【文章內(nèi)容簡介】 所需的宗地 取得費 用 默認(rèn)值 ； 市場比較法、假設(shè)開發(fā)法中所需的 默認(rèn)值 等 ，如表 1。 表 1估價參數(shù)數(shù)據(jù)庫 字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填 土地還原利率 雙精度 10 0 是 地價指數(shù) 雙精度 10 0 否 容積率修正系數(shù) 雙精度 10 0 是 樓層分配比例 雙精度 10 0 是 房屋的耐用年限 整型 10 0 是 重置價 雙精度 10 0 否 殘值率 雙精度 10 0 否 （ 2）項目 特征 數(shù)據(jù)庫 包 括估價 對象 名稱、 估價對象類別 、 使用權(quán)人、所有權(quán)人、委托時間、使用 估價方法、 評估人員等 基本情況； 土地 名稱、 土地坐落 、 土地 面積 、 土地使用 類型、容積率 、 土地證號 等宗地基本情況數(shù)據(jù) 如表 2。 其中，對于項目編碼建立土地評估項目編碼系統(tǒng) ，由系統(tǒng)自動生成，以日期為開頭，后面三位為當(dāng)天接件的位續(xù)，不足三位前面以零補(bǔ)齊 ，如圖 3。 表 2項目信息數(shù)據(jù)庫 字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填 項目名稱 文本 20 null 是 項目編碼 整型 20 null 是 估價日期 時間 20 null 是 受托估價單位 文本 20 null 是 估價方法 文本 20 null 否 估價師 文本 20 null 否 宗地名稱 文本 20 null 是 宗地位置 文本 20 null 是 宗地面積 雙精度 20 null 是 用地類型 文本 20 null 是 容積率 雙精度 20 null 否 開發(fā)水平 文本 20 null 否 6 圖 3土地評估項目編碼系統(tǒng) （ 3） 評估方法 數(shù)據(jù)庫 主要包括運用 各種 估價方法進(jìn)行 地價 評估時需要 提取 的各項 調(diào)查 數(shù)據(jù) ， 如 市場比較法中交易情 況 、市場狀況 、 權(quán)益狀況 、 基礎(chǔ)設(shè)施 、 商業(yè)繁華程度 、 環(huán)境質(zhì)量 、 建筑面積、容積率、空間布局、建 維修費、稅費等數(shù)據(jù) ，如表 3。 表 3估價方法數(shù)據(jù)庫 字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填 交易情況 雙精度 20 null 否 市場狀況 雙精度 20 null 否 權(quán)益狀況 雙精度 20 null 否 基礎(chǔ)設(shè)施 雙精度 20 null 否 商業(yè)繁華程度 雙精度 20 null 否 環(huán)境質(zhì)量 雙精度 20 null 否 容積率 雙精度 20 null 否 空間布局 雙精度 20 null 否 （ 4） 分等 定級 數(shù)據(jù)庫 其中分為土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)、土地定級空間數(shù)據(jù)。 土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)包括各定級因素因子的原始調(diào)查表與作用分值表，如道路的長度、寬度、人流量、車流量、類型、等級、影響半徑等；基準(zhǔn)地價評估采集的各類交易樣點；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域的因素調(diào)查表；各類用地的基準(zhǔn)地價與宗地地價的修正體系 ，如表 4。 土地定級空間數(shù)據(jù)包括評估區(qū)域工作地圖；各定級因素因子的樣本分布圖、作用分值圖：綜合土地級別圖與分用途土地級別圖；基準(zhǔn)地價評估樣點地價圖；各類用地基準(zhǔn)地價圖；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地 價圖等 [7]。 圖形數(shù)據(jù)存儲于地理數(shù)據(jù)庫中。 （ 5） 評估 案例數(shù)據(jù)庫 主要 保存評估 人員日常收集的土地 市場 交易案例，包括 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn) 買賣、 商品房出租 、 建房 征地拆遷 等交易 案例 ，以及本系統(tǒng)所處理的 評估案例 ，其字段大致與表 2 相似，但 需要 添加交易價格字段以及交易類型字段 。 2020 0501 001 當(dāng)日接收項目數(shù) 接單日期 接單年份 7 表 4土地定級數(shù)據(jù)庫 字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填 道路長度 雙精度 20 null 否 道路寬度 雙精度 20 null 否 人流量 整型 20 null 否 車流量 整型 20 null 否 道路類型 文本 20 null 否 道路等級等級 整型 20 null 否 道路影響半徑 雙精度 20 null 否 商業(yè)路線 文本 20 null 否 住宅區(qū)片 文本 20 null 否 工業(yè)區(qū)片 文本 20 null 否 主程序的設(shè)計 （ 1）錄入編輯 在數(shù)據(jù)庫設(shè)計中定義了系統(tǒng)估價所需要的野外調(diào)查數(shù)據(jù) 內(nèi)容 ， 在本模塊主要實現(xiàn)野外調(diào)查數(shù)據(jù)的錄入、 顯示與編輯 。 主要錄入的數(shù)據(jù) 包括宗地 地 圖、土地級別 成果 圖等；而空間屬性信息指與 土地 空間數(shù)據(jù)相互聯(lián)系的屬性數(shù)據(jù)，包括土地 面積 、土地 容積率、土地坐落 等； 其他的 數(shù)據(jù) 即在土地估價中需要用到的各項數(shù)據(jù)，如各土地級別的容積率、還原利率以及各種稅費等。 由于土地評估所涉及的數(shù)據(jù)量巨大，而且變化較快，保證評估過程中數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性對于獲取科學(xué)合理的評估結(jié)果至關(guān)重要 ，因此，系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)σ唁浫氲臄?shù)據(jù)進(jìn)行靈活查詢，對于需要編輯修改的數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實數(shù)據(jù)的變化，及時修改數(shù)據(jù)庫中的原始數(shù)據(jù)，保持待估對象數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。 （ 2）地圖網(wǎng)格劃 分 本文利用 地理信息系統(tǒng)的地圖 格網(wǎng)技術(shù)，將 地圖 格網(wǎng)與土地 數(shù)據(jù) 管理結(jié)合起來， 采用 固定網(wǎng)格法 ，對評估區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)格劃分，為土地定級、評估提供便利 ，探求格網(wǎng)在土地價格評估方面的應(yīng)用。 借助 地理信息系統(tǒng) 對待估 土地 進(jìn)行 地圖格網(wǎng)劃分，規(guī)定固定長度 為格網(wǎng)邊長，進(jìn)行格網(wǎng)劃分，利用劃分 出來的 格網(wǎng) 作為評估單元進(jìn)行土地定級工作 。但是格網(wǎng)邊長的 大小關(guān)系著 土地定級 樣本數(shù)據(jù)的密度， 直接影響分等定級成果 的精度。格網(wǎng) 邊長過短不僅不會提高分級以及評估結(jié)果的 精度， 相 反會造成多余 的“ 破碎 ”數(shù)據(jù)，即鄰近 格網(wǎng)單元 屬性值差別甚小 ，并且不包含 有效 的待估對象的實體 特征 。 格網(wǎng) 邊長過長 則會丟失 待估對象的 地形特征信息， 如果 格網(wǎng) 邊長過長 ， 所產(chǎn)生 的格網(wǎng) 單元數(shù)量 明顯 少于 應(yīng)當(dāng)采集的樣點數(shù) ，則意味著 采集的樣本點中，很多 樣本點 沒有意義 。格網(wǎng)單 元的大小是一個不確定性問題，需要多次嘗試和努力才會得到相對較優(yōu)的格網(wǎng)大小 [8]。 （ 3） 土地等級劃分 土地定級是現(xiàn)階段我國大多城市地價評估的一項基礎(chǔ)工作。土地分級定等就是評定土地的各種要素對社會經(jīng)濟(jì)活動需求的滿足程度， 根據(jù)不同區(qū)域土地利用現(xiàn)狀的差異，分析土地利用效益的影響因素，評估各區(qū)域土地的整體效益 ，給 待估區(qū)域進(jìn)行分等定級。 我國 城鎮(zhèn) 土地分等定級 工作 是隨著土地使用 權(quán)制度 改革 、完善以及 土地市場的 復(fù)興 而產(chǎn)生的 ，對土地分等定級的研究有利于制定合理的區(qū)域地價政策，合理利用城市土地。 8 本文采用以 GIS 格網(wǎng) 化劃分的格 網(wǎng)單元作為 土地 單元，這種方法 是 土地定級的一種趨勢，適用于土地市場發(fā)育完善、土地交易樣點數(shù)據(jù)多的城市，并且能夠充分利用已有的 定級監(jiān)測點數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)招拍和土地評估的數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)交易 案例 ， 此外 劃分定級單元所需物力人力較少。 土地定級過程中，選擇多因素綜合評定法對定級區(qū)域進(jìn)行分等定級 。 多因素綜合評定法采用簡潔評定的參數(shù)體系設(shè)計，采用累加性公示（即加權(quán)平均求和公示）。 評定因素主要包括五大類：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、交通條件、商服繁華程度、人口狀況，詳細(xì)劃分為基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公共設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度 、道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度、商服繁華影響度以及人口密度八小類評定因素。 假定土地定級中選取 m 個 因素，每個因素包含 n 個因子，土地評價單元內(nèi)某因素的評分值等于個因子分值累加之和，即： ??? nj ijiji WFP 1 式中： iP —— i 因素的評分值； ijF —— i 因素中第 i 因子的分值； ijW —— i 因素中第 i 因子的作用指數(shù)。 ??? ni iWiPP 1 式中： P —— 土地某個評價單元的總評分值 [9]。 （ 4） 土地評估 土地評估是 一項較為紛繁復(fù)雜 的過程，同時又是 土地評估信息系統(tǒng)的核心模塊， 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 有多種評估方法，每一種方法又有 各自的適用的范圍和評估參數(shù) 。 進(jìn)行土地評估時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的現(xiàn)實情況選擇兩種或兩種以上不同的評估方法，計算評估結(jié)果，保證評估結(jié)果的正確性。 1）收益還原法 收益還原法是以求取待估土地純收益為條件的估價方法，因此這種方法最適宜用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 2）市場比較法 EDBAVV B ????? 9 式中： V ：待估宗地價格； BV ： 比較實例價格； A ：