【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資估算見(jiàn)表 51。 23 表 51 固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 建筑工程 (萬(wàn)元 ) 設(shè)備購(gòu)置及安裝（萬(wàn)元） 其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 合計(jì) （萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 單位 數(shù)量 單位價(jià)值 (元 /m2) 一 第一部分費(fèi)用 4307 719 0 4698 1 標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)一 1100 88 1188 建筑工程 1100 1100 m2 消防工程 22 22 m2 電氣工程 66 66 m2 2 標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)二 1280 102 1382 建筑工程 1280 1280 m2 消防工程 26 26 m2 電氣工程 77 77 m2 3 物流樓 1476 377 0 1853 24 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 建筑工程 (萬(wàn)元 ) 設(shè)備購(gòu)置及安裝（萬(wàn)元） 其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 合計(jì) （萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 單位 數(shù)量 單位價(jià)值 (元 /m2) 建筑工程 1476 1476 消防工程 33 33 電氣工程 82 82 通風(fēng)空調(diào)工 程 66 66 弱電工程 16 16 給排水工程 41 41 采暖工程 49 49 裝修 90 90 4 室外工程 451 151 274 室外道路 180 73 m2 室外綠化 271 50 m2 室外照明 78 78 m2 室外管線(xiàn) 73 73 m2 25 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 建筑工程 (萬(wàn)元 ) 設(shè)備購(gòu)置及安裝（萬(wàn)元） 其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 合計(jì) （萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 單位 數(shù)量 單位價(jià)值 (元 /m2) 第二部分 其他費(fèi)用 850 1 土地使用權(quán) 113 2 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 23 15元 /平方米 %— 1% 3 項(xiàng)目管理費(fèi) 47 財(cái)建 [2020]394 號(hào) 4 前期咨詢(xún)費(fèi) 78 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) 5 環(huán)境影響 評(píng)價(jià)費(fèi) 15 計(jì)價(jià)格 [2020]125 號(hào) 6 合理用能評(píng)估費(fèi) 12 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) 7 地震安全性評(píng)價(jià)費(fèi) 5 8 勘察費(fèi) 23 % 9 設(shè)計(jì)費(fèi) 47 計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào) 10 工程監(jiān)理費(fèi) 40 %； % 11 招標(biāo)費(fèi) 30 計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào) 12 施工圖審查費(fèi) 8 津價(jià)管 [2020]46 號(hào) 26 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 建筑工程 (萬(wàn)元 ) 設(shè)備購(gòu)置及安裝（萬(wàn)元） 其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 合計(jì) （萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 單位 數(shù)量 單位價(jià)值 (元 /m2) 13 易地人防建設(shè)費(fèi) 26 800元 /平方米 14 電力增容費(fèi) 242 1280 元 /KVA 3 臺(tái) 630KVA 的變電箱 15 供暖工程建設(shè)費(fèi) 131 160元 /平方米 16 工程保險(xiǎn)費(fèi) 9 % 第三部分 預(yù)備費(fèi)用 277 1 基本預(yù)備費(fèi) 277 5% 第四部分 175 1 建設(shè)期利息 175 合計(jì) 6000 27 三、 融資方案 項(xiàng)目總投資 6500 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資為 6000 萬(wàn)元，流動(dòng)資金500 萬(wàn)元。其中建筑安裝工程費(fèi) 4698 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 850 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 277 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 175 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)融資主要通過(guò)自有與銀行貸款兩種方式解決。其中銀行貸款 4000 萬(wàn)元， 占 總投資 %，自有資金 2500 萬(wàn)元，占總投資%。 為保證項(xiàng)目盡快實(shí)施，申請(qǐng)國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興專(zhuān)項(xiàng)資金。 28 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)依據(jù)和數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 國(guó)家和天津市地方有關(guān)法規(guī)、財(cái)稅政策和工程項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)背景資料。 市場(chǎng)調(diào)研取得的有關(guān)數(shù)據(jù) 二、基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目計(jì)算期 11 年，其中建設(shè)期 1 年， 營(yíng)業(yè)期 10 年。 產(chǎn)能規(guī)模和銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目將建設(shè)倉(cāng)庫(kù) 23800 平方米和物流樓 8200 平方米。各年銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)詳見(jiàn)附表。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)完成并達(dá)到正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)后，將在倉(cāng)儲(chǔ)物流方面開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，倉(cāng)儲(chǔ)的吞吐量將達(dá)到每年 2020萬(wàn)噸，預(yù)計(jì)第一年達(dá)到總產(chǎn)能的 50%，第二年達(dá)到總產(chǎn)能的 80%，第三年能夠達(dá)到 100%達(dá)產(chǎn)，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年收入約 7000 萬(wàn)元。 生產(chǎn)成本和費(fèi)用估算。（詳見(jiàn)附表 1） 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年份的年總成本約為 2673 萬(wàn)元。其中： （ 1）燃料、動(dòng)力費(fèi)：項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年燃料動(dòng)力費(fèi)用約為 980 萬(wàn)元。 （ 2）工人工資和福利費(fèi)：主要包括聘任各職能部門(mén)的管理人員和生產(chǎn)工人的工資和福利待遇，共計(jì)約為 360 萬(wàn)元。 （ 3）修理費(fèi)：項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行后，固定資產(chǎn)和設(shè)備維護(hù)修理費(fèi)用， 29 年維護(hù)修理費(fèi)用約為 380 萬(wàn)元。 （ 4）管理費(fèi)：管理費(fèi)主要指?jìng)}庫(kù)和物流樓的各項(xiàng)管理費(fèi)用約為370 萬(wàn)元。 （ 5）銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用主要指 為推廣倉(cāng)庫(kù)出租產(chǎn)生的廣告宣傳等費(fèi)用約為 350 萬(wàn)元。 （ 6）折舊費(fèi)：采用直線(xiàn)折舊法，殘值率 5%，房屋建筑物折舊年限是 20 年，則年折舊費(fèi) 233 萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表 3） （ 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目采用兩年還本付息還款方式，按銀行 (1— 3 年 )短期貸款利率 %計(jì)算。計(jì)算周期按貸款實(shí)際發(fā)生的時(shí)間計(jì)算，其中建設(shè)投資期利息按照 8 個(gè)月計(jì)算，投產(chǎn)期利息按照 16 個(gè)月計(jì)算。（詳見(jiàn)附表2） 所得稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，項(xiàng)目所得稅按應(yīng)納稅所得額的 25%計(jì)取。 法定盈余公積金 按照稅后凈利潤(rùn)的 10%提取法定 盈余公積金，累計(jì)盈余公積金達(dá)到資本的 50%時(shí)不再提取。 利潤(rùn)分配 可供分配利潤(rùn)按彌補(bǔ)以前年度虧損、提取法定盈余公積金、向投資方分配的順序進(jìn)行分配。（詳見(jiàn)附表 4） 30 基準(zhǔn)收益率 根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）選取財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 12%。 三、主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年，凈現(xiàn)值 14287 萬(wàn)元；稅后內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年，凈現(xiàn)值 9759 萬(wàn)元。本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，基本具有財(cái)務(wù)可行性。 四、不確定性分析 盈虧平衡分 析 BEP = 年固定總成本 100% 年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 年可變總成本 年銷(xiāo)售稅金及附加 = % 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)為 %，小于 70%，說(shuō)明項(xiàng)目年產(chǎn)量達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 %即可保本。表明項(xiàng)目適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。 敏感性分析 對(duì)投資、成本和收入等做單因素敏感性分析。該項(xiàng)目敏感性分析詳見(jiàn)表 61。 31 表 61 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度（ %） IRR（ %） NPV（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 稅前 稅后 稅前 稅后 稅前 稅后 1 基本方案 0 14287 9759 2 固定資產(chǎn) 投資 5 14547 9986 5 14027 9466 3 銷(xiāo)售收入 5 12711 8149 5 15863 11302 4 經(jīng)營(yíng)成本 5 14836 10275 5 13737 9176 分析結(jié)果表明：銷(xiāo)售收入的變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響最大，其次影響較大的因素是固定資產(chǎn)投資。 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 主要指標(biāo)匯總見(jiàn)下表 表 62 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 建設(shè)投資 萬(wàn)元 6000 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 500 3 年銷(xiāo)售收入（達(dá)產(chǎn)期） 萬(wàn)元 7000 4 年銷(xiāo)售稅金及附加（達(dá)產(chǎn)期） 萬(wàn)元 233 5 總成本費(fèi)用（達(dá)產(chǎn)期） 萬(wàn)元 2673 6 年利潤(rùn)總額 (達(dá)產(chǎn)期 ) 萬(wàn)元 4104 7 投資利潤(rùn)率 % 32 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前， i=12%） 萬(wàn)元 14287 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后， i=12%） 萬(wàn)元 9759 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % % 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % % 12 全部投資回收期（稅前） 年 13 全部投資回收期（稅后） 年 14 借款償還期 年 15 盈虧平衡點(diǎn) % % 通過(guò)以上計(jì)算及指標(biāo)分析來(lái)看，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)都較好，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %（稅前），全部投資回收期為 年（稅前、含建設(shè)期），盈虧平衡點(diǎn)為 %，可見(jiàn)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果是比較好的，并且具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 33 第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施 一、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析和控制風(fēng)險(xiǎn)措施 天津市寧河縣奧博物流有限公司成立于 1984 年，于 2020 年 1 月17 日由原“天津市寧河縣第一運(yùn)輸公司”改制成立。注 冊(cè)資本： 萬(wàn)元，于 2020 年 11 月 29 日增資至 3000 萬(wàn)元。 公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格透明，有較強(qiáng)的融資能力。項(xiàng)目 20202020 年的 審計(jì)報(bào)告 詳見(jiàn)附件。 二、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析和控制風(fēng)險(xiǎn)措施 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等，為控制這些風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作。 根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》 GB/T503262020 規(guī)定，本項(xiàng)目管理內(nèi)容如下： 建立項(xiàng)目法人制，成立建設(shè)單位項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，并任命專(zhuān)職項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)組織項(xiàng)目實(shí)施。 實(shí)行招投標(biāo)制，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、安裝等工作通過(guò)招標(biāo)選定，并嚴(yán)格履行簽訂合同。 實(shí)行工程監(jiān)理制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程實(shí)施監(jiān)理。 建立目標(biāo)管理體系，監(jiān)理全過(guò)程管理，嚴(yán)格按照體系要求對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程安全、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目生產(chǎn)要素、項(xiàng)目合同管理、項(xiàng)目信息管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)等進(jìn)行控制。 34 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析和控制風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）管理風(fēng)險(xiǎn) 物流管理的實(shí)質(zhì)是 采用系統(tǒng)的方法，在滿(mǎn)足客戶(hù)需求的前提下降低物流總成本。近幾年我國(guó)物流業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程，也是跨國(guó)公司快速進(jìn)入我國(guó)物流市場(chǎng)的過(guò)程。外資物流企業(yè)的進(jìn)入，一方面帶來(lái)了先進(jìn)的物流理念、全球化的運(yùn)作模式、規(guī)模的管理制度和全新的人才培養(yǎng)模式，提高了全行業(yè)的物流管理水平；另一方面外資物流企業(yè)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)后，憑借自身的資金和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加快網(wǎng)絡(luò)布局，搶占核心城市和高端市場(chǎng)，而本土企業(yè)多處在利潤(rùn)較低的產(chǎn)業(yè)鏈下游，或物流相對(duì)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)我國(guó)物流行業(yè)特別是國(guó)內(nèi)物流企業(yè)構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，物流企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。這些成為了中國(guó) 物流企業(yè)發(fā)展所面臨的最大障礙，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張與業(yè)務(wù)模式的延伸，迫切需要更多具備現(xiàn)代物流服務(wù)技術(shù)、管理、營(yíng)銷(xiāo)等方面的人才，人才供求矛盾問(wèn)題日漸突出。 本項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后在強(qiáng)化現(xiàn)代化平臺(tái)的同時(shí)，注意吸納和培養(yǎng)各方面人才，培養(yǎng)核心干部及營(yíng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，確保專(zhuān)業(yè)化操作能力，成為本項(xiàng)目達(dá)標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。只有建立了專(zhuān)業(yè)高效的營(yíng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能強(qiáng)力切入越來(lái)越精細(xì)化的物流配送市場(chǎng)，適應(yīng)變化的市場(chǎng)需求。所以要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性滾動(dòng)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化人員成為至關(guān)重要的因素。 （二）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際 物流業(yè) 的蓬勃興起，為 物流企業(yè) 開(kāi)拓業(yè)務(wù)、發(fā)揮所長(zhǎng)、增加利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。但是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，利潤(rùn) 35 與風(fēng)險(xiǎn)同在， 物流企業(yè) 不可避免地會(huì)遇到一系列風(fēng)險(xiǎn)，為了保證 奧博物流公司的倉(cāng)儲(chǔ)、加工和銷(xiāo)售 等服務(wù)的安全性和及時(shí)性。公司可以不斷增強(qiáng)自身 業(yè)務(wù)能力 ，注意公司的品牌形象，創(chuàng)造良好的信譽(yù)。在公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的情況下，這一風(fēng)險(xiǎn)也將不斷減弱。 （三）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人行為風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)其職員完成的，個(gè)別職員“公務(wù)”和“私務(wù)”交雜在一起，貨運(yùn)代理企業(yè)很難區(qū)