【正文】 系，增強信息、物流、技術(shù)、金融、商務(wù)等服務(wù)對制造業(yè)的支撐作用，走一條制造業(yè)和物流業(yè)相互結(jié)合、相互促進、共同發(fā)展的新型工業(yè)化道路。 10 圖 32 企業(yè)選擇物流標(biāo)準(zhǔn) 二、天津市制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展趨勢 “十一五”以來，我國一直把促進兩業(yè)聯(lián)動發(fā)展作為推動物流發(fā)展的重要工作之一，制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動不僅有利于發(fā)揮物流業(yè)在國民經(jīng)濟運行中的基礎(chǔ)性支撐作用，也符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟發(fā)展的實際要求。相對來說，物流費用占銷售額比例較高的行業(yè)，采用現(xiàn)代物流方式的壓力和動力就會比較強。隨著我國產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國際化、市場化過程的加快發(fā)展，對于現(xiàn)代物流發(fā)展的依附水平越來越高。 隨著物流行業(yè)的逐步發(fā)展，普通型的低端服務(wù)利潤會越來越薄，而創(chuàng)新型業(yè)務(wù)、增值型服務(wù)和適合客戶需要的特色服務(wù)將獲得更大發(fā)展空間，專業(yè)化物流 的發(fā)展會更加深入， 物流企業(yè)逐步趨向個性化發(fā)展，主要表現(xiàn)為企業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)的整合和專業(yè)化服務(wù)的創(chuàng)新。面臨國際化競爭的中國物流市場，國內(nèi)大型物流企業(yè)開始加快資源重組，組建具有國際競爭力的企業(yè)集團，隨著中國的產(chǎn)品和服務(wù) “走出去 ”，物流業(yè)的國際化程度會進一步提高。物流供應(yīng)鏈中蘊藏的巨大潛力越來越引起人們的注意。 本項目建設(shè)資金來源有企業(yè)自有資金和銀行貸款組成。 （三）項目前期工作及資金來源 奧博物流 公司已于 2020 年拿到 國有土地使用證。該地塊區(qū)域道路、給排水、電力、電力、燃氣、通訊等外部設(shè)施均已配套到位，滿足項目實施需要。 項目建設(shè)融資主要通過自有與銀行貸款兩種方式解決。物流樓建筑為主體八層、 局部兩層 ， 結(jié)構(gòu) 為框 架結(jié)構(gòu) 。項目四至范圍為： 東至天津市江鴻機械制造有限公司；西至 天津義聚永酒業(yè)釀造有限公司 ；南至 天津 眾 冶鋼鐵有限公司 ；北至五緯路。 奧博物流園的投資建設(shè)， 增加 了寧河縣大中型現(xiàn)代物流 公司的市場 份額 ，并為 今后 物流產(chǎn)業(yè)在寧河發(fā)展壯大提供了有利 保證 ， 這將對寧河縣的經(jīng)濟增長提供大力支持 。寧河縣發(fā)揮自身區(qū)位交通等優(yōu)勢，建設(shè)發(fā)展物流業(yè)，始終把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、振興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要途 4 徑。 寧河縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距天津市區(qū) 70 公里，北京市區(qū) 170 公里，唐山市區(qū) 45 公里，距天津港 30 公里，距北京機場 190 公里；距天津濱海國際機場 65 公里。 3 第二章 項目基本情況 一、項目建設(shè)背景 天 津作為國際化港口之一，每年在天津轉(zhuǎn)運和存儲的物資樣式繁多，數(shù)量巨大，使天津成為了國際化的物流集散地，特別是物流是近幾年崛起的新型物流行業(yè)，天津作為海港城市，在物流方面的需求更為突出。目前公司已發(fā)展成為以物流服務(wù)為主其他行業(yè)并舉的多元化發(fā)展企業(yè)的佼佼者。公司采用“物流自營”的運營管理模式， 采用科學(xué)化和現(xiàn)代化的管理，使其充分發(fā)揮基本功能，從而保障相關(guān)企業(yè)和用戶整體效益的實現(xiàn)。 企業(yè) 屬 自然人獨自有限責(zé)任公司 。 天津市寧河縣奧博物流有限公司成立于 1984 年 8 月 15 日，注冊資本 3000 萬元。 經(jīng)營范圍系統(tǒng)化、多樣化已成為 奧博物流公司 的一大特色，公司擁有各項完善的管理制度和管理體系，擁有一支高素質(zhì)的管理團隊。其下屬公司天津市奧建建筑工程有限公 2 司也于 2020 年 12 月 23 日被天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會認定為三級資質(zhì)企業(yè)，并頒發(fā)三級資質(zhì)證書。 本項目 主要靠 公司 的經(jīng)濟實力和銀行的部分貸款完成項目建設(shè) ，由于公司經(jīng)濟效益和 銀行信譽良好， 因此 可以保證 項目建設(shè)及運營順利進行。物流園選址在天津市寧河縣 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，物流園的建設(shè)不僅可以帶動寧河縣經(jīng)濟的發(fā)展，也是為自己增強自身實力打下堅實的基礎(chǔ)。隨著濱海新區(qū)開放開發(fā)力度進一步加大，寧河縣經(jīng)濟 開發(fā) 區(qū)內(nèi)強勁的技、工、貿(mào)企業(yè)的發(fā)展，對原材料采購及產(chǎn)成品的倉儲、生產(chǎn)物流、成品全國范圍內(nèi)分撥配送等需求量急速增長。 奧博 物流公司 是 寧河縣一家 以倉儲為主 的現(xiàn)代化物流中心。 5 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 奧博物流園區(qū)項目選址于天津?qū)幒涌h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五緯路。 標(biāo)準(zhǔn)倉房一和標(biāo)準(zhǔn)倉房二為一層建筑， 結(jié)構(gòu) 為輕型鋼結(jié)構(gòu)庫房 。其中建筑安裝工程費 4698 萬元，其他費用 850 萬元，預(yù)備費 277 萬元，建設(shè)期利息 175 萬元。 四 、各項建設(shè)條件落實 情況 （一）外部配套條件 6 奧博物流園區(qū)項目建設(shè)地位于天津市 寧河縣 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 環(huán)評批復(fù)詳見附件。 項目還未開工建設(shè)，目前正在進行項目招標(biāo)手續(xù)。 7 第三章 項目市場分析 一、國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)前景分析 隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，物流產(chǎn)業(yè)作為新興的服務(wù)部門，已經(jīng)進入全面快速發(fā)展階段。同時，隨著全球化配置資源的推進和中國勞動力成本等方面優(yōu)勢的減弱，國外企業(yè)也會把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的目標(biāo)選擇在其他的發(fā)展中國家。 2020 年，我國 物流 運行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢， 物流 需求持續(xù)增加， 物流 總費用較快增長，與 GDP 比率再次上升； 2020 年社會 物流 總額增長為 14%， 物流 業(yè)增加值增長 13%，社會 物流 總費用與 GDP 的比率為 18%，總體來看，社會 物流 總額仍然保持平穩(wěn)較快增 8 長態(tài)勢，且增勢更加平穩(wěn)。 近些年，我國物流需求系數(shù)一直呈上升趨勢，從社會物流需求系數(shù)來看，隨著中國市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品交易的深度和廣度得到拓展，每單位 GDP 的物流需求系數(shù)從 2020 年的 上升至 2020 年的 ，說明社會產(chǎn)品的貨幣化程度在加深，對物流業(yè)的需求呈現(xiàn)較快的增加。 物流市場細分化與國際化的趨勢使得各行業(yè)物流的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和要求 不同，其物流需求的速度、成本和服務(wù)也有很大差別，這就加速了物流市場的細分化。 由此可見，委托第三方物流企業(yè)的運營模式已成為未來經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。天津的工業(yè)化正處于加速向中后期推進的階段，如果還不能做到服務(wù)業(yè)與制造業(yè)相互融合，就難以提高工業(yè)化水平，難以提升國際競爭力。天津是繼深圳、廈門等市之后，又一將物流業(yè)納 11 入到支柱產(chǎn)業(yè)的沿海城市。到 2020 年，將天津基本建成中國北方國際航運中心和國際 物流中心 。 目前，天津市制造業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動已經(jīng)處于快速發(fā)展時期，以食品、日用品、機械零部件及快速消耗品為代表的一系列的物流正日漸升溫，年交易額正以 30％的速度增長，大宗綜合物流配送產(chǎn)品年交易額近百億元。制造業(yè)已經(jīng)逐漸成為寧河縣經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。 寧河縣物流業(yè)發(fā)展趨勢及優(yōu)勢 近幾年，隨著寧河縣各行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)間對物流的需求也越來越大，寧河縣迫切需要一個服務(wù)于企業(yè)的運輸、倉儲、配送及市場的物流產(chǎn)業(yè)鏈，從 2020 年開始，寧河縣開始發(fā)展新型物流業(yè)，起步初期在寧河入住的物流企業(yè)規(guī)模較小，也缺乏具有大規(guī)模倉庫能力的物流企業(yè)，從 2020 年，寧河縣根據(jù)自身的實際情況和特色，開始引進和 鼓勵建設(shè)大型、新型物流園，并以城市配送為基礎(chǔ)，建設(shè)城鄉(xiāng) 13 物流網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)毗鄰京山鐵路； 112 高速公路、津蘆南線穿區(qū)而過；唐津高速公路、 14 津?qū)幐咚俟?、塘承高速公路等多條高速公路環(huán)繞園區(qū)，形成了海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 對外大交通框架基本形成，項目區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯。本項目建成后物流產(chǎn)品主要以五金、建材為主，與規(guī)模相近的華康物流公司在業(yè)務(wù)上沒有沖突，與此同時，由于公司規(guī)模較小，無法和奧博物流在業(yè)務(wù)上形成競爭，所以本項目在行業(yè)內(nèi) 無競爭壓力。 四、上下游對接服務(wù)企業(yè)協(xié)作意向 天津市寧河縣奧博物流有限公司是以貨運、倉儲服務(wù)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的公司，公司為企業(yè)提供基本倉儲運輸服務(wù)，幫助供應(yīng)鏈企業(yè)完成供應(yīng)鏈中的物流作業(yè)，公司的業(yè)務(wù)范圍遍及全國，主要為華北、東北及華中地區(qū)，擁有完善的配送網(wǎng)路，形成了完整的供應(yīng)鏈運作模式。 合作下游企業(yè) 天津中儲金屬制品有限公司、天津光陽散熱器廠、天津市合眾電纜橋架有限公司、天津市豐鑫金屬門窗制品有限公司、天津市寧河縣仙達家具有限公司、 天津市寧河縣暖貝爾散熱器、 天津市浩天散熱器廠、 天津市寧河縣鑫盛建材有限公司。其中新建庫房 2 個，建筑面積為 23800 平 方米；新建服務(wù)中心一棟，建筑面積為 8200 平方米。從總體布局來看，本項目在北側(cè)設(shè)置兩個主要出入口，出入口連接五緯路，并設(shè)有其他輔助出入口，方便行人及運輸車輛進出，達到人車分流的目的。 所有倉庫全 部采用輕型鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)，棚頂及墻壁全部采用雙層彩鋼板，夾層為玻璃棉，有良好的保溫性能。二至六層主要滿足奧博物流有限公司員工以及公司長期合作客戶的辦公需求 ，每層設(shè)置多個辦公室，并設(shè)置會議室，供會議或商貿(mào)洽談使用。庫房外檐以豎向白色槽形板為主，豎向的長窗增強了車間內(nèi)部的采光均勻度。 在交通組織方面，為了有效實現(xiàn)人車分流、客貨分流，重點考慮了環(huán)狀道路設(shè)置，采取大交通套小交通的方式，實現(xiàn)倉儲物流和商業(yè)辦公既有各自獨立的交通體系，又確保倉儲物流能夠和工業(yè)園主干道有良好貫通，實現(xiàn)倉儲物流道路的高效性、暢通性。 二、項目總投資估算 本項目 總投資 6500 萬元，包括固定資產(chǎn)投資 6000 萬元和鋪底流動資金 500 萬元，固定資產(chǎn)投資估算見表 51。其中銀行貸款 4000 萬元， 占 總投資 %，自有資金 2500 萬元，占總投資%。 產(chǎn)能規(guī)模和銷售收入 本項目將建設(shè)倉庫 23800 平方米和物流樓 8200 平方米。（詳見附表 1） 項目正常運營年份的年總成本約為 2673 萬元。 （ 4）管理費：管理費主要指倉庫和物流樓的各項管理費用約為370 萬元。計算周期按貸款實際發(fā)生的時間計算，其中建設(shè)投資期利息按照 8 個月計算，投產(chǎn)期利息按照 16 個月計算。（詳見附表 4） 30 基準(zhǔn)收益率 根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）選取財務(wù)基準(zhǔn)收益率 12%。表明項目適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力較好。 五、財務(wù)評價結(jié)論 主要指標(biāo)匯總見下表 表 62 經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 1 建設(shè)投資 萬元 6000 2 流動資金 萬元 500 3 年銷售收入（達產(chǎn)期） 萬元 7000 4 年銷售稅金及附加（達產(chǎn)期） 萬元 233 5 總成本費用（達產(chǎn)期） 萬元 2673 6 年利潤總額 (達產(chǎn)期 ) 萬元 4104 7 投資利潤率 % 32 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 8 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前， i=12%） 萬元 14287 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后， i=12%） 萬元 9759 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % % 11 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % % 12 全部投資回收期（稅前） 年 13 全部投資回收期（稅后） 年 14 借款償還期 年 15 盈虧平衡點 % % 通過以上計算及指標(biāo)分析來看，該項目的各項指標(biāo)都較好，項目內(nèi)部收益率為 %（稅前），全部投資回收期為 年（稅前、含建設(shè)期），盈虧平衡點為 %，可見，該項目的經(jīng)濟效果是比較好的，并且具有一定的抗風(fēng)險能力。項目 20202020 年的 審計報告 詳見附件。 實行工程監(jiān)理制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司對工程建設(shè)全過程實施監(jiān)理。外資物流企業(yè)的進入，一方面帶來了先進的物流理念、全球化的運作模式、規(guī)模的管理制度和全新的人才培養(yǎng)模式，提高了全行業(yè)的物流管理水平；另一方面外資物流企業(yè)進入我國市場后，憑借自身的資金和技術(shù)優(yōu)勢，加快網(wǎng)絡(luò)布局，搶占核心城市和高端市場，而本土企業(yè)多處在利潤較低的產(chǎn)業(yè)鏈下游，或物流相對不夠發(fā)達的地區(qū)，對我國物流行業(yè)特別是國內(nèi)物流企業(yè)構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，物流企業(yè)之間的競爭日益加劇。所以要實現(xiàn)項目的良性滾動，培養(yǎng)專業(yè)化人員成為至關(guān)重要的因素。在公司業(yè)務(wù)不斷擴大的情況下，這一風(fēng)險也將不斷減弱。 代理經(jīng)營風(fēng)險 公司在代理經(jīng)營風(fēng)險上主要為與客戶發(fā)生業(yè)務(wù)上分歧而影響業(yè)務(wù)，造成經(jīng)濟損失。 根據(jù)國家發(fā)改委《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，本項目的招標(biāo)范圍包括建設(shè)項目的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動。 37 表 81 招標(biāo)基本情況表 項目名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 備注 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑工 程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 其他 √ √ √ 38 附表 1 總成本費用表 序號 項目 合計 運營期 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 燃料及動力費 9114 490 784 980 980 980 980 980 980 980 980 2 工資及福利費 3348 180 288 360 360 360 360 360 360 360 360 3 修理費 3534 190 304 380 380 380 380 380 380 380 380 4 管理費 3441 185 296 370 370 370 370 370 370 370 370 5 銷售費 325