【文章內(nèi)容簡介】 于其本身的不流動性，將導致“入世”后的房地產(chǎn)市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。 ②普通居民住房需求繼續(xù)增長。據(jù)統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)居民人均住房面 積只有 10 多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民的購房能力不足。從而使得房地產(chǎn)市場有效需求不足，實行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。 ③城鎮(zhèn)人口增加的市場需求量預測。當前 ,中國城市化水平為 40%，城鎮(zhèn)人口約 億。預計 2020 年城市化水平達到 55%，全國人口 14 億，城鎮(zhèn)人口增至 億，城鎮(zhèn)人口凈增 億，按人均居面積 10 平方米，即建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設住房 52 億平方米，平均每年需建設住 房 3 億平方米。 ④居住條件改善增加的市場需求。目前城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積為 平方米，“十五”末要提高到 22 平方米，與發(fā)達國家有相當大的差拋光磚仿古磚生產(chǎn)項目建議書 13 距。如美國人均住房居住面積 40 平方米，歐洲 45 平方米，德國為 38 平方米，日本為 31 平方米，新加坡 30 平方米和臺灣省 28 平方米，這都是使用面積。最保守估計，按 2020 年城鎮(zhèn)人口達到 億人、每人增加 4 平方米計算，前 20 年為提高居住水平需求新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。 ⑤拆遷改建增加的市場需求。預計每年需拆除重建 1 億平方米。今 后 20年，每年需新建住房至少 億平方米。剔除重疊部分，中國未來 20 年每年住房需求大約維持在 4～ 5 億平方米。 “十五”時期是中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時期。 2020 年中國城鎮(zhèn)居民為 億人，人均住房建筑面積 平方米 (按 2020 年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)推算而得 )，預計到 2020 年，全國城鎮(zhèn)人口將達到 億人，按平均每人22 平方米建筑面積推算，在“十五”期間需增加住房建筑面積 28 億平方米；如果原有舊住宅每年按 4%的比例拆遷重建， 5 年合計 20%，總面積為 18億平方米；兩者合計，“十五”時期需新建住宅 46 億 平方米。按 2020 年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價 1000 元計算，“十五”時期城鎮(zhèn)住宅建設投資將達到 萬億億元（見表 1）。如果按商品住宅占商品房面積的85%(1996～ 2020年平均數(shù) )推算， 5 年中城鎮(zhèn)需要竣工商品房 54 億平方米 。按 2020 年商品房平均每平方米造價 1139 元 (見 2020 年《中國統(tǒng)計年鑒》 )計算， 5 年中商品房建設投資總額將達到 萬億元。“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為 221064 億元，商品房投資占其 28%，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。 (2)陶 瓷未來 5 年銷售預測 拋光磚仿古磚生產(chǎn)項目建議書 14 建陶業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是密切相關(guān)的，而且，根據(jù)經(jīng)驗，隨著人們收入水平的提高，住房裝飾意識會進一步加強，裝飾投資支出會進一步加大。據(jù)有關(guān)報道，在沿海發(fā)達地區(qū)，裝飾支出有的已高達買房支出的 50%左右，有的甚至會更高。根據(jù)保守的測算，如果平均來看，裝飾支出在 2020年能達到房屋銷售額的 20%的話，將達到 萬億元左右。如果僅按佛山目前建陶業(yè)年銷售額為 700 億元左右的話（注：因其他陶瓷產(chǎn)區(qū)沒有統(tǒng)一的銷售統(tǒng)計口徑，故在此謹以佛山基地數(shù)據(jù)為例），在今后二十年，建陶業(yè)將以每年 10%左右的速度增 長。但考慮到在 2020 年之前由于北京奧運會的舉辦，上海世博會的舉辦，廣州亞運會的舉辦以及目前高居不下的房價，青藏鐵路、南水北調(diào)工程，十一五期間、十七大之后新農(nóng)村建設以及以低收入家庭為主的補償性居民消費政策的拉動效應在這幾年會明顯地促進住房市場的交易額，因此建陶業(yè)在 2020 年之前，也將會以更高的速度發(fā)展，達到 15~20%應該是不會困難的。這樣， 2020 年，我國建陶業(yè)及佛山基地的年銷售額將達到 1500 億元左右。 （相關(guān)連接資料：另外，目前我國城鎮(zhèn)存量住房有 60 多億平方米，如果按 50 年折舊計算，并適當減掉有些住房到期未能拆除的因素，預計每年需拆除重建 1 億平方米。這樣，至 2050 年就會凈增 150 億平方米，加上現(xiàn)有的 60 億平方米，屆時我國城鎮(zhèn)的住房共計 210 億平方米。如果當年有 8%左右的存量房進入市場銷售，就有 17 億平方米上市。我們預計 2020 年全國城鎮(zhèn)居民進入市場買賣住房產(chǎn)生的住房消費為 8000 億元，然后在 30 年時間里逐步增長，最后達 萬億元，每年增加在 1000 億元左右。） (3)市場前景 從中國的宏觀經(jīng)濟政策看， 城市化進程將成為未來國家經(jīng)濟建設的主流。中國有 13 億人口，每年新增人口近 2020 萬人，據(jù)不完全統(tǒng)計近幾年城鎮(zhèn)每年拋光磚仿古磚生產(chǎn)項目建議書 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資就超過 8000 億元人民幣，住房竣工面積達 3 億平方米，居民建筑裝修費用每年在 14000 億元以上，隨著廣大農(nóng)村地區(qū)生活條件的逐步改善，對建筑陶瓷墻地磚、衛(wèi)生潔具陶瓷的需求將保持在很高的水平。在今后十年，乃至二十年內(nèi)，國內(nèi)市場的強大需求，仍將保證中國建陶行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)國家建材工業(yè)“十五”規(guī)劃，“十五”期間，按 GDP 年增長 7﹪計，平均每年全社會固定資產(chǎn)投資 4 萬億元左右，國家經(jīng)濟與社會發(fā) 展對建材產(chǎn)品的需求將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。拉動建材產(chǎn)品需求增長的主要因素有：城市化進程加快，中小城鎮(zhèn)建設投資規(guī)模將有大幅增長，住宅產(chǎn)業(yè)化和人民生活水平的提高，農(nóng)民住房的改善，對高品質(zhì)、多功能的綠色建材產(chǎn)品，以及工廠化系統(tǒng)集成住宅產(chǎn)品的需求將有較快的增長，長江三峽、黃河小浪底等水利樞紐，南水北調(diào)工程、青藏鐵路、京滬高速鐵路工程等一大批國家重點基礎設施建設力度繼續(xù)加大，特別 2020 年北京奧運會、 2020 年上海世博會以及同期廣州亞運會的舉辦將使中國成為世界矚目的焦點，大批為適應中國國際化發(fā)展需求的建筑也必將應運而生 ，建材產(chǎn)品的需求在中國達到空前絕后的地步，對高檔建材產(chǎn)品的需求將進一步增加。 隨著中國國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，建筑陶瓷墻地磚、建筑衛(wèi)生陶瓷需求發(fā)生了巨大變化，低檔產(chǎn)品的市場不斷縮小，中高檔產(chǎn)品將適度增長。尤其國家對農(nóng)業(yè)稅的取消，使農(nóng)村基礎市場的消費能力得以增強，隨著廣大農(nóng)民財富的不斷積累，其消費欲望也不斷增加，市場集聚的消費潛力也隨之日以雄厚，并在未來的 23 年內(nèi)隨著國家新農(nóng)村建設、小城鎮(zhèn)規(guī)劃的推進以及“十七”大旨在提高廣大低收入階層福利待遇的惠農(nóng)、富民、促進社會分配矛盾日趨和諧政策的落實出 臺而得以集中爆發(fā)。綜合上拋光磚仿古磚生產(chǎn)項目建議書 16 述市場分析，預計未來將給建材行業(yè)帶來 20～ 30 年的黃金時間，同時也是給我公司提供了巨大的商機，因此，未來幾年我公司將抓住這一商機，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，滿足市場的需求。 第 三 章 廠址選擇及技術(shù)方案 3． 1 廠址選擇： 擬選定河南省鶴壁市山城區(qū)陶瓷工業(yè)園。 所選廠址位于中原腹地，是豫北城市的中心，也是晉冀魯豫四省十四市的經(jīng)濟協(xié)作中心，當?shù)孛耧L淳樸，勞動者文化素質(zhì)普遍較高，富余勞動力資源充足，由于本行業(yè)屬于勞動密集型，對于熟練工人數(shù)量要求較高，這將能較快縮短熟練工人的培養(yǎng)周期。 地理位置距 鄭州約 130 公里，石家莊 200 公里，北京 500 多公里， 500 公里半徑內(nèi)輻射的市場人口達 億人口，且交通高速公路。鐵路四通八達，物流國內(nèi)輻射浙江、上海、山東，安徽、河南、湖北等地，與廣東佛山產(chǎn)地相比快速的物流及地理空間運輸優(yōu)勢明顯，彌補了直接生產(chǎn)成本的相對劣勢。但由于所選廠區(qū)屬于內(nèi)陸城市，距離國際港口教遠，不利于國際貿(mào)易業(yè)務的開展。 廠址遠離新市區(qū)近 30 公里，不受臺風影響，四季分明，電力、水資源充沛，屬溫帶季風氣候，以東南風向為主，冬季西北風，氣候溫和。西氣東送管道可直接輸送到生產(chǎn)車間，適合生產(chǎn)高檔陶瓷產(chǎn) 品，降低環(huán)保成本。 拋光磚仿古磚生產(chǎn)