【文章內(nèi)容簡介】 市政道路用地 M178。 0 規(guī)劃建設用地 M178。 總建筑面積 M178。 1424950 1075605 349345 其中 計容積率建筑面積 M178。 1161360 878010 283350 其中 住宅建筑面積 M178。 1069800 801000 268800 商業(yè)及公共建筑面積 M178。 91560 77010 14550 其中 商業(yè)服務面積 M178。 58000 46000 12020 公建配套服務面積 M178。 33560 31010 2550 其中 幼托 M178。 4500 2200 2300 45 班中小學 M178。 16000 16000 社區(qū)衛(wèi)生服務站 M178。 300 300 文化活動站（中心） M178。 2700 2700 文化圖書室 M178。 200 200 社區(qū)辦公服務用房 M178。 1700 1700 物管用房 M178。 650 400 250 郵電所 M178。 150 150 變電室 M178。 40 40 路燈配電室 M178。 40 40 農(nóng)貿(mào)市場 M178。 7000 7000 再生資源回收點 M178。 10 10 警務及治安值班室 M178。 100 100 公廁 M178。 110 110 煤氣站 M178。 20 20 垃圾點 M178。 40 40 0 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 10 不計容積率建筑面積 M178。 263590 197595 65995 其中 地下建筑面積 M178。 252090 188595 63495 架空層及樓梯間等 M178。 11500 9000 2500 容積率 建筑密度 % 27% 28% 26% 綠地率 % 31% 31% 30% 總戶數(shù) 戶 10190 7630 2561 總人口 人 32609 24415 8194 停車位 個 11204 8382 2822 注：地下室其中有人防地下室 萬 M178。 第三章 建設項目平面規(guī)劃場址條件 一、場址現(xiàn)狀 (一 )地點與地理位置 三星村城中村改造工程位于位于清鎮(zhèn)市主干道云嶺中路西側，北面為東門河及禾苑房開錦繡藍灣項目，南面為市糧食倉庫。 項 目總用地 畝，市政基礎設施 及公建配套建筑 建設需用地119 畝，拆遷安置需用地 251 畝 [（需搬遷戶 400 戶 +獎勵部分 400 20%） 300 平方米 /戶拆建比 247。容積率 =251 畝 ]， 共 370 畝，剩余 招拍掛土地 畝。 二、場址條件 (一 )地形、地貌條件 項目所在地區(qū)地震基本烈度為 6度區(qū)，項目建設應按規(guī)定進行抗震設防。擬建工程場區(qū)地質條件穩(wěn)定，無滑波、崩塌、泥石流、巖溶塌陷等地質災害存在，因此該場地作建設用地是適宜的。 規(guī)劃用地范圍（詳用地紅線圖）：用地北面為東門河及其它項目用地，西面， 南面為現(xiàn)有多層建筑及其它項目用地，東面為 云嶺路沿路多層建筑 。 用地為不規(guī)則梯形 ，東西長約 880米，南北方向最長約 440 米。用地中部有市政道路穿越。 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 11 建設用地為中部高，東西底坡地，基地高程約 1240m1200m 之間，高差最大約為 40 米 。 (二 )工程地質 今后由建設單位提供本工程完整的工程地質勘察報告。 (三 )周邊建筑環(huán)境及交通條件 項目周邊為云嶺中路（市政道路）與清鎮(zhèn)東門河包圍。 (四 )項目配套設施條件 該項目給排水、供電能源通訊等供應可就近連接城市主干道上的城市配套設施網(wǎng)絡，保證建設階段和使用階段需 求。 （五）規(guī)劃條件、地面建筑現(xiàn)狀 項目 用地面積 ㎡ , 地面計容積率建筑面積 1161360 平方米 。 第四章 規(guī)劃 方案 一、 建筑設計指導思想與原則 建筑，不僅要滿足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一些輔助功能。在本方案的設計中，并非單純從傳統(tǒng)的實體設計的層次來考慮，而是從建筑空間組合與使用需求的內(nèi)在關系出發(fā)，努力創(chuàng)造出以使用對象為中心并適應時代要求的商業(yè)住宅建筑。 第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù) 建設單位提供的用地紅線圖和地形圖 建設單位的設計委托書 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》 《住宅設計規(guī)范》 《建筑設計防火規(guī)范》《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 《民用建筑設計通則》等 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 12 第二節(jié) 規(guī)劃指導思想 整個規(guī)劃以清鎮(zhèn)市總體規(guī)劃為依據(jù)，以解決實際需求為出發(fā)點，以推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導思想，以加快城市化建設提高人民群眾居住水平為目的，同時根據(jù)生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設計目標。 本項目為居住者提供舒適居住環(huán)境，將本項目定位為優(yōu)質、生態(tài)住宅小區(qū)。 （ 1）規(guī)劃設計指導思想 將本案打造 成具有新價值理念，多功能、多層次、多形象、多戶型、多元景觀的現(xiàn)代化社區(qū)和理想家園。 1:住宅布置的均好性 2：交通人車分流 3：集中庭院景觀 4：城市界面街景塑造 （ 2）規(guī)劃設計目標 ? 一個現(xiàn)代氣息濃郁，智能化，配套完善的生態(tài)社區(qū)，追求社會、經(jīng)濟、生態(tài)最佳效益。 ? 一種崇尚成功與創(chuàng)意生活的嶄新理念，創(chuàng)造高品質生活。 ? 既豐富多彩又整體協(xié)調的景觀環(huán)境。 ? 對城中村改造后原始居民的生產(chǎn)生活的設計。 ? 一個在現(xiàn)代社會背景、經(jīng)濟背景、科技背景下、體現(xiàn)現(xiàn)代生活形態(tài)的綜合社會。 第三節(jié) 規(guī)劃目標 環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡 導的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、文化社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標是：基于文化、塑造環(huán)境。 （ 1）結合市場需求及項目特點，確定以“綠色生態(tài)，健康生活”概念為項目主題。使本小區(qū)成為適合居住的家，追求人與自然、人與人的和諧，社區(qū)環(huán)境營造一種幽雅舒適的居住空間使居住者盡享生活樂趣。 （ 2）本案體現(xiàn)人與自然和諧共處的做法是接近綠地，親近、熱愛綠地；使居民進一步了解自然， 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 13 熱愛自然，以便更好的保護自然。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品 位或藝術風格。最持久的綠化風格是自然風格，是永遠充滿生機活力使人百看不厭、玩味無窮的自然景象和自然情調。 （ 3）營造生態(tài)園林，注重綠化氛圍，創(chuàng)造出綠地、漫步小徑等相互搭配而協(xié)調的新型景觀。在總體布局上，與自然地勢相互協(xié)調，既考慮滿足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當?shù)母卟睿纬商厣?。在戶型設計上，充分利用環(huán)境特點，使主要空間享有最佳景觀。 第四節(jié) 規(guī)劃方案 本項目為三星村城中村改造工程，規(guī)劃總用地 平方米（ 畝 )?？偨ㄖ娣e1424950 平方米，包括住宅建筑面積 1069800 平 方米，商業(yè)及公建配套建筑面積 91560 平方米，地下室及其他建筑面積 263590 平方米。 具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎上，對建筑區(qū)域進行合理布局 ,詳見建設項目總平面圖。在整體規(guī)劃中，項目形態(tài)協(xié)調對應，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在空間、形態(tài)和尺度上，項目規(guī)劃具有延續(xù)性。在規(guī)劃中，突出了嚴謹而具有圍合感的特點，與區(qū)域整體的大氣的規(guī)劃尺度相呼應，積極地融于整體規(guī)劃的形態(tài)之中。 由市政道路將地塊分為南北兩個地塊，北面分為 4 個住宅組團，南面為三個住宅組圖及學校用地。 規(guī) 劃布局原則上每個住宅組圖內(nèi)高層建筑周邊布置，形成七個圍合區(qū)域，分別形成院落圍合。高層院落下部為地下停車場，公建服務設施主要位于沿街裙房。組團劃分明確、設有大型庭院圍合景觀，并且盡量做到人車分流、營造出一個安靜和諧優(yōu)美的居住環(huán)境。 高層建筑點，板有機結合布置，平面上相互錯動?？臻g上注重收放變化，曲折暢通，取的良好的庭院空間及城市街景空間。 項目結合配置一個大型農(nóng)貿(mào)市場，以及配置一所 45 班中小學，一所 9 班幼托，一所 6 班幼托等其它規(guī)范要求配套設施。 在整個安置區(qū)規(guī)劃中充分的考慮了公共服務 設施， 根據(jù)貴陽市規(guī)劃局公共服務設施配建表 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 14 （ 2020 年 4 月修訂版）本項目 建有小學，農(nóng)貿(mào)市場 ，幼托 等 ，根據(jù)項目用地調查，項目周邊開放建設樓盤較多，受當?shù)亟逃块T指示結合本項目現(xiàn)狀及周邊區(qū)位關系在本項目內(nèi)設 15 班中學一所，中小學運動場地各自獨立分設 。同時考慮地塊周邊服務配套設施較少 ,沿街設有商場以及大型超市、多個垃圾搜集點等公共設施滿足周邊居民的日常生活需要 ,小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設施系統(tǒng)，集運設施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。按規(guī)定 6080米的服務半徑設置垃圾收集點。 道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基 地的總體布局結構。 本項目道路交通組織和停車重點體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。結合地形特點與空間布局，形成良好的道路景觀效果。同時，道路設計與綠地空間、建筑空間相結合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結合。 為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。 具體規(guī)劃如下： （ 1）出入口的設置 本案在小區(qū)中均使用人車分流，道路均與周邊道路相連。 （ 2）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式： 進入社區(qū)的干道：紅線寬度為 12 米；社區(qū)環(huán)路：紅線寬度為 10米，普通車行道：紅線寬度 4 米，宅間路：紅線寬度為 米。 （ 3）步行系統(tǒng) 合理的人車分流體系是創(chuàng)造良好的人居環(huán)境和購物環(huán)境的重要因素之一。社區(qū)步行系統(tǒng)通過與景觀帶結合，實現(xiàn)社區(qū)人車分流的交通體系。 （ 4）靜態(tài)交通 為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織，在地下室設計停車位，滿足使用和環(huán)境的要求。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質的重要構成部分。隨著建設生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán) 境質量，對于建設高品質住宅區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當重 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 15 要的作用。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結構布局的基礎上，堅持因地制宜的綠化設計基本原則，強調以綠為主。設計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 景觀設計依據(jù)總體設計構思，追求人、宅與自然的協(xié)調統(tǒng)一。采用分片集中綠化布置，并通過道路綠化與庭園綠地，平面垂直綠化相連，形成點、線、面、體交織的網(wǎng)絡狀綠化體系，使建筑與綠化融為一體。 通過整體規(guī)劃設計，并結合環(huán)境使空間形態(tài)豐富多樣，具有可識別性。建筑結合環(huán)境，既有分散又有 圍合，圍而不死，增加空間流動性。 主要規(guī)劃技術指標見下表： 表 11 總經(jīng)濟技術指標 編號 項目 計量 單位 數(shù)值 1 建設總用地 M178。 2 總建筑面積 M178。z 1424950 3 計容積率總建筑面積 M178。 1161360 M178。 1069800 2. 商業(yè)及公共建筑面積 M178。 91560 4 不計容積率總建筑面積 M178。 263590 5 容積率（居住區(qū)建筑面積毛密度） 萬 m2/hm2 6 建筑覆蓋率（建筑密度） % 27％ 7 綠地率 (含開放廣場綠地 ) % 30％ 8 居住戶 (套 )數(shù) 戶 (套 ) 10190 9 居住人口 個 32609 三星村城中村改造工程 《可行性研究報告》 16 10 停車位 個 11204 二 、建筑專業(yè)設計 《民用建筑設計通則》 《住宅建筑設計標準》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 《民用建筑照明設計標準》