【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利 300 萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米。 500 700 000 000 【答案】 C 【解析】本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。 設(shè)保本開發(fā)面積為 x 平方米。 =0 x=20xx0 【例題 2 單選題】【 20xx 年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為 4000 萬元，住宅平均售價(jià)為 5000 元 /平方米，單位產(chǎn)品可變成成本為 3000元 /平方米。該公司計(jì)劃獲利 300 萬元，則需開發(fā)的面積為（ ）平方米。 【答案】 D 【解析】求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)（注意單位） 設(shè)需要開發(fā)的面積是 x 平方米 固定成本＝ 4000 單位可變成本＝ 3000 元 = 萬元 銷售價(jià)格＝ 5000 元 = 萬元 利潤總額 =300 =300 解得： X=21500 平方米 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析 ■ 含義 ☆ 指預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從而找出敏感因素，分析評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力 ■ 敏感程度的表示方法（兩種表示方法） ☆ 表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅 度 ☆ 表示為評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)某個(gè)因素允許變動(dòng)的最大幅度 ■ 作用 ☆ 使決策者了解不確定因素對(duì)指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 ☆ 啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員對(duì)較為敏感的因素進(jìn)行分析研究，提高預(yù)測(cè)的可靠性 ☆ 了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)大小 ☆ 可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn) ☆ 可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值 ■ 方法 ☆ 單因素敏感性 分析 ☆ 多因素敏感性分析 ■ 表示方法（兩種） ☆ 敏感性分析表 －不確定因素按一定比例變化，引起評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度 ☆ 敏感性分析圖 －指標(biāo)達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)，某個(gè)不確定因素允許變化的最大幅度 （五步） 確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ■ 經(jīng)營型項(xiàng)目－投資回收期、內(nèi)部收益率 ■ 出售型項(xiàng)目－凈現(xiàn)值、成本利潤率 ■ 投資機(jī)會(huì)研究階段－選用靜態(tài)指標(biāo)，投資收益率和靜態(tài)投資回收期 ■ 初步可研和可研階段－動(dòng)態(tài)指標(biāo)，凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 選擇 需要分析的不確定因素（兩選取原則） ■ 不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變動(dòng)范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大（影響大） ■ 不確定因素在確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大（把握?。? 確定因素的波動(dòng)程度及其對(duì)分析指標(biāo)帶來的增減變化情況 ■ 確定不確定因素的變動(dòng)幅度 ■ 不確定因素每次變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響 ■ 把不確定因素的變動(dòng)及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)結(jié)果用圖或表的形式表示出來 確定敏感性因素（兩種方法） ■ 敏感度系數(shù)（內(nèi)涵就是彈性） ☆ 指項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的 百分率與不確定因素變化的百分率之比 ☆ 敏感度系數(shù)絕對(duì)值高，表示項(xiàng)目對(duì)該不確定因素的敏感程度高 ☆ 系數(shù)大于零，說明指標(biāo)與因素同方面變化 ☆ 系數(shù)小于零，說明指標(biāo)與因素反方向變化 ■ 臨界點(diǎn) ☆ 臨界點(diǎn)是不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，是費(fèi)用增長的百分率或是效益降低的百分率 ☆ 在基準(zhǔn)收益率一定的條件下， 臨界點(diǎn)越低，說明該因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，項(xiàng)目對(duì)因素越敏感 進(jìn)一步分析 ■ 進(jìn)一步分析研究，提出相應(yīng)的對(duì)策 ■ 敏感面分析法 ■ 樂觀－悲觀分析法 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 【本節(jié)主要內(nèi)容】 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析概述 2. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)及評(píng)價(jià) 4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 【內(nèi)容詳解】 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析概述 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義 ■ 風(fēng)險(xiǎn) ☆ 風(fēng)險(xiǎn)是某種不利事件或損失發(fā)生的概念及其后果的函數(shù) ■ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) ☆ 指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括投入資本的 損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失 ■ 房地產(chǎn)投資各階段的主要風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資階段 主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn) 論證設(shè)計(jì)階段 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目評(píng)估分析和預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性 資金籌措階段 資本結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來收益的影響 項(xiàng)目建設(shè)階段 ① 承包商的項(xiàng)目控制與管理能力 ② 通貨膨脹 ③ 不可預(yù)料事件 ■ 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)涵 ☆ 投資者在風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬之間進(jìn)行權(quán)衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn) 【例題 單選題】【 20xx 年真題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論 證設(shè)計(jì)階段，投資的主要風(fēng)險(xiǎn)是（ ）。 【答案】 C 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征（六特征） ■ 客觀性－風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，不以人的意志為轉(zhuǎn)移 ■ 不確定性－難以預(yù)知 ■ 潛在性－是風(fēng)險(xiǎn)存在的形式，受其它事物影響 ■ 損益雙重性－風(fēng)險(xiǎn)也意味著機(jī)會(huì) ■ 可測(cè)性－風(fēng)險(xiǎn)不確定但是可以進(jìn)行主觀的決斷 ■ 相關(guān)性－風(fēng)險(xiǎn)與投資行為及決策相關(guān) 房地產(chǎn)投 資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的含義和內(nèi)容 ■ 含義 ☆ 在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別項(xiàng)目在將在建設(shè)和運(yùn)營過程中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，提示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失 ■ 內(nèi)容（四環(huán)節(jié)） ☆ 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ☆ 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) ☆ 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ☆ 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 【例題 單選題】【 20xx 年真題】風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容不包括（ ）。 【答案】 A 【解析】風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要有四項(xiàng)，分別是 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。 2. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念（兩個(gè)環(huán)節(jié)） ■ 感知風(fēng)險(xiǎn)－認(rèn)識(shí)面臨哪些客觀存在的風(fēng)險(xiǎn) ■ 分析風(fēng)險(xiǎn)－分析引起風(fēng)險(xiǎn)事故的各種潛在因素和造成風(fēng)險(xiǎn)事故的主要原因 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的和特點(diǎn) ■ 目的 ☆ 為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)奠定基礎(chǔ) ☆ 為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù) ■ 特點(diǎn) ☆ 系統(tǒng)性 ☆ 連續(xù)性 ☆ 制度性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型 分類標(biāo)準(zhǔn) 風(fēng)險(xiǎn)類型 按是 否有獲利機(jī)會(huì) 純粹風(fēng)險(xiǎn) 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍 基本風(fēng)險(xiǎn) 特定風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍 局部風(fēng)險(xiǎn) 整體風(fēng)險(xiǎn) 按形成損失的原因 自然風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)的可管理程度 可管理風(fēng)險(xiǎn) 不可管理風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者 政府風(fēng)險(xiǎn) 投資方風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主風(fēng)險(xiǎn) 承包商風(fēng)險(xiǎn) 分包方風(fēng)險(xiǎn) 供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn) 擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)來源 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ■ 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（ 8 項(xiàng)）－對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有項(xiàng)目都產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn) ☆ 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購買力風(fēng)險(xiǎn)） ☆ 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) ☆ 周期風(fēng)險(xiǎn)－房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng) ☆ 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ☆ 利率風(fēng)險(xiǎn) ☆ 政策風(fēng)險(xiǎn) ☆ 政治風(fēng)險(xiǎn) ☆ 或然損失風(fēng)險(xiǎn) ■ 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（ 5 項(xiàng)）－只對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除 ☆ 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)－實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求 ☆ 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)－收益率的變化使得預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí) 資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異 ☆ 比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)） ☆ 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)－與投資時(shí)間和時(shí)機(jī)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) ☆ 持有期風(fēng)險(xiǎn)－與持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法 ■ 問卷調(diào)查法 ■ 專家調(diào)查法 ■ 情景分析法 方法 步驟 注意事項(xiàng)或適用情況 問卷調(diào)查法 列出調(diào)查表需要收集的信息 設(shè)計(jì)問題，并確定每個(gè)問題的類型 選擇題型，并設(shè)計(jì)好問題的次序 進(jìn)行初步測(cè)試，然后征求意見 修改調(diào)查表，得出正式調(diào)查表 調(diào)查表的問題要簡短明了、一目了然 每一個(gè)問題只包含一項(xiàng)內(nèi)容 問題中不使用專門術(shù)語，要通俗易懂 問題的選擇答案不要過多，含義要明確 注意問題提出的方式 專家調(diào)查法 擬定風(fēng)險(xiǎn)因素專家調(diào)查表 選擇專家 10~20 位 寄發(fā)調(diào)查表反復(fù)征詢專家意見 撰寫調(diào)查報(bào)告 情景分析法 篩選 監(jiān)測(cè) 診斷 提醒投資者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)及其后果 建議需要進(jìn)行監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)范圍 研究某種關(guān)鍵性因素地未來房地產(chǎn)投資決策過程的影響 3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 及評(píng)價(jià) 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的步驟 ■ 列出需要進(jìn)行概率分析的不確定因素 ■ 選擇投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的財(cái)務(wù)指標(biāo) ■ 分析確定每個(gè)不確定因素發(fā)生的概率 ■ 計(jì)算在概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) ■ 投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的概念 ■ 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的分類 ☆ 主觀概率估計(jì)－根據(jù)人的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)事件的了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)未來發(fā)生的可能性作出主觀估計(jì)。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)常用主觀概率估計(jì) ☆ 客觀概率估計(jì)－用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性 ■ 概 率的特性 ☆ 所有可能發(fā)生的事件每一個(gè)事件發(fā)生的概率大于或者等于零，小于或等于 1 ☆ 各種可能發(fā)生的概率總和必須等于 1 ■ 主觀概率預(yù)測(cè)的方法 ☆ 當(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象僅有一個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí) ☆ 當(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象有多個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí) △ 平均概率密度函數(shù) －可預(yù)測(cè)各事件發(fā)生的可能性 △ 累積概率分布函數(shù) －可預(yù)測(cè)某一范圍內(nèi)事件發(fā)生的可能性 ■ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度 ☆ 期望值 ☆ 標(biāo)準(zhǔn)差 △ 標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大 ☆ 變異系數(shù)（投資風(fēng)險(xiǎn)度） △ 變 異系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大 【重點(diǎn)難點(diǎn)】 ■ 期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)的計(jì)算 ■ 當(dāng)兩個(gè)方案的期望值相同或相近時(shí)，可采用標(biāo)準(zhǔn)差來測(cè)度風(fēng)險(xiǎn)，如期望值不相同也不相近時(shí)，要用變異系數(shù)來比較風(fēng)險(xiǎn)的大小 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（兩種類型） ■ 以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn) ☆ 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 ☆ 標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 ☆ 變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 ■ 以綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為差別標(biāo)準(zhǔn) ☆ 劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的方法 △ 短陣列表法 ☆ 綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) △ K －項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很強(qiáng)，應(yīng)放棄項(xiàng)目 △ M －項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，需要修正擬議中的方案，通過改變項(xiàng)目定位或設(shè)計(jì)采取補(bǔ)償措施 △ T －表示風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，需要設(shè)定某些指標(biāo)的臨界值，指標(biāo)一旦達(dá)到臨界值，就要變更設(shè)計(jì)或?qū)ω?fù)面影響采取補(bǔ)償措施 △ R －風(fēng)險(xiǎn)適度，適當(dāng)采取措施后不影響項(xiàng)目 △ I －風(fēng)險(xiǎn)弱，可忽略 4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)原則 ■ 連續(xù)性－每個(gè)階段都面臨各種風(fēng)險(xiǎn) ■ 針對(duì)性－不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不同的風(fēng)險(xiǎn) ■ 可行性－風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 在財(cái)務(wù)、技術(shù)等方面切實(shí)可行 ■ 經(jīng)濟(jì)性－尋求用最小的費(fèi)用獲取最大的風(fēng)險(xiǎn)效益 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法（六種方法） ■ 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 ☆ 概念 △ 事先采取相應(yīng)的措施，阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生 ☆ 措施 △ 防止危險(xiǎn)因素產(chǎn)生 △ 減少已存在的危險(xiǎn)因素 △ 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間與空間上的隔離 △ 加強(qiáng)投資方保護(hù)能力 △ 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評(píng)價(jià) △ 對(duì)下一步預(yù)防目標(biāo)進(jìn)行審核與規(guī)劃 ■ 風(fēng)險(xiǎn)回避 ☆ 概念 △ 投資者發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失，有意識(shí)地采取回避措施 ■ 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ☆ 概念 △ 房地產(chǎn)投資者以某種方式（主要是契約或合同）將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān) ☆ 方法 △ 契約性轉(zhuǎn)移 －預(yù)售、預(yù)租、出售