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正文內(nèi)容

廢鋼加工配送示范基地可行性分析報告(編輯修改稿)

2024-09-28 10:58 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 渭南 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 作者:王 耀 利 添加時間: 20201016 8:44:56 在房地產(chǎn)業(yè)新政來臨和市場出現(xiàn)變局的時候,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,有人在為自己下地獄的命運而傷心失落,有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心,但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。為此,筆者就當前我市房地產(chǎn)市場如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點個人看法 ,其目的就是學(xué)習新政,廓清迷霧,論道發(fā)展,探索未來。 一、 充分認識當前國家政策的戰(zhàn)略意義 自去年以來,針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題,國家出臺了一系列調(diào)控政策,據(jù)統(tǒng)計,到今年 8 月調(diào)控政策已出臺 12 項之多。尤其是今年房控政策 和相關(guān)舉措頻頻出臺: 3 月 5 日,溫家寶總理在政府工作報中明確提出,要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題,表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。 4 月 28 日,央行全面上調(diào)貸款利率 個百分點; 5 月 17 日,國務(wù)院召開常務(wù)會議,提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施,即: “國六條 ”; 5 月 29 日國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,即九部委 “十五條 ”,對 “國六條 ”措施進一步細化,而且對商品房和經(jīng)濟適用房提出了限面積、限比重、限價格、限房貸等方面的量化指標,提出 90 平方米套型面積和雙 70%的指標; 9 月 6 日,國家建設(shè)部、發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議,對房地產(chǎn)市場存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告,違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費等問題列入了當前整頓的議事日程。 對以上政策措施的出臺和實施,主要涉及到房價、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場秩序四個方面,筆者認為有三方面的意義:一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重點支柱產(chǎn)業(yè);二是國家一些量化指標的出臺(比如 90 平方米中小套型和 70%的比率),并非單一是滿足中低收入家庭的需求,而是 站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策,是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮;三是針對我國當前房地產(chǎn)市場確實存在的一些突出問題,采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例,并公開處理、公開曝光,營造 “有信者榮,失信者恥,無信者憂 ”的市場氛圍,以達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 二、我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 渭南在我省屬經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)之一,就房地產(chǎn)市場而言, 可以說是覺醒晚、起步慢。但經(jīng)過近幾年的發(fā)展,中以城市正在走向成熟,縣、市城市開始起步; 價格穩(wěn)中有升,結(jié)構(gòu)基本合理,供求基本平衡;中以城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎,縣、市城市已由過去的空白市場走向發(fā)展市場。 三、總體發(fā)展形勢及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個 “國八條 ”到今年的 “國六條 ”以及 9 月六日三部委召開的國房地產(chǎn)交易秩序?qū)m椪D會議,其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路,但字里行間絲毫沒有改變中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,這充分說明三個因素仍不可改變。首先,房地產(chǎn)作為促進經(jīng)濟全面發(fā)展的重要支柱作用不會改變,而且是其它產(chǎn)業(yè)無法比擬的;第二,中國城市化進程不會倒退;第三,老百姓購房需求不會改變。筆者認為,根據(jù)國內(nèi)外社會發(fā)展經(jīng)驗,人口和生產(chǎn)要素進程一步向城鎮(zhèn)集中轉(zhuǎn)化,其促進城市化的作用是不會變的。由此可以推斷,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進的車輪不是讓停止,而是要求穩(wěn)步前進程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營、依法管理的。 就我市近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來年:一是投資規(guī)模逐步升;二是開發(fā)理念和設(shè)計品位不斷提升;三是縣市發(fā)展剛剛起步,空間較大;四是市場引導(dǎo)有待加強;五是管理手段必須依法。 針對當前國家新政的出臺和 我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,我們即要堅定不移地貫徹國家方針政策,又要全面認真地領(lǐng)會國家政策的精神實質(zhì),充分結(jié)合渭南的實際,搞好渭南房地產(chǎn)市場發(fā)展與整頓。為此,今后我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)注意把握好以下幾點: 一 、是將責任納入開發(fā)理念。每個企業(yè)都應(yīng)該把構(gòu)建和諧社會作為企業(yè)的最高境界,把認真履行企業(yè)的社會責任,作為參與和諧社會建設(shè)的重要內(nèi)容和重要途徑。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等; 二 、是開發(fā)企業(yè)有責任引導(dǎo)消費觀念。一個事物得以被人們認識并了解,往往是通過其對 立面的映照及對比。對新政出臺后和消費者的批評,不要過多埋怨,面是如何利用這些政策意見去創(chuàng)出一條新路,被市場接受,被消費者看好。最近全國許多大型企業(yè)都在研究 90 平方米小套型問題,如何把 “大 ”與 “小 ”如何統(tǒng)一起來。研究這些問題,既是一種社會責任,同樣也是市場競爭力。作為一企業(yè)有社會責任感和成就大業(yè)的型發(fā)商,擔負著引導(dǎo)消費觀念的任務(wù),這需要市場和金錢,更需要智慧和勇氣。 三 、是要提升綜合品質(zhì)。一方面是提升企業(yè)管理者的品質(zhì),當你跨入開發(fā)商的行列,那么你就承擔了至高無上的責任,你一個人蓋的房子要為成千上萬的 人提供生活平臺。如果開發(fā)商把利益放到了最大化,而對安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務(wù)等不顧,那么你就不能贏得消費都的信任;另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì),房子是特殊產(chǎn)品,在開發(fā)商看來,消費者買走的是一套房子,而在消費者看來,他們買走的是在城市生活的一個平臺,他們要通過這個平臺去感受生命,包括度過人生命每一個幸福的階段。所以,開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個雕塑都通過當作藝術(shù)品去設(shè)計和建設(shè)。 渭南市各地段房屋均價表 作者: admin 添加時間: 2020316 11:09:23 渭南市各地段房屋均價表 (元 ) 路段 住宅 商用 存量(二手房) 新建 存量(二手房) 新建 老城 700 1000 2020 2300 東風街東段 1000 1300 3200 3800 東風街中段 1150 1350 6000 6500 東風街西段 1200 1450 6000 6500 民主路 1100 1250 4500 4200 朝陽路東段 1200 1300 5200 5800 朝陽路中段 1200 1300 5200 5800 朝陽路西段 1300 1550 6000 6500 解放路中段 1300 1400 4500 5000 解放路南段 1300 1400 4000 4500 前進路南段 1300 1400 5000 5500 前進路中段 1300 1550 5500 6000 前進路北段 1200 1300 4000 4500 二馬路 1000 1250 3500 4000 三馬路東段 1000 1300 3000 3500 三馬路西段 1000 1300 3000 3500 四馬路東段 1100 1300 2500 3000 四馬路中段 1100 1300 2500 3000 四馬路西段 1100 1300 3000 3500 西一路南段 1100 1200 4000 4500 西一路中段 1200 1350 6000 6800 西一路北段 1100 1300 4000 4500 西二路中段 1200 1400 5000 6000 西二路南段 1000 1200 3500 2200 西三路中段 1200 1400 4500 5000 西四路中段 1200 1400 4500 4500 西五路中段 1200 1400 4500 4300 渭清路 1200 1300 4000 4500 開發(fā)區(qū) 1100 1300 4000 4500 小高層均價表 (元 ) 西四路 2400 四馬路 2020 崛起中的渭南房地產(chǎn)業(yè) 作者:扁勇軍 添加時間: 2020316 11:06:36 地處西北內(nèi)陸的渭水之南,秦嶺以北,一座現(xiàn)代化的中型都市 渭南正悄然崛起。 置身于渭南,你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化:高樓林立的街景;人頭攢動的商務(wù)區(qū);規(guī)劃整齊、綠地盎然的居 民區(qū),無不向人們訴說著渭南的發(fā)展。經(jīng)濟繁榮昌盛,人民安居樂業(yè),以人為本,構(gòu)建和諧社會正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對這座城市的貢獻。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀八十年代末,初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會的共同努力下,經(jīng)過短短四、五年的引導(dǎo)和培育發(fā)展,初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主,逐步發(fā)展到集資、經(jīng)濟適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供應(yīng)體系,共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)框架。人居水平,環(huán)境質(zhì)量明顯改善。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,渭南房地產(chǎn)市場體系逐步建立。無論是住宅建 設(shè)總量,房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量,還是住宅建設(shè)及營銷管理水平均有了顯著的提高。 十幾年間,渭南的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。第一階段( 1992年-- 1997 年)主要是各單位職工集資自建房為主,在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅,一個單位一個院落,無法形成規(guī)模小區(qū),物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)管理不到位。第二階段( 1998年-- 2020年)由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問世,適應(yīng)了廣大人民群眾對居住環(huán)境的新要求和高標準,功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起,開 發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標準也隨之有了較大的提高。第三階段( 2020年-- 2020 年)隨著國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件下發(fā)以后,我市相繼出臺了相關(guān)配套政策,使房地產(chǎn)企業(yè)全面健康發(fā)展,商品房成為主要形式,市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出 35家開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。 一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。從初期的樂天小區(qū),龍源小區(qū)、西潼路市直機關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū);開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境布局,到小區(qū)功能、配套建設(shè):水、電、路、園林綠化等均有較大提高。全市 房地產(chǎn)市場呈持續(xù)快速發(fā)展的勢頭,總體形勢是:供需兩旺,基本平衡;商品房價格穩(wěn)中有升,持續(xù)發(fā)展;普通商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房結(jié)構(gòu)合理。公有住房絕大部分出售給個人,個人購房比重達 98%以上,極大地推進了住宅建設(shè)發(fā)展,對社會經(jīng)濟、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟新的增長點。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下,物業(yè)管理市場也開始起步發(fā)展, 2020年物業(yè)企業(yè)僅一兩家,規(guī)模較小,尚無管理經(jīng)驗,正處于摸索時。經(jīng)過幾年的發(fā)展,市區(qū)已有物業(yè)企業(yè) 27 家,物業(yè)管理已達 133萬平方米,管理覆蓋率約 33%。 隨著市場的逐步規(guī)范,渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。 輝煌的業(yè)績來自于房地產(chǎn)人的求實創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在今后乃至更長時間里,房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。 渭南是中小城市 ,商品房價格一直是穩(wěn)定的增長,保持在 2%到 4%之間,但是從 2020 年開始,渭南商品房價格突然飚升,在那一年里房價漲幅達到 10%到 15%之間,達到均價 1100元左右。 探討其原因有四點:一是國家加強土地管理,大幅度縮減了土地供應(yīng)量;規(guī)范土地交易行為,城市所有土地交易必 須掛牌進入市場進行拍賣,提高了土地價格。二是渭南經(jīng)過幾年的城市基礎(chǔ)建設(shè),初步形成了中型城市的規(guī)模,進城經(jīng)商的農(nóng)民增多,城市人口不斷增加,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開始在城區(qū)安家落戶,加上其他縣市的人們也開始在渭南購置房產(chǎn),擴大了需求。三是銀行加大按揭支持,降低了購房的門檻,使很多年輕人和經(jīng)濟條件不好的人也有可能購房置產(chǎn)。四是受渭南 03年洪災(zāi)的影響,引起磚和水泥建筑材料以及整個國家范圍的鋼材和煤炭的漲價。 還有個重要的前題大家要明白:房地產(chǎn)過熱和價格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣州等大中城市以及經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海地 區(qū),中小城市并沒有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn),在 05年國家眾多政策的調(diào)控下,房價也沒有像人們期待的那樣下降,只是增幅比例有所降低。我們自己也可以了解到,渭南的房地產(chǎn)開發(fā)資金還都是來自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金,并沒有外部資金的注入。 房地產(chǎn)交易部門提供的數(shù)據(jù)顯示, 04 年商品房交易過戶 1120 戶,面積 , 05 年商品房交易過戶 1754戶,面積 。 05年的商品房銷售好于前一年,沒有明顯的積壓情況。在 2020 年底我們做了一次調(diào)查,各開發(fā)商那里得到 的數(shù)據(jù)顯示渭南的均價在 1200 左右,和上年的漲幅持平。從價格看,渭南市場并沒有受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。在今年國家連續(xù)出臺一系列政策的情況下,渭南的房價的增幅并沒有大幅度的下降,而是和去年持平,說明了渭南的房產(chǎn)市場并沒有大城市那樣的泡沫,渭南現(xiàn)在的市場可以說是求大于供,大部分的樓盤在預(yù)售階段就銷售已空,剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供,就是有也是價格高出期房很多。 預(yù)計 2020 年國家政策還是以調(diào)整為主,而渭南的房價應(yīng)該還前兩年一樣,漲幅不會有很大的變化,不會出現(xiàn)人們所期待的大幅下降 。這是因為 05 年全市商品房預(yù)售面積為 ,而 04 年為 萬平方米。從預(yù)售的數(shù)量上看, 05 年的面積大大小于 04年,這樣就知道 06年的商品房供應(yīng)量會減少,雖然二手房市場開放,提供了住房的供應(yīng)量,但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象,放開以后體現(xiàn)出來的只是在過戶登記上的量的增加,實質(zhì)上增加的供應(yīng)量不會有
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