【正文】 1999 年 汽 車 產(chǎn) 銷 量 持 續(xù) 穩(wěn) 定 增 長 ， 產(chǎn) 銷 基 本 平 衡 ， 其 主 要 發(fā) 展 特 征 體 現(xiàn) 為 ： 1 ． 在 總 量 方 面 ， 汽 車 需 。 （ 五 ） 銷 售 和 利 潤 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 持 續(xù) 穩(wěn) 定 發(fā) 展 ， 尤 其 是 近 年 來 汽 車 工 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 不 斷 調(diào) 整 以 及 人 民 生 活 水 平 的 不 斷 提 高 ， 購 買 力 不 斷 增 強 ， 形 成 了 潛 力 巨 大 的 消 費 市 場 ， 使 汽 車 工 業(yè) 產(chǎn) 品 的 銷 售 量 及 銷 售 總 額 呈 逐 年 上 升 趨 勢 。 1999 年 ， 汽 車 需 求 增 長 持 續(xù) 回 升 ， 汽 車 產(chǎn) 量 呈 現(xiàn) 同 比 增 長 趨 勢 。 1998 年 汽 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 生 產(chǎn) 集 中 度 明 顯 提 高 ， 經(jīng) 濟 規(guī) 模 初 見 端 倪 。 其 中 汽 車 基 本 車 型 達(dá) 到 6 大 類 120 多 種 ； 各 類 改 裝 車 、 專 用 車 750 多 種 ； 摩 托 車 有 15 個 排 量 1000 多 個 品 種 ； 開 發(fā) 了 一 批 環(huán) 保 、 節(jié) 能 、 安 全 的 汽 車 和 零 部 件 產(chǎn) 品 ， 雙 燃 料 汽 車 已 投 放 市 場 ， 電 動 汽 車 已 進(jìn) 入 試 制 、 試 驗 階 段 [1] 。 隨 著 汽 車 工 業(yè) 生 產(chǎn) 能 力 的 不 斷 增 強 及 市 場 需 求 的 變 化 ， 汽 車 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 不 斷 調(diào) 整 ， 開 發(fā) 能 力 不 斷 增 強 。 近 幾 年 汽 車 工 業(yè) 取 得 了 迅 速 發(fā) 展 ， 生 產(chǎn) 能 力 不 斷 增 強 ， 產(chǎn) 量 逐 年 遞 增 ， 產(chǎn) 品 不 斷 增 多 ， 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 不 斷 調(diào) 整 。 有 關(guān) 部 門 分 析 預(yù) 測 ， 1999 年 汽 車 行 業(yè) 主 要 指 標(biāo) 持 續(xù) 穩(wěn) 步 增 長 ， 并 且 比 1998 年 有 一 定 突 破 。 據(jù) 有 關(guān) 部 門 統(tǒng) 計 ， 到 1998 年 底 ， 汽 車 工 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 凈 值 為 億 元 , 比 上 年 增 長 % ； 固 定 資 產(chǎn) 原 值 為 億 元 , 比 上 年 增 長 % ； 汽 車 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 現(xiàn) 行 價 ） 為 億 元 ， 比 上 年 增 長 % ； 汽 車 工 業(yè) 增 加 值 為 億 元 ， 比 上 年 增 長 %[1] 。 近 年 來 ， 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 迅 猛 發(fā) 展 以 及 國 家 投 資 力 度 的 加 大 ， 汽 車 工 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 呈 現(xiàn) 為 逐 年 增 長 趨 勢 。 （ 三 ） 固 定 資 產(chǎn) 和 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 近 20 年 來 ， 汽 車 產(chǎn) 品 在 中 國 從 緊 俏 商 品 、 賣 方 市 場 、 高 額 利 潤 逐 步 轉(zhuǎn) 向 買 方 市 場 、 以 銷 定 產(chǎn) 、 微 利 經(jīng) 營 。 據(jù) 有 關(guān) 統(tǒng) 計 ， 到 1998 年 底 ， 汽 車 工 業(yè) 職 工 總 數(shù) 達(dá) 到 萬 人 ， 比 1997 年 略 有 減 少 。 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 汽 車 工 業(yè) 職 工 總 數(shù) 總 體 來 講 呈 穩(wěn) 步 增 長 態(tài) 勢 。 1998 年 汽 車 工 業(yè) 企 業(yè) 按 汽 車 生 產(chǎn) 量 劃 分 ： 產(chǎn) 量 在 1000 ～ 2020 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 14 個 ； 2020 ～ 5000 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 16 個 ， 5 萬 輛 以 上 的 汽 車 企 業(yè) 有 10 個 。 據(jù) 1999 年 國 家 統(tǒng) 計 局 關(guān) 于 汽 車 工 業(yè) 的 統(tǒng) 計 資 料 顯 示 ： 截 止 到 1998 年 底 ， 汽 車 行 業(yè) 汽 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 總 計 為 2426 個 ， 比 上 年 減 少 48 個 。 （ 二 ） 企 業(yè) 和 職 工 現(xiàn) 狀 改 革 開 放 以 來 ， 在 國 家 宏 觀 經(jīng) 濟 調(diào) 控 下 ， 中 國 汽 車 工 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 ， 企 業(yè) 規(guī) 模 不 斷 擴 大 ， 汽 車 整 車 、 整 機 生 產(chǎn) 企 業(yè) 的 數(shù) 量 基 本 保 持 相 對 穩(wěn) 定 。 （ 3 ） 轎 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 主 要 分 布 在 上 海 、 長 春 、 天 津 和 北 京 4 個 城 市 ， 產(chǎn) 量 占 全 國 的 90 ％ 。 （ 2 ） 客 車 除 微 型 客 車 外 ， 其 他 生 產(chǎn) 廠 家 相 當(dāng) 分 散 且 所 占 比 例 甚 小 。 在 這 種 過 度 分 散 的 布 局 形 態(tài) 中 依 然 存 在 一 定 的 空 間 集 聚 性 ， 上 海 、 北 京 、 天 津 、 四 川 、 吉 林 、 湖 北 和 江 蘇 等 省 市 汽 車 工 業(yè) 的 地 域 集 中 程 度 和 專 業(yè) 化 程 度 較 高 ， 是 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 主 要 力 量 所 在 ， 其 汽 車 總 產(chǎn) 量 占 全 國 的 3/4 。 2 ． 組 織 結(jié) 構(gòu) 目 前 ， 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 組 織 結(jié) 構(gòu) 分 為 三 個 層 次 ， 主 要 包 括 ： （ 1 ） 計 劃 單 列 企 業(yè) 集 團 （ 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 、 第 一 汽 車 集 團 公 司 、 東 風(fēng) 汽 車 集 團 、 中 國 重 型 汽 車 集 團 和 北 方 工 業(yè) 集 團 總 公 司 ） 以 及 京 、 津 、 滬 等 地 方 企 業(yè) 集 團 ； （ 2 ） 集 團 控 股 企 業(yè) 及 聯(lián) 營 企 業(yè) ； （ 3 ） 其 他 各 類 獨 立 的 企 業(yè) 。 汽車行業(yè)研究 汽車行業(yè)分析報告 202079 （ 一 ） 行 業(yè) 架 構(gòu) 和 隸 屬 關(guān) 系 1 ． 隸 屬 關(guān) 系 中 國 汽 車 行 業(yè) 的 現(xiàn) 行 主 管 機 構(gòu) 是 國 家 機 械 工 業(yè) 局 。選擇1200—1300 元 /平方米的占總?cè)藬?shù)的 12％。這略低于渭南中高檔樓盤的均價。 其中：選擇 10—15 萬的占總調(diào)查人數(shù)的 23％，選擇 15—20 萬的占總?cè)藬?shù)的 22％，選擇 10 萬以下的占 22％，選擇25—30 萬的占 11％，選擇 30 萬以上的占總?cè)藬?shù)的 16％。選擇 10—15 平方米的占總?cè)藬?shù)的 26％，選擇 8—10 平方米的占總?cè)藬?shù)的 20％，選擇 20 平方米以上的占 17％。選擇 25—30 或 30 以上的各占 ％。 住宅朝向 顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 66％， 18％的居民選擇朝北， 16％的居民選擇東西方向。選擇，不帶電梯的多層住宅的居民占總?cè)藬?shù)的 19％。 住宅類型： 渭南居民對高層住宅，以 及小高層住宅顯然有著濃厚的興趣，調(diào)查結(jié)果顯示：打算購買高層住宅的占總調(diào)查人數(shù)的 23％。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇 60—80 的占總?cè)藬?shù)的 21％，選擇 80—100 的占總?cè)藬?shù)的 18％，選擇 100—120 之間的占 21％。 戶型： 選擇兩房和三房的共占總?cè)藬?shù)的 72%，選擇四房的占 25％，渭南居民顯然復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復(fù)式的僅占 1％。 購買目的： 渭南市居民在購房目 的多集中于自己或家人居住使用，投資意識較淡薄。 有 20％的渭南人居住戶型為一房，居住兩房和三房的各占 25％。 基本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)： 居住面積： 市場調(diào)查結(jié)果顯示 ,渭南居民的居住面積多集中于 70——130 平方米之間。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個階段房地產(chǎn)開發(fā)所必須面對的問題。 結(jié)論三：渭南的中高檔樓盤的主力戶型以三居室居多，面積多在 100—160 平米之間， 60—90 的精品小戶型較少。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)項目優(yōu)勢明顯。 綠化；有一定的綠化面積 配套：外圍商鋪，內(nèi)置住宅。 宣傳手段：戶外。 價格 ：處于渭南市價格高端。 綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。 宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。 價格：處于渭南市價格中高端。 綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設(shè)有噴泉水景。 宣傳：戶外，車體，口碑效應(yīng)等。 價格：處于渭南市場價格高端。 綠化： 園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實上對整個綠化帶的納入。中心區(qū)與老城區(qū)交匯口。錦繡花園 60—130 平方米 多 層 外圍商鋪，內(nèi)置多層住宅樓。 1900/平方米 獨立三棟 金水園 96—155 平方米 多層 ，小高層 外圍商鋪，內(nèi)置多層，小高層住宅樓。 樂天大街與前進(jìn)路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。 隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)，渭南房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將來臨。二是，項膋 ⒌ 牡蕩謂系停 婊 杓平銜 禿蟆 ?br / ■ 市場缺乏規(guī)范和市場意識 在目前渭南房地產(chǎn)市場上，本地開發(fā)商占絕大多數(shù)，整個房產(chǎn)市場，幾乎沒有成熟的專業(yè)營銷策略機構(gòu)介入，在產(chǎn)品包裝和形象塑造逗較為簡單和草率。 ■ 社區(qū)配套簡單 渭南在開發(fā)或已開發(fā)的房地產(chǎn)項目都普遍存在配套設(shè)施不完善的缺點。 結(jié)論三：一般而言，隨著產(chǎn)業(yè)的拉動，開發(fā)區(qū)必然會成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，土地價格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。 三大區(qū)域在渭南人心目中的排序： 中心區(qū) 》 開發(fā)區(qū) 》 老城區(qū) 基本結(jié)論： 結(jié)論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進(jìn)。 開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。 中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理 想的居住地。 明清時代的渭南城區(qū)圖 建國初期的渭南 80 年代初期的渭南市 區(qū) 2020——2020 年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴建，重心偏移為發(fā)展契機，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Sample Text 渭南市房地產(chǎn)調(diào)查報告 第一章 地段分析 對于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。在土地 供應(yīng)量不會加大的情況下，房價還會增高。從預(yù)售的數(shù)量上看， 05 年的面積大大小于 04年，這樣就知道 06年的商品房供應(yīng)量會減少