【文章內(nèi)容簡介】 僅對物業(yè)進行一般性察看，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。 我們僅對特別法定優(yōu)先償款進行調(diào)查，調(diào)查均依據(jù)委托方提供的資料，由于受工作權(quán)限的限制，我們未對其真實性和合法性進行確認。 4 財管 6班第三評估小組 2021 年 11月 17日 四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （一） 委托方 姓名：陳女士 地址：云南省 昆明市高新區(qū)春城慧谷小區(qū)某住宅 （二）估價方 單位： 財管 6 班評估小組 地址： 云南省昆明市高新區(qū)商院路 1 號 電話： 087112345678 （三）估價對象概況 權(quán)屬狀況 :估價對象為云南省昆明市高新區(qū)春城慧谷，根據(jù)委托人提供的相關權(quán)益資料，房屋所有權(quán)證號為：昆明市房權(quán)證字第 77 號，房屋所有權(quán)人為陳女士，設計用途為抵押。 物業(yè)狀況： 區(qū) 位 東面 擁有豐富的教育資源，師大商學院，高新一小等，治安環(huán) 境較好。 南面 交通便捷，分布有幾家中型超市，方面居民購物。 西面 西鄰三 環(huán)路，交通方便。 5 北面 分布有一家太極武館，是居民尤其是老年人健身的好去處；其次，還有醫(yī)院，居民就醫(yī)很方便；同時，有幾家超市，購物便利。 估價對象法定用途： 住宅 實際用途： 住宅 估價對象建成年代： 20世紀 90 年代 結(jié)構(gòu)類型： 磚混結(jié)構(gòu) 估價對象所在幢的情況及外飾面： 涂料 室內(nèi)裝修情況 項目 墻面 地面 頂面 門 窗戶 門窗套 客廳 乳膠漆 實木地板 乳膠漆 無 鋁合金 無 餐廳 乳膠漆 地磚 鋁塑扣板 無 無 無 主臥室 乳膠漆 實木地板 乳膠漆 實木門 鋁合金窗 木門套 次臥室 乳膠漆 實木地板 乳膠漆 實木門 鋁合金窗 木門套 廚房 墻磚 地磚 乳膠漆 實木門 鋁合金窗 無 衛(wèi)生間 墻磚 地磚 鋁塑扣板 實木門 鋁合金窗 無 （四）估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評估房地產(chǎn)的抵押價值。 （五）估價時點 2021 年 11 月 17日 （六）價值定義 本報告的估價結(jié)果是指房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人 拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。本報告估價結(jié)果未扣除處分抵押房地產(chǎn)的費用以及應繳納的稅款等一般優(yōu)先受償款。 6 （七）估價依據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國擔保法》； 中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》； 《房屋所有權(quán)證》； 委托方與本估價機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書； 估價對象現(xiàn)場勘察記錄； 委托方提供的與本次估價相關的其他資料； 本估價 機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關資料。 （八）估價原則 本估價報告在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則：要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關證件為依據(jù)。在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用必須符合 4個標準：（ 1）法律上許可，（ 2）技術(shù)上可能，（ 3）經(jīng)濟上可行，（ 4）價值最大化。 7 替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相近或相近的房地產(chǎn)。 估價時點原則： 要求房地產(chǎn)估價結(jié) 果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 真實性原則：真實性原則要求評估工作實事求是，尊重科學；評估工作必須以實際材料為基礎，得出實際結(jié)果，并且評估人員必須實事求是地把評估結(jié)果提供給報告使用者。 公平性原則：公平性原則要求評估機構(gòu)和評估人員堅持公平公正的立場、不偏向任何一方，以中立的第三方身份客觀評估。 簡易性原則：簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應準確要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估的效率。 （九）估價方法 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的 市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先授償款。估價對象市場價值根據(jù)估價對象的實際情況，本次估價采用市場比較法評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終準確、客觀地確定估價對象在估價時點時的公開市場價值作為估價結(jié)果。 （十）估價結(jié)果 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素分析，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估