【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 僅對(duì)物業(yè)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。 我們僅對(duì)特別法定優(yōu)先償款進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查均依據(jù)委托方提供的資料，由于受工作權(quán)限的限制，我們未對(duì)其真實(shí)性和合法性進(jìn)行確認(rèn)。 4 財(cái)管 6班第三評(píng)估小組 2021 年 11月 17日 四、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一） 委托方 姓名：陳女士 地址：云南省 昆明市高新區(qū)春城慧谷小區(qū)某住宅 （二）估價(jià)方 單位： 財(cái)管 6 班評(píng)估小組 地址： 云南省昆明市高新區(qū)商院路 1 號(hào) 電話： 087112345678 （三）估價(jià)對(duì)象概況 權(quán)屬狀況 :估價(jià)對(duì)象為云南省昆明市高新區(qū)春城慧谷，根據(jù)委托人提供的相關(guān)權(quán)益資料，房屋所有權(quán)證號(hào)為：昆明市房權(quán)證字第 77 號(hào)，房屋所有權(quán)人為陳女士，設(shè)計(jì)用途為抵押。 物業(yè)狀況： 區(qū) 位 東面 擁有豐富的教育資源，師大商學(xué)院，高新一小等，治安環(huán) 境較好。 南面 交通便捷，分布有幾家中型超市，方面居民購(gòu)物。 西面 西鄰三 環(huán)路，交通方便。 5 北面 分布有一家太極武館，是居民尤其是老年人健身的好去處；其次，還有醫(yī)院，居民就醫(yī)很方便；同時(shí)，有幾家超市，購(gòu)物便利。 估價(jià)對(duì)象法定用途： 住宅 實(shí)際用途： 住宅 估價(jià)對(duì)象建成年代： 20世紀(jì) 90 年代 結(jié)構(gòu)類型： 磚混結(jié)構(gòu) 估價(jià)對(duì)象所在幢的情況及外飾面： 涂料 室內(nèi)裝修情況 項(xiàng)目 墻面 地面 頂面 門 窗戶 門窗套 客廳 乳膠漆 實(shí)木地板 乳膠漆 無 鋁合金 無 餐廳 乳膠漆 地磚 鋁塑扣板 無 無 無 主臥室 乳膠漆 實(shí)木地板 乳膠漆 實(shí)木門 鋁合金窗 木門套 次臥室 乳膠漆 實(shí)木地板 乳膠漆 實(shí)木門 鋁合金窗 木門套 廚房 墻磚 地磚 乳膠漆 實(shí)木門 鋁合金窗 無 衛(wèi)生間 墻磚 地磚 鋁塑扣板 實(shí)木門 鋁合金窗 無 （四）估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021 年 11 月 17日 （六）價(jià)值定義 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人 拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未扣除處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用以及應(yīng)繳納的稅款等一般優(yōu)先受償款。 6 （七）估價(jià)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》； 《房屋所有權(quán)證》； 委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書； 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄； 委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他資料； 本估價(jià) 機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關(guān)資料。 （八）估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用必須符合 4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（ 1）法律上許可，（ 2）技術(shù)上可能，（ 3）經(jīng)濟(jì)上可行，（ 4）價(jià)值最大化。 7 替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相近或相近的房地產(chǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則： 要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié) 果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 真實(shí)性原則：真實(shí)性原則要求評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重科學(xué)；評(píng)估工作必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，得出實(shí)際結(jié)果，并且評(píng)估人員必須實(shí)事求是地把評(píng)估結(jié)果提供給報(bào)告使用者。 公平性原則：公平性原則要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員堅(jiān)持公平公正的立場(chǎng)、不偏向任何一方，以中立的第三方身份客觀評(píng)估。 簡(jiǎn)易性原則：簡(jiǎn)易性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡(jiǎn)便易行，以節(jié)約人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，提高資產(chǎn)評(píng)估的效率。 （九）估價(jià)方法 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先授償款。估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終準(zhǔn)確、客觀地確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值作為估價(jià)結(jié)果。 （十）估價(jià)結(jié)果 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素分析，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估