【文章內(nèi)容簡介】 的培訓考核。 ?.v^|R` 3． 2 總值班室的運作程序： 0Mg [Y 3． 2． 1 總值班室由管理組負責管理安排人員值班，保證 24 小時有人接聽電話。 3． 2． 2 負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報。 3． 2． 3 負責記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。 2+:q h A 3． 2． 4 發(fā)生緊急情況時，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達通知，調(diào)動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況，并做好記錄。 rz( 3． 3 房屋修繕組、機電維修組的運作程序： zW vzz 3． 3． 1 對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負責，各管理處運行組配合，共同完成。 X% $y Zs 3． 3． 2 工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設施、設備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 2I b Gc39。 3． 3． 3 維修組人員應長駐總部，保持通信 24 小時暢通，接到突發(fā)事故的報告后，應迅速集中，趕赴現(xiàn)場進行搶修。 c11`Pu48M 3． 3． 4 維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。 / }a=GeT 3． 4 工程部經(jīng)理負責全面管理工作以及對外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養(yǎng)時，應參見《機電設備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關規(guī)定和相關程序的要求。 工程部職責 認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關工程、設備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》，執(zhí)行公司 的有關規(guī)章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 tjGEFelS3i 負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養(yǎng) ,。 pamp。 FWwZ~%k 制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。 熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調(diào)、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。 172。 MM 172。 組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經(jīng)驗教訓提供技術意見。 Hy4fvCd: 負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據(jù)。 : d*f}6 負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關系，協(xié)助各管理處進行相關業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂，降低管理成本。 l7 *J@Ramp。4 參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗 收。 P=C xx[ 配合相關部門做好新接物業(yè)的接管驗收。 C V1 I 3 負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳； d)AVt P 1 負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作； Z :KU=L 1 協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業(yè)務素質(zhì)。 R 4q2Wjamp。^Y 1 完成公司安排的其他各項任務。 機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造 設備的維護保養(yǎng) (7{ v6u(! 設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 23 頁 用，嚴重時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設備的技術狀態(tài)，防患于未然。 gelM y+)~ （ 1）維護保養(yǎng)的方式： mce_*S+=t 主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用 ，進行強制保養(yǎng)。 Li* G 清潔：大氣中的灰塵進入設備內(nèi)，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)的一種主要方式。 Q0 t rA . 緊固：設備運轉(zhuǎn)達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。 } V4HU[aB1 潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。 SZC amp。 6~ + 調(diào)正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。 5$ 193 aC 外觀表面檢查： ] 6 Iz h 設備的外表面有無損傷裂痕； @c+s=dHT 磨損是否在允許范圍內(nèi)； G hHY 8 d 防護罩等安全裝置是否完整、齊全； O% H5 [ 溫度壓力運行參數(shù)是否正常； AIS m[alD 電機是否超載和過熱； RP6 fA|, 傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； BjCZFdLJB 振動和噪聲是否異常； s +JxOgt 設備密封面的泄漏狀況； 。設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； n3hR$ :P 設備 的防腐、保溫層是否損壞。 sf : r u*M （ 2）維護保養(yǎng)工作的實施：分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。 t5[Mj7pv ①日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應注意。 Q k②設備的定期維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養(yǎng)，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作： zZ2v^(P`}D a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通； w39。:[=@K ?: b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況； 15 / HF c、調(diào)正配合間隙； 8172。 o% Famp。H d、檢查安全裝置； Zo k e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞； VLpFX_\s] f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油； SNa, |gZ g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常； .作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發(fā)揮設 備的技術功能和經(jīng)濟特性。（ 3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。 q m98t G 日常點檢由操作人員進行，內(nèi)容是： Y2 amp。 2\6 ①運行狀況及參數(shù)； Us39。s C0, ②安全保護裝置； 39。+gzQd1hr ③易磨損的零部件； iO .{q= x ④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件； ]E foo p ⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位； ._rI7[u ⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操 作人員協(xié)助，主要內(nèi) 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 23 頁 容： Op| `)TH ①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； w: a|@j ②更換零部件； rOZ }X 5 ③確定修理的部位、部件及修理時間； 1@LkQ PP f ④安排檢修計劃。 y VP. a{39。 設備的計劃檢修根據(jù)設備的運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。 +Z+L b[50~ （ 1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。 e。f WJ ①小修 ：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助； +gNX!Wamp。W ②中修：除小修內(nèi)容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換； `=F\ a^i ③大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造； 28Mamp。q ^~ k ④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。 Q3 M }6@m （ 2）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系：維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。 7kK! U} （ 3）檢修計劃的實施和驗收管理 n i axv ( 根據(jù)檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。 n 3!s+v。vS 根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢查。 n nC6G!Th 在技術性能上由綜合管理部組織對檢 修質(zhì)量進行嚴格的檢查，要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。 n $A39。vMOZ W 同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內(nèi)。 g n, lFl% 機電設備的更新改造 [Ig6u y (1)、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。 h}v p a (2)、設備的改造 主要途徑有： zjr jei_\z 1）對設備的結構作局部改進； h F]P s6z@ 2）增加新的零件和各種裝置； 。m A 39。17GY 3）對設備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有： p①原設備在技術上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設備發(fā)生的故障情況及原因； Iy B HtB G ②設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性； Amlt@w]sbS ③設備技術改造的部位和內(nèi)容； Noy=w8+5\X ④設備技術改造后能 達到的技術性能、安全性能； Vj_0lamp。3J8r ⑤預計設備技術改造后的經(jīng)濟效益； P`T_gO , ⑥設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃； 7[q N `xg ⑦設備技術改造的時間及停機的影響； N`K L H( ⑧設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。 mw S,~ BE 機電設備管理目標 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。 OUI 8rsF （ 1） 設備的有效利用率： A=T/（ T+T，） A— 設備有效利用率； T— 設備有效工作時間； T/— 設備停機或無效工作時間。 ` P \q}Sd （ 2）設備的完好率： B=Sn/S B— 設備的完好率； Sn— 設備完好的臺數(shù)； S— 設備總的臺數(shù)。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 3,@^ z 。K 完好標準： fU YJ =uq ① 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； uj F 1e172。 d ② 設備運轉(zhuǎn)正常、性能良好， |[