關(guān)于我區(qū)東部農(nóng)村集體土地征地拆遷的調(diào)查與思考(編輯修改稿)
2025-08-12 10:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政行為必須有法律法規(guī)的授權(quán)，委托行政行為只存在于具體行政行為，可以在沒有法律、法規(guī)或者規(guī)章依據(jù)的情況下實施。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第21條就規(guī)定了行政委托的法律效果，但行政委托必須以行政機關(guān)的名義實施行政行為。從86號文和21號文，結(jié)合相關(guān)行政法律、法規(guī)和司法解釋來看，這種“指定”應(yīng)當(dāng)定義為“委托”較合適。我們還應(yīng)當(dāng)看到，如果采用先征地后拆遷的模式，拆遷實施的主體就不存在任何問題，畢竟拆遷是平等民事主體之間的民事行為，只要有拆遷資質(zhì)的開發(fā)單位，都可以作為實施主體。如武漢市，直接規(guī)定國家征用土地，拆遷居住用房的，用地單位與被拆遷人簽訂拆遷房屋協(xié)議書。三、主要現(xiàn)實矛盾的研究與分析。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施農(nóng)民房屋拆遷，不同于在城市規(guī)劃區(qū)實施國有土地上的居民房屋拆遷，情況比較復(fù)雜，呈多樣性。此次小營村征地拆遷工作中遇到的問題，較為突出的反映了目前我市農(nóng)村集體土地征地拆遷中的常見問題，也是目前農(nóng)村集體土地征地拆遷工作的難點問題，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：（一）動遷難主要原因有：文件規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)過低，是造成動遷工作難度大的最重要原因。86號文規(guī)定，貨幣補償主要包括土地及附著物補償，房屋拆遷補償和農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)等。其中房屋拆遷補償與農(nóng)業(yè)人口安置保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)問題較為突出：（1）關(guān)于征地房屋拆遷補償問題。隨著國家住房體制改革，拆遷安置補償貨幣化，政策透明度高、補償方法簡單、群眾易于理解，便于操作，產(chǎn)生糾紛易于解決，在城區(qū)國有土地拆遷中，效果明顯好于實物安置。然而，現(xiàn)階段以貨幣補償為原則的21號文，事實上卻難于全面貫徹執(zhí)行，拆遷矛盾突出，其原因就在于補償標(biāo)準(zhǔn)過低。拆遷戶對于補償標(biāo)準(zhǔn)難以接受。此次征地拆遷工作，在實施前相關(guān)部門就已做了大量宣傳、動遷工作，按照法定程序，發(fā)出征地拆遷通知并予以公告等，明確按照政府86號文和21號文規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)，給予補償，但收效甚微。我們查閱了其他城市的征地拆遷的規(guī)定，基本上各大城市均規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)以外的征地拆遷，可以另行制定規(guī)定，但在城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的征地拆遷，一律按本地城市拆遷管理條例規(guī)定執(zhí)行，包括補償標(biāo)準(zhǔn)。而南京市單獨制定農(nóng)村集體土地征地拆遷的86號文和21號文，與其他各大城市有非常明顯的區(qū)別。21號文規(guī)定，房屋拆遷補償，以戶為基礎(chǔ)單位，由原房收購款、收購補償款和區(qū)位補償款組成。其中收購補償款因數(shù)額最多而成為最重要的補償，它以房屋面積為依據(jù)，實行分檔遞減，80平方米以下，每平方米1000元，80120平方米的部分，每平方米600元，120160平方米的部分，每平方米300元，160220平方米的部分，每平方米100元，超過220平方米的部分，不計算購房補償款。假設(shè)，一拆遷戶，5口人，房屋面積為250平方米，則按照上述規(guī)定，其房屋補償款約為20萬元左右，平均補償標(biāo)準(zhǔn)約為800900元。而據(jù)估算，區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的開發(fā)項目，房價約2600元/平方米，懸殊過大，以此計算，該戶若在原址購房，可購買約70平方米住房，遠遠小于其原居住面積。以250平方米的房屋為例，如果嚴(yán)格按照21號文，房屋補償款（不含區(qū)位補償和重置價，下同）約為12萬余元，如果按照區(qū)城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司采取的平均拆為兩戶的方式，房屋補償款共約21萬余元，但如果按照市政府203號令，房屋補償款約為31萬余元。不同的補償方式相差非常大。這里還應(yīng)考慮另外一個重要問題，即目前，房屋對于我區(qū)東部地區(qū)農(nóng)民來說，不僅是居身之所，還是一個重要的經(jīng)濟收入來源，即房屋出租收益，拆遷戶在征地拆遷后，失去的不僅是住房，而且是一個重要的經(jīng)濟來源，再結(jié)合土地被征用而失去生產(chǎn)資料的情況，拆遷戶在征地拆遷后將何以為繼。21號文20xx年2月出臺，應(yīng)當(dāng)說，其規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時即屬于中等水平，而隨著我市經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)日新月異，社會綜合情況不斷發(fā)展，特別是近年來土地、房價均有較大幅度上漲的情況下，21號文規(guī)定的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，已明顯不符合當(dāng)今現(xiàn)實情況，對此，據(jù)了解，我市各區(qū)在實施征地拆遷工作時，均采用了變通方法，以提高補償數(shù)額，但這種作法的弊端是顯而易見的，一是動遷工作中人為因素?zé)o法避免，擴大了政策執(zhí)行的隨意性，二是會形成拆遷戶既然不執(zhí)行文件規(guī)定，則可隨意要價的情況，
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