【文章內容簡介】 取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規(guī)定的標準，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準，可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴格的政策，而宅基地與耕地性質不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會再恢復到耕地性質，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。關于宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亍苯ㄗh改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊?，筆者認為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認定有效為宜。關于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產(chǎn)生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務院《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國民法典》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產(chǎn)權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發(fā)生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：如果先購房一方已進行了產(chǎn)權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。如前、后兩方都進行產(chǎn)權登記，則應根據(jù)雙方產(chǎn)權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已經(jīng)交付，所有權已經(jīng)轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產(chǎn)權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產(chǎn)權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。四、如何解決未經(jīng)權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題在現(xiàn)實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。上述交易活動中，對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間