【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 特價(jià)商鋪被搶購(gòu)一空，為了再一次營(yíng)造搶購(gòu)風(fēng)潮，項(xiàng)目組決定再加推10套特價(jià)商鋪，并修改了現(xiàn)場(chǎng)訂鋪的優(yōu)惠政策。展區(qū)的人越來(lái)越多，要求與銷(xiāo)售人員咨詢(xún)談判的客戶(hù)也越來(lái)越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項(xiàng)目組將展區(qū)內(nèi)的接待臺(tái)移動(dòng)到展區(qū)前面，在展區(qū)內(nèi)又增加了4組桌椅，這時(shí)原本不大的展區(qū)，被談判用的桌椅全部擠滿(mǎn)了。這樣的火爆場(chǎng)面一直持續(xù)到了展會(huì)的第三天，也就是展會(huì)的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準(zhǔn)備撤展，而a項(xiàng)目的展區(qū)內(nèi)仍有消費(fèi)者在咨詢(xún)，于是a項(xiàng)目便成了本次展會(huì)撤展最晚的一個(gè)。展會(huì)后，按原計(jì)劃項(xiàng)目組在推廣上進(jìn)行了跟進(jìn)，在報(bào)紙上加推了一個(gè)整版的廣告。其中半版以軟文的形式對(duì)a項(xiàng)目在展會(huì)期間取得的成績(jī)進(jìn)行了炒作，提出平民化投資的概念。同時(shí)，利用半版的硬廣對(duì)a項(xiàng)目本次展會(huì)取得的成績(jī)進(jìn)行慶賀，并加推5套特價(jià)商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，掀起了第二輪搶購(gòu)風(fēng)潮，使展會(huì)的熱銷(xiāo)效應(yīng)得到了延續(xù)。通過(guò)房展會(huì)，a項(xiàng)目成功重啟市場(chǎng)，且以后的銷(xiāo)售也進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道。從整個(gè)展會(huì)來(lái)看，a項(xiàng)目在本次展會(huì)中的展區(qū)設(shè)計(jì)和制作，由于受成本限制，在品質(zhì)、用材和最終的視覺(jué)效果上遠(yuǎn)不如其他樓盤(pán)的展區(qū)，但是a項(xiàng)目的展區(qū)設(shè)計(jì)較為實(shí)用，接待區(qū)（資料發(fā)放區(qū)）、談判區(qū)、音響區(qū)、休息區(qū)、咨詢(xún)區(qū)、形象墻、促銷(xiāo)立柱等功能劃分較為合理、實(shí)用，且充分運(yùn)用了展區(qū)周?chē)ǖ赖目臻g；在展會(huì)流程設(shè)計(jì)和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣，步步步為營(yíng)，執(zhí)行到位?？傊?，a項(xiàng)目本次展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)的成功，得益于項(xiàng)目組正確的策略指導(dǎo)、周密的策劃以及到位的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業(yè)績(jī)，值得參展企業(yè)的學(xué)習(xí)和借鑒。但是，萬(wàn)事皆有其因，展會(huì)效果的好壞是由多方面促成的，展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，展前策劃、展中促銷(xiāo)，展后跟進(jìn)，一個(gè)都不能少。參展企業(yè)要針對(duì)展會(huì)的性質(zhì)，結(jié)合自身的資源進(jìn)行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳。因此，展會(huì)效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會(huì)的發(fā)起方，將所有的責(zé)任推卸給展會(huì)的組織者。在展會(huì)的選擇和組織上，每個(gè)參展企業(yè)要根據(jù)展會(huì)的規(guī)模和性質(zhì)，以及企業(yè)自身的實(shí)際情況，明確自己的參展目的，并制定適合于自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，只有做到這一點(diǎn)，方能取得理想的參展效果。徐海濤，畢業(yè)于工商管理專(zhuān)業(yè)，管理學(xué)學(xué)士。曾先后就職于美的空調(diào)、科龍電器，從事家電產(chǎn)品市場(chǎng)推廣和終端管理等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，在終端管理、市場(chǎng)推廣等方面有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的見(jiàn)解。后從業(yè)于專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃工作，在市場(chǎng)推廣、招商加盟、展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)方面有深入研究，并成功服務(wù)老萬(wàn)熱能、山東建工集團(tuán)、華夏銀行、泰山集團(tuán)等客戶(hù)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇六這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽開(kāi)拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開(kāi)的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開(kāi)闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái)。本大賽涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃以及樓盤(pán)推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)與樓盤(pán)實(shí)地考察的機(jī)會(huì)，豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵(lì)大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦！時(shí)間：10月21號(hào)10月27號(hào)參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為45人。（即日?qǐng)?bào)名即日參賽）報(bào)名方式：（1）網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：①登陸資環(huán)學(xué)院網(wǎng)站，下載報(bào)名表，按要求填寫(xiě)完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@12②截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00（2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：①至報(bào)名點(diǎn)填寫(xiě)報(bào)名表，并上交工作人員②時(shí)間：10月24號(hào)25號(hào)③地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T(mén)口主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際比賽形式：圍繞主題，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)設(shè)計(jì)理念、對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)看法等相關(guān)方面，諷刺時(shí)弊，銳意創(chuàng)新，并通過(guò)繪畫(huà)(附上100左右說(shuō)明寓意)、視頻、音頻、文稿等任意形式加以說(shuō)明，在指定時(shí)間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：作品若為手工制作(如手工模型，圖畫(huà)等），便拍35張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。要求：（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲（2）參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”+“隊(duì)伍名稱(chēng)”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽銷(xiāo)房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”），主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至10月31日20:00評(píng)分規(guī)則：（1）由本校專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿(mǎn)分100分，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%，35%（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類(lèi)推，到20名（不含20名）之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績(jī)30%（3）投票時(shí)間為：11月1日11月3日00:00（4）最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開(kāi)公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績(jī)相同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽。若得分還是相同，則以專(zhuān)業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù)。若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。主題：策劃最好的地產(chǎn)比賽形式：（1）進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤(pán)實(shí)地考察。（2）參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a、b、c這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書(shū)，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@12并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博。（3）參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。要求：（1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶(hù)型大小，樓宇布局，樓宇類(lèi)別，客戶(hù)類(lèi)型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。（2）隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長(zhǎng)35分鐘。（1）作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前（2）隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。評(píng)分規(guī)則：（1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”。參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”?？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效。（2）由本學(xué)院專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的`點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái)。（3）五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示。（4）作品形式：word文檔?？捎胮pt、建筑模型（泡沫）、3d圖、平面設(shè)計(jì)等（不限）形式加以說(shuō)明。主題：營(yíng)銷(xiāo)達(dá)人就是你比賽形式：（1）決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案，包括：分析a、b、 c地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營(yíng)銷(xiāo)手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@12（2）決賽當(dāng)晚：① presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷(xiāo)方案展示，時(shí)長(zhǎng)15分鐘。②答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷(xiāo)方案提出問(wèn)題，選手做答，時(shí)長(zhǎng)5分鐘。評(píng)分規(guī)則：（1）各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分（2）取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名最高人氣獎(jiǎng)一名。獎(jiǎng)金（待定）：冠軍500元亞軍300元季軍200元優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元最佳人氣獎(jiǎng)100元廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云東海麗日天鵝湖大賽交流q群：大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì)由：專(zhuān)業(yè)老師，學(xué)院黨書(shū)記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇七針對(duì)目前銷(xiāo)售的進(jìn)展情況，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進(jìn)一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部客戶(hù)資源。以項(xiàng)目本身的`特色加大宣傳，擴(kuò)大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場(chǎng)目光?？焖俜e累新客戶(hù)，為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注，促進(jìn)銷(xiāo)售。單位定點(diǎn)宣傳：xx月xx日——xx月xx日?qǐng)F(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)時(shí)間：xx月xx日——xx月xx日增加小區(qū)的知名度。制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，最大化的去化二期剩余房源。增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。主題一：“國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”主題二：“歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)”黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主）。活動(dòng)期間購(gòu)房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷(xiāo)售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）?；顒?dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪(fǎng)的客戶(hù)均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次（上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定），凡是簽約客戶(hù)均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺(tái)）二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬(wàn)條信息）報(bào)紙廣告國(guó)慶宣傳易拉寶戶(hù)外演出一場(chǎng)或花車(chē)游行3天室外：橫幅：0、7x10米x2條國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū)吊旗易拉寶展示房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇八在去年金融危機(jī)之前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來(lái)之后，我們國(guó)家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠(chǎng)家想出了多種促銷(xiāo)方式，不過(guò)似乎作用一直不大。房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷(xiāo)售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內(nèi)容：項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問(wèn)題（threats）?？驮捶治?。包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀(guān)。產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達(dá)到的價(jià)格。包括：廣告總精神。訴求重點(diǎn)。np稿標(biāo)題初擬。媒體計(jì)劃。主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷(xiāo)。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開(kāi)發(fā)商的信任。總之，撰寫(xiě)“提案報(bào)告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權(quán)，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”?！耙哉?，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的`決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵大廈、中時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)