【文章內容簡介】 管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：街名：廣場時尚麗人街。概念：廣場————街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。廣告語：廣場／時尚麗人街————與相約，與同行。商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：我們計劃于4月中旬在《晚報》、電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及國貿(mào)市場有意入駐廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。外街店鋪：租金800900元／m2／年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，～。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調工商、稅務部門，給予廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。臨街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。商業(yè)策劃書篇七顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業(yè)活動達到較好的效果。商業(yè)策劃是一門以預測和定位為基礎的學問。如果一個公司能夠預測到未來將出現(xiàn)的市場，那么它就可以通過生產(chǎn)或提供這些市場所需要的產(chǎn)品或服務，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動，運用到商業(yè)上，往往能起到點石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠為自己帶來利益。商業(yè)策劃書，也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：公司的商業(yè)機會。創(chuàng)立公司，把握這一機會的進程。所需要的39。資源。風險和預期回報。對你采取的行動的建議。商業(yè)策劃書篇八的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對三期二、三組團店鋪的銷售帶來了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進行策劃。背景分析。荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進大型國際百貨吉之島，正處于城建階段，達到一定成熟期還需要待開業(yè)驗證，商家處于觀望較多，同時由于距離原因，吉之島對荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過。再加當初購買房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無法達足夠人流,又沒有一個主力店聚集人流、吸納大型活動的功能,商街自然冷落。功能,。商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，商業(yè)街的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。圍。商戶進來,是需要物業(yè)去關心和護持,而不是進來了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進來了如何使他們生意做起來，、商街定位。定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：街名:荷蘭風情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？概念：荷蘭風情商業(yè)街是未來“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門戶，匯聚整個粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢的商業(yè)街。燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專業(yè)市場配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內街的出租。商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。商品：主營餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；。家居燈市行業(yè)集中購物點。顧客定位：國內外的旅游觀光者，商務餐會，年輕一族泡酒吧集中點。另一類是安置新家后購買家居燈飾集中點。經(jīng)營理念：分兩步走：第一步先引進社區(qū)配套帶動人流帶動入住率。第二步：在引進社區(qū)配套完整的情況同時，站在城市經(jīng)營的高度來打造，打造一條聞名惠州另有情調的商業(yè)街。場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。第五，開發(fā)商。及整個公司的品牌文化。牌傳播，同時提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進一步提高業(yè)主入住率及帶動產(chǎn)品的銷售率。程少正。201431。商業(yè)策劃書篇九xx廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動xx二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)商街設計“先天不足”大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼xx街、xx路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落?！凹偕健背闪恕敖O腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。內外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街。一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。xx街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)商街策劃“后天失調”xx廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好)，后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“xx廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象xxx路、xxx廣場、xxx步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，xx廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營xx廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。xx廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。xx廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：街名：xx廣場時尚麗人街概念：xx廣場————xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的xxx。廣告語：xx廣場/時尚麗人街————與xx相約，與xx同行商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。xx廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：(一)發(fā)布招商公告我們計劃于4月中旬在《xx晚報》、xx電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及xx國貿(mào)市場有意入駐xx廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：xx廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望。xxxxx街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)整合店鋪資源xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果