【文章內(nèi)容簡介】 層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三）、機會1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套。a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。c）本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。四）威脅1）行業(yè)內(nèi)的競爭i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇八“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應的，具有強烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達至更有效的品牌傳播和銷售促進；它不但是集廣告、促銷、公關、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎之上的全新營銷模式?？v覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年1998年，當幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎上對產(chǎn)品進行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進標志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎之上。 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃。縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現(xiàn)樓盤銷售的短時間、高效率。第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應的“新聞事件”、具有高度獨創(chuàng)性的特色活動，以獨特的“形式”，高強度的刺激性特點，使消費者對“活動”感興趣，進而向消費者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。第三，信息傳遞的對象應該“準確”——必須是針對特定的公眾。一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費者的人群，才是該產(chǎn)品所對應的公眾。按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況即橫向按市場面展開⑴ 產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進行全方位的演講，把樓盤中的細節(jié)、配套、理念傳達給業(yè)主和意向客戶。⑵ 客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關鍵性的節(jié)點，安裝“發(fā)動機”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個特定樓盤的品牌建設或銷售工作合力加速。五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇九空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。市場需求狀況(1)、百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè)，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。開發(fā)策略定位(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。(4)、較好的施工質(zhì)量。(5)、科學的物業(yè)管理。建設規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型6070平方米的占60%。90平方米的占20%。50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：，總套數(shù)約：400。小區(qū)規(guī)劃、建筑風格(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。環(huán)境影響符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。風險分析(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。防范措施(1)、充分進行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關配套設施的建設。建設成本估算：(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485900元/㎡=52636500元。(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：1200元/㎡=21220776元。(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：90131100元/㎡=9914300元。(4)、土地成本：270元/㎡㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：㎡。(5)、前期費：規(guī)劃設計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，測繪費：㎡，質(zhì)量監(jiān)督費：1元/㎡，環(huán)保相關費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：㎡，公司費用(工資、招待費等，計180萬元)㎡，廣告費：100萬元，㎡。其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。土地契稅(5%)：56萬元，㎡，消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡質(zhì)檢費：2元/㎡，總計：㎡。(6)、小區(qū)配套費：①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。上述計300元/㎡(建筑面積)。(7)、住宅成本計：900+++300=1467元/㎡，總費：146758485=85797495元。商業(yè)成本計：1200+++300=1767元/㎡，總費：1767=31247592元。車庫成本計：1100+++300=1667元/㎡，總費：16679013=15024671元?？傆嫞?32069758元，%貸款利息，總計：140852397元。銷售估算：(1)、住宅：按2300元/㎡58485㎡=134515500元。(2)、商業(yè)：按3800元/㎡㎡=67199124元。(3)、車庫：按2700元/㎡9013㎡=24335100元。(4)、總計：226049724元。利潤估算：(1)、銷售利潤：226049724139201524=86848200元。(2)、稅金：暫按下三項計：①營業(yè)稅：5%5%226049724=11302486元。②所得稅：25%25%86848200=21712050元。③城建、教育附加稅8%：8%11302486=904198元。(3)、稅后利潤：868482001130248621712050904198=52929466元。項目初期投資(1)、土地費：270元/㎡415068=(2)、前期立項、規(guī)劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：。項目的融資(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房12，611租賃、出售。(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進行租賃、出售。(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。(4)、房屋銷售過程融資。(5)、銀行抵押貸款。項目實施原則(1)、嚴格執(zhí)行建設程序，統(tǒng)籌安排各項工作。(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。(3)、嚴把施工質(zhì)量關，質(zhì)量與進度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。建設周期(1)、20xx年3月20日3月25日，地質(zhì)勘察。(2)、20xx年2月1日4月1日規(guī)劃、設計及施工圖設計階段。(3)、20xx年4月1日4月15日審圖、圖紙交底。(4)、20xx年4月1510月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。多方位廣告宣傳(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。與百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關公交車，在小區(qū)門前設站。通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟作用。本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學的物業(yè)管理，把握好銷