【文章內容簡介】 成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少或者增加。１．甲、乙兩方所簽訂的具體合同要求，一方未能履行或未能完全履行合同時，應向對方支付違約合同貨款總值______％的違約金。但遇雙方協商辦理變更或解除合同手續(xù)的，不按違約處理。２．自提商品，甲方未能按期發(fā)貨，應負逾期交貨責任，并承擔乙方因此而支付的實際費用；乙方未按期提貨，應按中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定，按逾期提貨部分貨款總值計算，向甲方償付逾期提貨的違約金，并承擔甲方實際支付的保管費用。３．甲方提前交貨和多交、錯發(fā)貨而造成的乙方在代保管期內實際支付的費用，應由甲方負擔，乙方逾期付款的，應按照人民銀行有關逾期付款的規(guī)定，向甲方償付逾期付款違約金。４．對應償付的違約金，賠償金，保管、保養(yǎng)費用和各種經濟損失，應在明確責任后，１０天內主動匯給對方，否則，按逾期付款處理，但任何一方不得自行用扣發(fā)貨物或扣付貨款充抵。第十四條甲、乙兩方履行合同，發(fā)生糾紛時，應及時協商解決，協商不成時，任何一方均可向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。（兩者選一）第十五條本合同一式４份，甲、乙兩方各執(zhí)２份，并送交當地人民銀行及有關部門，監(jiān)督執(zhí)行。第十六條本合同（協議）雙方簽章，依法生效，有效期為１年，期滿雙方如無異議，合同自動延長。凡涉及日期的，按收件人簽收日期和郵局戳記日期為準。開戶銀行：______________開戶銀行：______________帳號：__________________帳號：__________________地址：__________________地址：__________________傳真：__________________傳真：__________________電話：__________________電話：__________________銷貨方（甲方）簽章：________購貨方（乙方）簽章：______________年____月____日人力資源代理合同篇六商業(yè)、寫字樓性質物業(yè)是在建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業(yè)原則，因經營和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。相對于住宅而言，商業(yè)地產經營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產呈現租賃式經營模式，導致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據2010年相關部門統計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導規(guī)則》及相關文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會。”實踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產權物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產權人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發(fā)商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產權人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導致丟失管理權。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)的律師，我們經常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。（二）隨著商業(yè)地產的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務在傳統住宅領域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質量提出了更高要求，出現了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。深圳中院房地產庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。出現以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關聯公司。地產公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產業(yè)務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經營權交付給物業(yè)公司代行使權利。在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務上。同時，因服務范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經營戶或企業(yè)，一般依據合同約定，在進駐前均會繳納一定數額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數額會升高。二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風險防范方面應當注意以下幾點。（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經營權的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：獨家經營權保障條款 在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：（1）明確獨家經營權的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經營業(yè)態(tài)、經營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責任，特別是獨家經營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。開業(yè)日期與開業(yè)率的約定 對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預期，也應當開始計算各項費用。對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規(guī)避責任和最大程度完成費用收取任務。租金遞增率的設定 經營商業(yè)地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應當代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內商業(yè)地產的升值潛力，并經過對政府規(guī)劃、統計部門發(fā)布數據的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協商一致可以減免或者降低遞增幅度等。扣率租金模式下如何預防法律糾紛 除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金?？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞剑创_定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華x萬x城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎上很容易根據商戶的日現金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據當日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。避免“裝修期”容易出現的法律漏洞 物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業(yè)服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。裝修條款引發(fā)糾紛的預防 在商業(yè)地產租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。（1）裝修范圍。根據有關規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據、合同等書證，以便雙方結算。（5）對物業(yè)管理來說也應當重視裝修期，在物業(yè)服務合同中約定中央空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業(yè)服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現人身和財產損害。優(yōu)先續(xù)約權的條款設定 一般情況下，在商業(yè)地產租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛?；谶@種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權。（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優(yōu)先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續(xù)承租。（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續(xù)承租。對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險 在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中