【文章內(nèi)容簡介】 圖、設(shè)備的檢驗合格證書等)1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問。簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等。做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生。進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患。二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔。加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉。窗戶、落地窗防護柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)。公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)。不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水。外墻體埋設(shè)管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水。不得在無梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞。墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管。動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料。結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次。對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄。建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援。制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。對出租戶管理租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關(guān)注。配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。車輛交通及道路管理樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記。非機動車車輛按規(guī)定位置停放。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整。井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活?？茖W(xué)管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。b、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡?？照{(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。1)給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染。每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患。生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單。停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象。汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。每年一次清理化糞池、污水井。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。2)供電設(shè)備管理供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄。停電提前一天通知各用戶。臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施。發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源。備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄。室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好。操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌。操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異。核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護元件整定值相符合。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕。導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象。金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形。各用電器具是否牢固。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3)弱電設(shè)備管理每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。4)消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用。制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案。消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用。在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。每年舉行一次消防演習(xí)，增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。c、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備。標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制)。垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害。樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫。樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。日常保潔范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲9 擦消火栓 1次/月 無灰塵10 擦窗戶 2次/月 無灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物2 路邊綠地 2次/天 無雜物3 水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵4 路燈柱 1次/周 無灰塵綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚?。d、綠化維護系統(tǒng)制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作。對樓宇綠化進行改進、栽種。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進行) 草皮美觀平整雜草 清除(每周一次) 確保基本無雜草防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無病蟲害養(yǎng)護 施肥(一年4次) 綠化生長旺盛喬灌木 修剪造型一年4次e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng)。開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感。各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系。在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地。配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。便民服務(wù)“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。1)、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求。建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改。每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。2)、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成。空房代管，房屋中介。委托代裝家用電器。代辦家庭清潔、消毒、打蠟。委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理。信息咨詢服務(wù)等六、物業(yè)接管事項說明(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，找出不足，以更加務(wù)實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi) 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強培訓(xùn)，勇于面對不足，團結(jié)一心，增強大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā) 揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力?！秾O子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團隊 作為20xx年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚 力和向心力。一、人事行政人事行政工作目標(biāo)：人員當(dāng)月流動率小于 5%人員培訓(xùn)覆蓋率達到 100%人員招聘到崗率達到 98%員工生活滿意度達到 90%團隊的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度，調(diào)動員工的積極性?？冃г从趫?zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計