20xx公司調(diào)研報告-(編輯修改稿)
2025-04-24 12:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表。②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致。③擅自將小區(qū)公用部分承諾給少數(shù)業(yè)主使用。④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造。娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)
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