【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，為各位解答下這個(gè)問(wèn)題 第一條　本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。 本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。 依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。 第二條　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。 否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處一審法庭辯論終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。 第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。 第四條　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。 第五條　房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。 由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。 第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的。 (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。 (三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列。(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)。 (3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。房屋租賃合同糾紛案例 房屋租賃合同糾紛案例 案例：原告王訴被告蘇有朋、被告時(shí)代之家房屋中介公司房屋租賃合同糾紛案 20xx年7月20日，原告王和被告蘇有朋、被告時(shí)代之家房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，約定：被告蘇有朋將其所有的一套朝外SOHO商展出租給其用于經(jīng)營(yíng)美發(fā)店。合同簽訂后，原告支付了被告蘇有朋三個(gè)月房屋押金和三個(gè)月的房租。后原告到工商部門(mén)進(jìn)行個(gè)體工商戶注冊(cè)登記，卻被告知不得使用臺(tái)胞購(gòu)買(mǎi)的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。原告認(rèn)為，被告蘇有朋和時(shí)代之家公司在簽訂合同時(shí)均未向其作出提示，導(dǎo)致其無(wú)法在系爭(zhēng)的租賃房屋中進(jìn)行個(gè)體工商戶注冊(cè)登記并進(jìn)行營(yíng)業(yè)，故訴至法院，要求法院判令解除租賃合同，蘇有朋返還房屋租金、押金并賠償裝修費(fèi)、水電費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)44萬(wàn)余元，時(shí)代之家承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。被告蘇有朋答辯稱他沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，蘇有朋還提出反訴，要求原告王賠償不給付租金的違約金58萬(wàn)元。北京法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部等部門(mén)于20xx年頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》第十條規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。因蘇有朋并非法律專業(yè)人士，該《意見(jiàn)》實(shí)施的時(shí)間僅在其購(gòu)買(mǎi)房屋前不久，蘇有朋無(wú)法及時(shí)得知最新頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)情有可原，蘇有朋對(duì)于無(wú)法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不能實(shí)現(xiàn)合同目的所遭受的損失不存在明顯過(guò)錯(cuò)。而原告既沒(méi)有對(duì)中介公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，也沒(méi)有對(duì)租賃房屋的經(jīng)營(yíng)限制加以留意，故對(duì)于無(wú)法實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的亦存在一定過(guò)錯(cuò)。從公平角度考慮，最終法院判決：對(duì)原告要求蘇有朋返還租金、押金并賠償裝修等相關(guān)損失的請(qǐng)求不予支持；同時(shí)對(duì)蘇有朋要求原告承擔(dān)違約金的主張亦予以駁回。從本案中我們可以看到，原、被告雙方均不了解境外人士購(gòu)買(mǎi)的非自住商品房是不能用于經(jīng)營(yíng)性出租活動(dòng)這一規(guī)定，是本案發(fā)生的最主要原因。本案的租賃合同違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本來(lái)應(yīng)屬于無(wú)效，只是由于該《意見(jiàn)》不屬于《合同法》規(guī)定的強(qiáng)制性法規(guī)，故不能依照《合同法》第52條確認(rèn)無(wú)效，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同這一結(jié)果應(yīng)該說(shuō)是完全正確的。租房合同實(shí)例：房屋租賃合同糾紛 本文是我為大家整理的關(guān)于租房合同實(shí)例：房屋租賃合同糾紛的文章，希望大家能夠喜歡！租房合同實(shí)例：房屋租賃合同糾紛 原告（反訴被告）王某某。 委托代理人劉某某。 委托代理人姚萬(wàn)朝，河南大正律師事務(wù)所律師。 被告（反訴原告）謝某某。 委托代理人杜某某。 委托代理人張某某。 原告王某某與被告謝某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭。本案在審理中，被告謝某某提起反訴，本院決定合并審理。公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托代理人姚萬(wàn)朝、劉彩虹，被告委托代理人張百禮均到庭參加訴訟。本案