【文章內(nèi)容簡介】 于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，為各位解答下這個問題 第一條　本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。 本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。 依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。 關于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋。 第二條　出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。 否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭辯論終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。 第三條　出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。 未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。 第四條　當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。 我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。 第五條　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。 當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。 由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。 第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人： (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的。 (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。 (三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。 本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列。(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權。 (3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。房屋租賃合同糾紛案例 房屋租賃合同糾紛案例 案例：原告王訴被告蘇有朋、被告時代之家房屋中介公司房屋租賃合同糾紛案 20xx年7月20日，原告王和被告蘇有朋、被告時代之家房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，約定：被告蘇有朋將其所有的一套朝外SOHO商展出租給其用于經(jīng)營美發(fā)店。合同簽訂后，原告支付了被告蘇有朋三個月房屋押金和三個月的房租。后原告到工商部門進行個體工商戶注冊登記，卻被告知不得使用臺胞購買的房屋作為經(jīng)營場所從事經(jīng)營活動。原告認為，被告蘇有朋和時代之家公司在簽訂合同時均未向其作出提示，導致其無法在系爭的租賃房屋中進行個體工商戶注冊登記并進行營業(yè)，故訴至法院，要求法院判令解除租賃合同，蘇有朋返還房屋租金、押金并賠償裝修費、水電費等經(jīng)濟損失共計44萬余元，時代之家承擔連帶賠償責任。被告蘇有朋答辯稱他沒有任何過錯，不應當承擔責任。同時，蘇有朋還提出反訴，要求原告王賠償不給付租金的違約金58萬元。北京法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)建設部、商務部等部門于20xx年頒布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》第十條規(guī)定，在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。因蘇有朋并非法律專業(yè)人士，該《意見》實施的時間僅在其購買房屋前不久，蘇有朋無法及時得知最新頒布的各項法律法規(guī)情有可原，蘇有朋對于無法取得營業(yè)執(zhí)照、不能實現(xiàn)合同目的所遭受的損失不存在明顯過錯。而原告既沒有對中介公司的資質(zhì)進行審查，也沒有對租賃房屋的經(jīng)營限制加以留意，故對于無法實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的目的亦存在一定過錯。從公平角度考慮，最終法院判決：對原告要求蘇有朋返還租金、押金并賠償裝修等相關損失的請求不予支持；同時對蘇有朋要求原告承擔違約金的主張亦予以駁回。從本案中我們可以看到，原、被告雙方均不了解境外人士購買的非自住商品房是不能用于經(jīng)營性出租活動這一規(guī)定，是本案發(fā)生的最主要原因。本案的租賃合同違反了相關法律法規(guī)的規(guī)定，本來應屬于無效，只是由于該《意見》不屬于《合同法》規(guī)定的強制性法規(guī)，故不能依照《合同法》第52條確認無效，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同這一結(jié)果應該說是完全正確的。租房合同實例：房屋租賃合同糾紛 本文是我為大家整理的關于租房合同實例：房屋租賃合同糾紛的文章，希望大家能夠喜歡！租房合同實例：房屋租賃合同糾紛 原告（反訴被告）王某某。 委托代理人劉某某。 委托代理人姚萬朝，河南大正律師事務所律師。 被告（反訴原告）謝某某。 委托代理人杜某某。 委托代理人張某某。 原告王某某與被告謝某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭。本案在審理中，被告謝某某提起反訴，本院決定合并審理。公開開庭進行了審理，原告委托代理人姚萬朝、劉彩虹，被告委托代理人張百禮均到庭參加訴訟。本案