商品房買賣合同解除條件(編輯修改稿)
2025-04-15 01:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)，那么買受人得知后，就可以請(qǐng)求人民法院確定合同無效，并可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。很顯然，根據(jù)抵押權(quán)優(yōu)先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權(quán)益是無法得到保障的。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十條之規(guī)定：“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人?！痹摋l屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。根據(jù)《解釋》第七條之規(guī)定，被拆遷補(bǔ)償安置人享有優(yōu)先取得房屋的權(quán)利。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權(quán)利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請(qǐng)求解除合同。但是應(yīng)當(dāng)注意，買受人行使解除權(quán)應(yīng)以合同的目的無法實(shí)現(xiàn)為條件，如出賣人在與買受人簽訂合同后，已經(jīng)通過合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對(duì)被拆遷補(bǔ)償安置的人已經(jīng)另行做了妥善的安排，不會(huì)對(duì)買受人實(shí)現(xiàn)合同的目的造成障礙，那么買受人就不能解除合同了。 其他商品房權(quán)利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。主要指出賣人所售的商品房違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，如被司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的。被依法收回土地使用權(quán)的。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。權(quán)屬有爭議的。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等。 因房屋面積誤差過大，買受人可以請(qǐng)求解除合同。 《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對(duì)此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時(shí)為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)利用買受人缺乏經(jīng)驗(yàn)和法律意識(shí)的淡泊，在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對(duì)此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對(duì)值的約定，因此，買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)予注意。 因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同的情形及條件。 因房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受可以請(qǐng)求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。給購買人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條對(duì)此也有同樣的規(guī)定?！督忉尅返谑l則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄督忉尅穼⒁蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當(dāng)中。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財(cái)產(chǎn)安全都無法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。 買受人行使這一解除權(quán)的條件必須是因房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，并且這一結(jié)論得到有資質(zhì)部門的認(rèn)可。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買受人請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持。此時(shí)如果房屋尚在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人承擔(dān)修補(bǔ)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問
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