【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)?！　≡谶`法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。　　因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。　　三、 租賃期限的確定　　根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年?！　∵@里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！　∷摹?房屋裝飾裝修的處理　　房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：　　，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！　。赓U合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。　　，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！　?，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：　　(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失?！　?二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。　　(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！　?四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)?！　。赓U期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外?！　∥覀冏⒁獾?，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定?！　∥?、 房屋擴(kuò)建的處理　　《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：　　，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！　?，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：　　(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)?！　?二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)?！　∫虼?，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)?！　×?、 同意轉(zhuǎn)租的推定　　為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效?！　∫虼耍鲎馊巳缰莱凶馊宋唇?jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利?！　∑?、 租金的訴訟時(shí)效　　實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯(cuò)誤的?！　∽赓U合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付?！　∫虼?，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)?！　“恕?優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使與限制　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：　　(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的?！　?二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的?！　?三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的?！　?四) 第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！　∪绮淮嬖谏鲜銮樾蔚?，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購(gòu)買房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購(gòu)買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。房屋租賃合同 篇5　　出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）_____　　承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）_____　　甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：　　第一條 房屋基本情況?！　〖追椒课荩ㄒ韵潞?jiǎn)稱該房屋）坐落于_____；位于第_____層，　　第二條 房屋用途。該房屋用途為_(kāi)____、除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。　　第三條 租賃期限。租賃期限自___年___月___日至___年___月___日止?！　〉谒臈l 租金。　　該房屋月租金為（___幣）___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整?！　∽赓U期間，如遇到國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)；除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金?！　〉谖鍡l 付款方式?！　∫曳綉?yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金（___幣）___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整。租金按（月）（季）（年）結(jié)算，由乙方于每（月）（季）（年）的第_____個(gè)月的_____日交付給甲方?！　〉诹鶙l 交付房屋期限?！　〖追綉?yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。　　第七條 甲方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的承諾。　　甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛；除補(bǔ)充協(xié)議