【文章內容簡介】 應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。　　在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。　　房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。　　建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便?！　〗?4小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的編寫和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄?！　《ㄆ谙蜃∮脩艉桶l(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上?！　〗⒉⒙鋵嵕S修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄?！　　　V場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區(qū)內門廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，并統(tǒng)一有序?！　o違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象?！　〗ㄖ锿庥^完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?！　∈彝庹信?、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設臵，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損?！　】照{安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中編寫，支架無銹蝕。　　封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。　　共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。　　房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象?！　≡O施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。　　　　綜合要求　　制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行?！　≡O備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求?！　∨鋫渌鑼I(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。　　設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。　　供電系統(tǒng)　　保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。　　制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行?！　溆脩彪娫纯呻S時起用?！　∪蹼娤到y(tǒng)　　按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作?！　”O(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。　　消防系統(tǒng)　　消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用?！　∠拦芾砣藛T掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題?！　〗M織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人?！　∮営型话l(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通?！　⊙b修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用?！　》諈^(qū)域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書?！　「髯∮脩粝馈⒂秒娪袊栏竦墓芾硪?guī)定，室內電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患?！　‰娞菹到y(tǒng)　　電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備?！　‰娞莅匆?guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好?！　∞I廂、井道、機房保持清潔。　　電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。　　運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。　　排水系統(tǒng)　　建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃?！　≡O備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏?！　“匆?guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染?！　「邏核?、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患?！　∠匏?、停水按規(guī)定時間通知住用戶?！　∨潘到y(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生?！　∮鲇惺鹿?，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。　　制定事故應急處理方案。　　空調系統(tǒng)　　中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象?！　≈醒肟照{系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。　　制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案?！　」┡庀到y(tǒng)　　鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患?！　”狈降貐^(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。　　　　共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。　　共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好?！　V場、大廈、停車場范圍內的道路通暢，路面平坦?！　　　》諈^(qū)域內實行24小時值班及巡邏制度?！　∮袑I(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務區(qū)域內的環(huán)境，文明值勤訓練有素言語規(guī)范認真負責。　　結合服務區(qū)域內的特點，制訂安全防范措施。　　進出服務區(qū)域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。　　停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊?！　∈覂韧＼噲龉芾韲栏?，出入登記?！　》菣C動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔?！　∥＜叭松戆踩幵O有明顯標志和防范措施。　　　　環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。　　清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。　　垃極日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害?！　」芾韰^(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。　　廣場、大廈商業(yè)網點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象?！　o違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物?！　∨艧煛⑴盼?、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜?！　　　【G地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?！　』ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿?！　【G地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。　　農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度?！　　　∪w業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區(qū)域內的各項管理規(guī)定。　　相關服務區(qū)域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。　　管理區(qū)域內的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件。相關區(qū)域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所?！　?chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設?！　　　∥飿I(yè)管理服務費用收繳率98％以上。 提供便民有償服務，開展多種經營?！　∥飿I(yè)管理經營狀況良好?！　∥?、物業(yè)管理檔案的編寫　　在小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的編寫工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。物業(yè)工作計劃7　　根據集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：　　 介入期　　根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務?！　奈飿I(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：　?。?）根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；　?。?）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；　?。?）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；　　（4）編寫工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；　?。?）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；　?。?）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；　?。?）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；　?。?）編寫裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；　?。?）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；　　（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；　?。?1）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；　?。?2）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）?！　。?3）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。　　開展業(yè)主服務需求調查　　積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中編寫了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主?！　“匆?guī)范實施接管驗收　　充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收?！　〗槿肫诠芾砉ぷ饔媱澅怼　? 入住期　　高效便利辦好入住　　入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：　　（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；　?。?）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；　?。?）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；　　（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙；　　提供入住期的便民服務措施　?。?）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；　?。?）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經營創(chuàng)收；　?。?）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制?！　∮涗洸⑻幚順I(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議　　裝修管理　?。?）裝修宣傳培訓。根據《建筑發(fā)》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓?！　。?）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序?！　。?）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制?！　。?）制定違章裝修處理流程?！　。?）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收?！　≈伟补芾怼　。?） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。　?。?） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色）　?。?） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；　　（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。　　入住期管理工作計劃表　　 常規(guī)期管理　　通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。　?。?）安管培訓計劃　?。?） 綠化培訓計劃物業(yè)工作計劃8　　一、 物業(yè)部部門職責　　負責商場物業(yè)管理的實際操作　　 細分現(xiàn)場管理工作（維護、清潔、安全、消防等），并計劃和安排合適人選與人數跟進負責各項工作　　 負責商場消防安全等方面之對外溝通工作　　 按照國家相關政策，一句專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對商場的采暖、空調、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設備、設施，進行日常檢查、管理、規(guī)劃、運行等工作?！　?檢查、管理和規(guī)劃商場內、外部的各項日常安全工作。　　 檢查、管理和規(guī)劃商場內、外部的個像日常保潔工作?！　?緊急事故的應急協(xié)調與處理?！　?年度物業(yè)費收入和支出的預算及監(jiān)控。　　 各項中、長期及短期物業(yè)工作計劃?！　?周、月、年度工作檢討會議，并每周/月提交工作計劃?！　?對商場的防盜、防爆、放火安全負責，對公司發(fā)生的各類緊急險情和火情能有效控制與處理?！　? 對整個商場的公共設施、設備的及時搶修，并將搶修情況匯報公司主管領導?！　《?、