【文章內(nèi)容簡介】 。 (2)技術(shù)資料。 1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質(zhì)勘察報(bào)告； 3)工程合同及開、竣工報(bào)告； 4)工程預(yù)決算； 5)圖紙會審記錄； 6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗(yàn)收證明書； 10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書； 12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè) 備的檢驗(yàn)合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 14)供水、供暖的試壓報(bào)告。 四、物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在 驗(yàn)收簽字的同時就可予以移交。 物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。 物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī) 車在投入運(yùn)行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財(cái)力。 物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。 五、交接雙方的責(zé)任 1 好 房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗(yàn)收申請。按管單位應(yīng)在 15日內(nèi)審核完畢，及時 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在 7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證， 并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。 2 商定時間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。 屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng) ，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 4 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收 接管時，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。 5 不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。 六、接管物業(yè)的善后問題 房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。 物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。 由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān) 。 辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。 第三節(jié) 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修 一、保修的范圍 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修辦法 (試行 )》的規(guī)定進(jìn)行保修。 各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下： (1)屋面漏雨； (2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不 通； (3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水； (4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮； (5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定； (6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水； (7)外墻外漏水、陽臺積水； (8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水； (9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷； (11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè) 計(jì)要求。 二、保修期限 保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。 (1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為 1年； (2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為 6個月； (3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小區(qū)道路為 1年； (5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。 第四節(jié) 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) 一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng) 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時應(yīng)注意以下幾個方面： 1 工作。 2 對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 3 在的問題加固補(bǔ)強(qiáng) 、整修，直至完全合格。 4 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 5 6 7 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成 。 二、物業(yè)管理企 業(yè)外部的注意事項(xiàng) 1 作 過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近 幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。 2 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕錂C(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了， 但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn) 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。 3 況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。 顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。 簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作： ①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。 ② 切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。 第五節(jié) 接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本 一、合同的概述 (一 )物業(yè)管理合同的特征 1 處 理委托事務(wù) (如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等 )所支出 的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 2 必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。 3 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 4 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。 5 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。 (二 )物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 1 、住所； 2 3 4 5 6 7 8 9 物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括： (1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新； (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新； (3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)； (4)保潔服務(wù)； (5)保安服務(wù)； (6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管 理； (7)物業(yè)檔案 資料保管。 物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： (1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新； (2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項(xiàng)。 二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本 深圳市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書 (草案 ) (標(biāo)準(zhǔn)文本 ) 甲方 (委托方 )：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會 乙方 (受委托方 )：物業(yè)管理公司 為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、 整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 ( 以下簡稱住宅區(qū)條例 )及其配套實(shí)施細(xì)則 (以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則 )和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方 充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下： (一 )委托管理范圍及內(nèi)容 (1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí) 行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 (2)管理事項(xiàng)包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； ②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所 (地 )(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚 、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動場所； ⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所 (不含肉菜市場 )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 (二 )委托管理原則 以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán) 、利相統(tǒng)一的原則。 (三 )委托管理形式 確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。 (四 )委托管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 (五 )雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 1 (1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理； (2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方 ； (3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房 (總建設(shè)面積的 0 5%) 平方米給乙方，按商 品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)； (4)給乙方提供管理用房 平方米 (其中辦公用房平方米，員工宿舍 平方米 )，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用； (5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動； (7)對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損 失的，有權(quán)終止合同； (8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、 責(zé) 令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為 的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改； (10)協(xié)助乙方做好宣傳 教育、文化活動和物業(yè)管理工作； (11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 2 (1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法； (2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管 理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； (3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金 中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)； (4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅管理部門 報(bào) 送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目； (5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配 套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施； (6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處； (7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況； (8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議 通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次 50%商業(yè)用房的 租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收； (9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行