【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃 期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級公路共 6 條線 路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路 交通網(wǎng)。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國 60 個交通主樞紐之一。常德至張家界 高速公路即將于 2020 年 12 月 26日通車。隨著 6 個高速公路的逐步貫通， 常德市家具市場輻射力可達(dá)周邊 200— 300 公里，輻射范圍比 2020 年 100 公里擴(kuò)展了 2— 3 倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費(fèi) 群 體。 根據(jù)常德市政府的《常德市 1999 年 2020 年城市總體規(guī)劃方案》 的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到 2020 年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近 100 萬。 2020年 常德市城區(qū)面積 55． 9 平方公里，人口 53． 76萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有 序地發(fā) 展擴(kuò)大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在 16年中平 均每年將新增城市人口 2． 89 余萬人，按 3 口人家粗略計算，新增住房 需求近 1 萬余戶，按新增住房住戶 1 萬 余 戶。從 1998 年末至 2020年末， 常德市凈增城市人口 8． 75 萬人 (含自然增長和機(jī)械增長 )，每年平均增 長 1． 75萬人，而 2020 年常德市凈增城市人口 1． 94萬人，超過平均增 長數(shù)，從一個側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng) 中國最大管理資源中心 2020 年度市場形勢分析報告》資料顯示，實(shí)有房屋建筑面積 2837． 2萬 平方米， 15． 85萬棟，其中住宅建筑面積 l 51 9． 8 萬平方米，人均住宅建 筑面積 28． 27平方米。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米 小康標(biāo)準(zhǔn)相差近 100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會通過常德市家具流通市場展示給消費(fèi)者，銷售給消費(fèi)者。以常德市家具流通市場 2020 年銷售額2 億 元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守數(shù) 字15％， 產(chǎn)銷率 98％計算， 2020 年，通過家具流通市場的流通量達(dá)到 4． 6億元，比 2020 年增加流通量 億元。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不 斷提高而變化，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領(lǐng)常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量?？梢灶A(yù)見， 2020 年，家具流通市場實(shí)際流通量要大于 4． 6億元，增加量 大于 2． 6 億元。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。 中國最大管理資源中心 由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要 3 個 “ 匯美家居廣場 ” 才能消化家 具新增流通量。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需 要 2 個 “ 匯美家居廣場 ” 才能消化家具新增流通量。由于家具銷售 系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。只要“匯美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動，具有大的升值空間?！皡R美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷售． 三、項(xiàng)目市場分析 順應(yīng)常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢 ，“匯美家居廣場”應(yīng)時而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠ “匯美家居廣場”規(guī) 模 “匯美家居廣場’’占地面積 29 畝，總建筑面積 45865 平方米，框 架結(jié)構(gòu)，共六層。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。市場部分總建筑面積 29355 平方米。三至六層為住 宅部分，分 10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有 5 棟住宅，共有 136套 住宅。住宅部分總建筑面積 16510平方米。 ㈡ 、 位置及交通 中國最大管理資源中心 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨 207 國道，南 臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧 倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過 207 國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的 各個方向。 ㈢ 、 項(xiàng)目的設(shè)計優(yōu)勢 項(xiàng)目四面臨街，其中 207 國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流 、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。 項(xiàng)目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 項(xiàng)目主入口設(shè)計有近 600 平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購物休閑， 另一方面可以盡顯項(xiàng)目形 象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。 項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá) 70％ 以上 ，為業(yè)主提供實(shí)惠。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有 6 平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險。 項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計有利于消費(fèi)者的流動。 項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。 ㈣ 、 政府服務(wù)和管理 常德市政府 2020 年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。由市長 (副市長 )任組長，各職能 中國最大管理資源中心 部 門負(fù)責(zé)人和 副負(fù)責(zé)人為小組成員。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公 室代行管理辦公室職能。 常德市各級政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦 。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。 ㈤ 、 預(yù)售情況 截止 2020 年 7 月 31 日，住宅預(yù)售率達(dá) 100％，鋪面認(rèn)購率達(dá)6． 97％。 鋪面預(yù)租率達(dá) 49． 79％。 2020 年 7 月 11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興 利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。 四、 項(xiàng)目營銷方案和銷售計劃分析 (一 )、產(chǎn)品方案及價格設(shè)計 “匯美家居廣場”項(xiàng)目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分10 棟，每棟 4 層，共 1 36 套住宅，銷售均價 889 元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面 1 760 個， 一層鋪面 806 個，二層鋪面 954 中國最大管理資源中心 個。市場部 分一層建筑面積 121 83 平方米，銷售均價 5200 元／平方米，夾層建筑面 積 3847 平方米，銷售均價 1500 元／平方米，二層建筑面積 1332 5 平方 米，銷售均價 2738 元／平方米。一、二層銷售總均價為 3969 元／平方米， 根據(jù)項(xiàng)目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金 24％ (年 回報率 8％ )， 即折合銷售均價為 3016 元／平方米，就其價格方面在常德 市具有明顯的吸引力。 （ 二 ） 、市 場定位 為促進(jìn)銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。 80％的鋪面面積為 — 17． 22 平方米，對應(yīng)的鋪面單價為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元— 12020 元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。 從職業(yè)劃分客戶群體： (1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。 這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法， 但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。 (2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ) 上， 向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴(kuò)散。 從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時， 可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競 爭對手遺忘的客 中國最大管理資源中心 戶。 主要通過低風(fēng)險、低首付和高回報來降低 置業(yè)門檻和打消疑慮。 從性別上劃分客戶群體： 在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識的女性投資者。 （三）、 項(xiàng)目銷售策 略與收 益分析 銷售策略與投資者收益分析： 、 (1)、銷售策略： ①投資低風(fēng)險。所有商鋪帶 12年租金發(fā)售，年回報 率 8％。 12年后投 資者如續(xù)租，年回報率將超出 12％。第 10 年投資者還可以選擇由開發(fā) 商原價回購。 ② 投資低門檻。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款 的 24％ (年回報率 8％ )。 80％的鋪面面積為 8． 59 平方米 — 17． 22平方米， 對應(yīng)的鋪面單價為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭 計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元 — 12020 元之間。隨機(jī)抽取 兩個樣本進(jìn)行定量分析 (具體見第 2 點(diǎn)投資者收益分析 )： ① 投資者按 揭貸款 36000 元購買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月 租金抵月供盈余為 48 元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三 年，月租金抵月供盈余為 2元。十年本益和為 118396元 (扣除按揭貸 款利息后余額 )，十年凈收益為 44600 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )， 年復(fù)合收益率為 5． 39％。 ② 投資者按揭貸款 7000 元購買 8． 59 平方米的 商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為 6 元，第二年，租 金抵月供盈余為 11元，第三年，租金抵月供盈余為 1 02 元。十年本益 和為 27l 77 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )， 中國最大管理資源中心 十年凈收益為 10512 元 (扣 除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為5． 58％。無論是定性還是定量 分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價值。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價值，適合全民投資。 ③高回報率，高升值潛力。一開發(fā)商對投資者按 8％ I~I報率返還租 金。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。 投資者的收益分析： 隨機(jī)抽樣分析表 單位：面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成十年按揭貸款 應(yīng)交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實(shí)際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 2020 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復(fù)合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． 中國最大管理資源中心 （ 四 ） 、 項(xiàng)目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020 年達(dá)到小康水平， CDP則將以年平均7％ 的速度增長。隨 著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提