【文章內(nèi)容簡介】 違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國規(guī)劃法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
對于合法有效的合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的合同糾紛，司法實踐中處理比較好辦，應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責(zé)任，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定去處理。而對于無效的此類合同，就比較復(fù)雜了，需要查明是因為什么原因而導(dǎo)致合同無效。導(dǎo)致合同無效的原因很多，主要有以下種種原因：
、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。
，以劃撥土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
，以此土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
，未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。
所以，在司法實踐中要嚴(yán)格審查此類合同的合法性，在此基礎(chǔ)上才能正確處理此類合同的糾紛。當(dāng)然在《中華人民共和國合同法》頒發(fā)后，為了繁榮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵和保護(hù)合同交易的安全，對民商事合同的效力，采取了相對寬松的態(tài)度，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定，都視為合法有效，甚至于對有些在合同主體上和履行手續(xù)上有嚴(yán)格要求的合同，只要相關(guān)當(dāng)事人在訴訟前或一審審理期間補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)也可以視為合法有效。因此上述種種無效的合同也可以在規(guī)定的期限內(nèi)依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)而轉(zhuǎn)為有效合同。
最后，在對無效的合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的處理上，司法實踐中也存在不同的認(rèn)識，有的人認(rèn)為《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對如何處理無效合同有明確規(guī)定，原則上應(yīng)按相互返還，按各自的過錯承擔(dān)損失來處理。還有的人認(rèn)為雖然最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條有關(guān)于無效合同的處理問題的規(guī)定，但這規(guī)定在《房地產(chǎn)管理法》施行后就不應(yīng)適用了。筆者認(rèn)為這兩種看法是欠妥的。理由是這樣處理會顯失公平，因為對此類無效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有權(quán)，給予出資方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償僅僅是資金的利息形式，對出資方是不公平的。同時《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對類似的無效合作合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同如何處理并無明確規(guī)定。所以從公平的角度出發(fā)對此類無效的合同處理應(yīng)當(dāng)按最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條有關(guān)于無效合同的處理問題的規(guī)定辦理。對此在2020年3月的全國民事審判工作座談會上最高人民法院副院長黃松有也談及到這個觀點(diǎn)。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
篇二：房地產(chǎn)合同糾紛案
A單位與B單位、C單位、D單位等合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案
[裁判摘要]
合同一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約時，守約的一方當(dāng)事人享有法定解除權(quán)。合同的解除在解除通知送達(dá)違約方時即發(fā)生法律效力，解除通知送達(dá)時間的拖延只能導(dǎo)致合同解除時間相應(yīng)后延，而不能改變合同解除的法律后果。當(dāng)事人沒有約定合同解除異議期間，在解除通知送達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
最高人民法院
民事判決書
(2020)民一終字第45號
上訴人(原審原告)：A單位。
法定代表人：許禮庚，該公司代理董事長。
委托代理人：王國安，廣東信利盛達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托代理人：徐沖，北京市天為律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：B單位。
法定代表人：陳錦旭，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：王峰，北京市天同律師事務(wù)所律師。
委托代理人：易民勝，廣東廣大律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：C單位。
法定代表人：梁光明，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳治民，廣東晟典律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳耀權(quán)，北京市天同律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：D單位。
法定代表人：任勇輝，該公司董事長。
委托代理人：李衛(wèi)星，廣東金陽律師事務(wù)所律師。
委托代理人：曾達(dá)琴。
原審第三人：E單位。
法定代表人：陳金龍，該公司董事長。
委托代理人：張少元，廣東粵商律師事務(wù)所律師。
委托代理人：宋校紅，廣東國暉律師事務(wù)所律師。
原審第三人：F單位。
法定代表人：林中青，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：劉繼承，廣東勝倫律師事務(wù)所律師。
委托代理人：林庭勇，該公司董事長。
上訴人深圳市富山寶實業(yè)有限公司 (以下簡稱富山寶公司)與被上訴人B單位(以下簡稱福星公司)、被上訴人C單位(以下簡稱福永公司)、被上訴人D單位(以下簡稱金安城公司)、原審第三人E單位(以下簡稱大金利公司)、原審第三人F單位 (以下簡稱海洋城公司)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，廣東省高級人民法院于2020年11月21日作出(2020)粵高法民一初字第18號民事判決。富山寶公司不服該
判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2020年6月24日開庭審理了本案。富山寶公司的法定代表人許禮庚及其委托代理人王國安、徐沖，福星公司的法定代表人陳錦旭及其委托代理人王峰、易民勝，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陳治民、陳耀權(quán)，金安城公司的法定代表人任勇輝及其委托代理人李衛(wèi)星、曾達(dá)琴，大金利公司的委托代理人張少元、宋校紅，海洋城公司的委托代理人劉繼承、林庭勇均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明，1992年5月14日，廣東省深圳市原寶安縣國土局以國地字[1992]1607號《劃撥機(jī)場返還的安置用地的通知》，同意將深圳機(jī)場征地返還用地中位于興圍路口的70畝土地的使用權(quán)劃撥給廣東省深圳市原寶安縣福永鎮(zhèn)福永村委會。1992年12月14日，深圳寶安福永鎮(zhèn)福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(該公司于2020年 10月21日更名為福星公司)作為甲方與深圳大地木竹制品有限公司(后更名為富山寶公司)作為乙方就合作開發(fā)上述劃撥用地中位于深圳機(jī)場出口處約1．5公里 (即廣深公路三角地帶)，面積為44 143．7平方米的地塊，簽訂《合作投資興建三星花園合同書》。雙方約定的主要內(nèi)容如下： (二)合作形式：1．甲方提供上述地塊作為雙方合作發(fā)展的商住用地(附土地批文及地形紅線圖)；2．乙方負(fù)責(zé)提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開發(fā)區(qū)有關(guān)費(fèi)用； 3．合作期為50年，自1993年1月1日至 2042年12月30日止，合作期滿后建筑物產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；4．賓館、商業(yè)、鋪位、托兒所等，在經(jīng)營使用期限內(nèi)如需轉(zhuǎn)讓、抵押，必須取得一致同意。(三)甲乙雙方責(zé)任：1．甲方責(zé)任：
(1)負(fù)責(zé)該地平整好，并把施工時所需的用電、用水的來源引至該紅線邊 (包括費(fèi)用)；(2)負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃立項、工程報建等手續(xù)，負(fù)責(zé)與鎮(zhèn)物業(yè)公司對口掛鉤工作；(3)負(fù)責(zé)與有關(guān)單位協(xié)商該商住區(qū)的供電、通訊等增容及申報報裝；(4)負(fù)責(zé)結(jié)合施工現(xiàn)場的管理及乙方委托辦理的力所能及的其他事由；(5)負(fù)責(zé)樓房產(chǎn)權(quán)的報批和登記手續(xù)。2．乙方責(zé)任：(1)負(fù)責(zé)該用地全部投建資金費(fèi)用(包括立項、工程報建及鎮(zhèn)物業(yè)公司的市政及對口經(jīng)費(fèi))及商住區(qū)的供電、供水、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的報資費(fèi)用；(2)負(fù)責(zé)在簽訂本合同協(xié)議時提供資金壹仟萬元給甲方作開發(fā)費(fèi)用，時間2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰計算； (3)負(fù)責(zé)該商住地劃量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測量、