【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于合法有效的合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合同糾紛，司法實(shí)踐中處理比較好辦，應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責(zé)任，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定去處理。而對(duì)于無(wú)效的此類(lèi)合同，就比較復(fù)雜了，需要查明是因?yàn)槭裁丛蚨鴮?dǎo)致合同無(wú)效。導(dǎo)致合同無(wú)效的原因很多，主要有以下種種原因：
、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。
，以劃撥土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
，以此土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
，未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。
所以，在司法實(shí)踐中要嚴(yán)格審查此類(lèi)合同的合法性，在此基礎(chǔ)上才能正確處理此類(lèi)合同的糾紛。當(dāng)然在《中華人民共和國(guó)合同法》頒發(fā)后，為了繁榮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)和保護(hù)合同交易的安全，對(duì)民商事合同的效力，采取了相對(duì)寬松的態(tài)度，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定，都視為合法有效，甚至于對(duì)有些在合同主體上和履行手續(xù)上有嚴(yán)格要求的合同，只要相關(guān)當(dāng)事人在訴訟前或一審審理期間補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)也可以視為合法有效。因此上述種種無(wú)效的合同也可以在規(guī)定的期限內(nèi)依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)而轉(zhuǎn)為有效合同。
最后，在對(duì)無(wú)效的合作、合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的處理上，司法實(shí)踐中也存在不同的認(rèn)識(shí)，有的人認(rèn)為《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)如何處理無(wú)效合同有明確規(guī)定，原則上應(yīng)按相互返還，按各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)損失來(lái)處理。還有的人認(rèn)為雖然最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定，但這規(guī)定在《房地產(chǎn)管理法》施行后就不應(yīng)適用了。筆者認(rèn)為這兩種看法是欠妥的。理由是這樣處理會(huì)顯失公平，因?yàn)閷?duì)此類(lèi)無(wú)效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有權(quán)，給予出資方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償僅僅是資金的利息形式，對(duì)出資方是不公平的。同時(shí)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)類(lèi)似的無(wú)效合作合資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同如何處理并無(wú)明確規(guī)定。所以從公平的角度出發(fā)對(duì)此類(lèi)無(wú)效的合同處理應(yīng)當(dāng)按最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第46條有關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題的規(guī)定辦理。對(duì)此在2020年3月的全國(guó)民事審判工作座談會(huì)上最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有也談及到這個(gè)觀點(diǎn)。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
篇二：房地產(chǎn)合同糾紛案
A單位與B單位、C單位、D單位等合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案
[裁判摘要]
合同一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約時(shí)，守約的一方當(dāng)事人享有法定解除權(quán)。合同的解除在解除通知送達(dá)違約方時(shí)即發(fā)生法律效力，解除通知送達(dá)時(shí)間的拖延只能導(dǎo)致合同解除時(shí)間相應(yīng)后延，而不能改變合同解除的法律后果。當(dāng)事人沒(méi)有約定合同解除異議期間，在解除通知送達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
最高人民法院
民事判決書(shū)
(2020)民一終字第45號(hào)
上訴人(原審原告)：A單位。
法定代表人：許禮庚，該公司代理董事長(zhǎng)。
委托代理人：王國(guó)安，廣東信利盛達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托代理人：徐沖，北京市天為律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：B單位。
法定代表人：陳錦旭，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：王峰，北京市天同律師事務(wù)所律師。
委托代理人：易民勝，廣東廣大律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：C單位。
法定代表人：梁光明，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳治民，廣東晟典律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳耀權(quán)，北京市天同律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：D單位。
法定代表人：任勇輝，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：李衛(wèi)星，廣東金陽(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人：曾達(dá)琴。
原審第三人：E單位。
法定代表人：陳金龍，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：張少元，廣東粵商律師事務(wù)所律師。
委托代理人：宋校紅，廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師。
原審第三人：F單位。
法定代表人：林中青，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：劉繼承，廣東勝倫律師事務(wù)所律師。
委托代理人：林庭勇，該公司董事長(zhǎng)。
上訴人深圳市富山寶實(shí)業(yè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)富山寶公司)與被上訴人B單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)福星公司)、被上訴人C單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)福永公司)、被上訴人D單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金安城公司)、原審第三人E單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大金利公司)、原審第三人F單位 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)海洋城公司)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，廣東省高級(jí)人民法院于2020年11月21日作出(2020)粵高法民一初字第18號(hào)民事判決。富山寶公司不服該
判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2020年6月24日開(kāi)庭審理了本案。富山寶公司的法定代表人許禮庚及其委托代理人王國(guó)安、徐沖，福星公司的法定代表人陳錦旭及其委托代理人王峰、易民勝，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陳治民、陳耀權(quán)，金安城公司的法定代表人任勇輝及其委托代理人李衛(wèi)星、曾達(dá)琴，大金利公司的委托代理人張少元、宋校紅，海洋城公司的委托代理人劉繼承、林庭勇均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明，1992年5月14日，廣東省深圳市原寶安縣國(guó)土局以國(guó)地字[1992]1607號(hào)《劃撥機(jī)場(chǎng)返還的安置用地的通知》，同意將深圳機(jī)場(chǎng)征地返還用地中位于興圍路口的70畝土地的使用權(quán)劃撥給廣東省深圳市原寶安縣福永鎮(zhèn)福永村委會(huì)。1992年12月14日，深圳寶安福永鎮(zhèn)福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(該公司于2020年 10月21日更名為福星公司)作為甲方與深圳大地木竹制品有限公司(后更名為富山寶公司)作為乙方就合作開(kāi)發(fā)上述劃撥用地中位于深圳機(jī)場(chǎng)出口處約1．5公里 (即廣深公路三角地帶)，面積為44 143．7平方米的地塊，簽訂《合作投資興建三星花園合同書(shū)》。雙方約定的主要內(nèi)容如下： (二)合作形式：1．甲方提供上述地塊作為雙方合作發(fā)展的商住用地(附土地批文及地形紅線圖)；2．乙方負(fù)責(zé)提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開(kāi)發(fā)區(qū)有關(guān)費(fèi)用； 3．合作期為50年，自1993年1月1日至 2042年12月30日止，合作期滿后建筑物產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；4．賓館、商業(yè)、鋪位、托兒所等，在經(jīng)營(yíng)使用期限內(nèi)如需轉(zhuǎn)讓、抵押，必須取得一致同意。(三)甲乙雙方責(zé)任：1．甲方責(zé)任：
(1)負(fù)責(zé)該地平整好，并把施工時(shí)所需的用電、用水的來(lái)源引至該紅線邊 (包括費(fèi)用)；(2)負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃立項(xiàng)、工程報(bào)建等手續(xù)，負(fù)責(zé)與鎮(zhèn)物業(yè)公司對(duì)口掛鉤工作；(3)負(fù)責(zé)與有關(guān)單位協(xié)商該商住區(qū)的供電、通訊等增容及申報(bào)報(bào)裝；(4)負(fù)責(zé)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的管理及乙方委托辦理的力所能及的其他事由；(5)負(fù)責(zé)樓房產(chǎn)權(quán)的報(bào)批和登記手續(xù)。2．乙方責(zé)任：(1)負(fù)責(zé)該用地全部投建資金費(fèi)用(包括立項(xiàng)、工程報(bào)建及鎮(zhèn)物業(yè)公司的市政及對(duì)口經(jīng)費(fèi))及商住區(qū)的供電、供水、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的報(bào)資費(fèi)用；(2)負(fù)責(zé)在簽訂本合同協(xié)議時(shí)提供資金壹仟萬(wàn)元給甲方作開(kāi)發(fā)費(fèi)用，時(shí)間2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰計(jì)算； (3)負(fù)責(zé)該商住地劃量、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測(cè)量、