上海峨山路浦江印象地產(chǎn)項目廣告推廣提案(47頁)-地產(chǎn)廣告(編輯修改稿)
2024-09-19 10:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樓盤銷售一路看好，人氣、文氣和商氣正在形成。經(jīng)過調(diào)研分析，該區(qū)域的主要消費群結(jié)構如下： ?陸家嘴貿(mào)易金融區(qū)的白領和金領人士； ?張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)的外籍高級管理人士和創(chuàng)業(yè)人士； ?在滬投資的外省市各類民營企業(yè)人士； ?港、澳、臺等地區(qū)置業(yè)、理財投資人士； ?海歸派人士； ?當?shù)卣皺C構的公務員； ?社會中高收入人士； 二、本案潛在目標客群分析 調(diào)研及訪談顯示，外籍人士和江浙一帶的外省市人士占到 50%以上。這部分人士比較青睞那些價格適中、具有升值潛力的樓盤，而對于每平方米價格在 2萬元以上的高價樓盤，在購買上持謹慎態(tài)度。外籍人士對上海目前的房價雖然尚能接受，但他們在正式購買時仍會仔細考慮；外省市人士（包括港、臺人士）對價格在 1800020200元的樓盤比較感興趣，他們買房主要用于出租。價格過高，不但對租房人難以接受，成本也不容易收回。因此，滬上購房的外地及外籍人士都十分理性。 表一： 客戶構成 所占比例 高級管理人員 26% 私營業(yè)主及經(jīng)商人士 35% 境外及外籍人士 20% 政府干部 10% 其他 9% 年齡構成 所占比例 30歲以上 12% 3540歲 22% 4045歲 36% 45歲 50歲 30% 月收入 所占比例 8000元以上 9% 1202015000元 18% 1500020200元 28% 20200元以上 45% 購房目的 所占比例 改善居住現(xiàn)狀 20% 為了結(jié)婚 9% 第二居所 17% 投資保值 54% 三、客群定位建議 本案與周邊同類高檔樓盤的目標消費群有相當一部分是互相交叉的。為此，本案對同一層面的目標消費群加以細分是必然的，而不是創(chuàng)造新的客層。只有在十分清晰地了解了目標消費群的結(jié)構、特征以及區(qū)域分布等的狀況下，才能精確地制定和把握相應的市場定位、營銷策略，乃至廣告策略、媒介策略等，我們的訴求才能準確，策略方能取得良好的市場效應。 我們建議將總體目標消費群劃分為海外和海內(nèi)兩個主要層面，進而又將海外層面確定其主要居住地區(qū)、區(qū)域，以及目標消費群的職業(yè)及身份等；海內(nèi)層面根據(jù)市場調(diào)研，確定其主要省份、區(qū)域及目標消費群的職業(yè)和身份等；在此基礎上再進行總結(jié)、歸納和分析，如此對本案的目標消費群的劃分就十分清晰了。 對本案的目標消費群細分如下： （ 1）海外主打目標： 臺灣、香港、澳門、日本、東南亞等海外經(jīng)貿(mào)人士； 各類跨國機構、財團、企業(yè)的 CEO人士； 海外僑界著名人士、海外葉落歸根華僑； （ 2）海內(nèi)主打目標： 在滬外商獨資、合資企業(yè)的中、高級管理人員； 本市及外省市企業(yè)、經(jīng)貿(mào)界人士； 海歸派人士及文化藝術界知名人士和社會名流； 江、浙兩省發(fā)達地區(qū)目標消費群； 理財投資者； 肆、項目定位建議 一、項目環(huán)境分析 二、項目 swot分析 三、項目難點、機會點分析 四、主題定位達成 五、價格策略 一、項目環(huán)境分析 本案位于塘橋板塊與小陸家嘴板塊交界處，臨峨山路、臨沂路。上連陸家嘴、下接世博板塊。距離八百伴僅 5分鐘車程，周邊生活、金融、交通設施都比較成熟。 二、項目 swot分析 S O W T 本案是目前區(qū)域內(nèi)唯一將發(fā)售個案，具有唯一性； 項目所處區(qū)域是較為成熟板塊，生活配套、交通設施都較齊全； 本案臨黃浦江，受陸家嘴、世博板塊雙重輻射，區(qū)位優(yōu)勢獨特； 產(chǎn)品面積精致，降低了客群的負擔。 上海國內(nèi)國際經(jīng)濟金融地位的不斷提升，必將吸引更多海內(nèi)外人士入住上海，進而刺激高端住宅物業(yè)的發(fā)展； 本案周邊暫無新個案出現(xiàn)，本案的市場份額在客觀上得以保證。 本案外部環(huán)境形象欠佳，對于樹立高檔樓盤形象壓力較大； 本案產(chǎn)品面積和所要樹立的產(chǎn)品形象之間有矛盾之處：即高端客戶對面積的需求明顯大于本案之實際情況，高端客戶是否認可本案需要驗證； 本案位于塘橋板塊與小陸家嘴板塊之間，有被兩大板塊邊緣化的危險，處境尷尬。 國家宏觀調(diào)控趨嚴，對樓市的打擊作用顯而易見；第二套房提高首付、及提高利率等政策的出臺，限制了投資客等的購房熱情； 周邊板塊次新房的成交價對本案價格有著較大的制約作用； 市場的觀望氣氛使得眾多項目將可能選擇 08年 5月份以后上市，集中推盤現(xiàn)象的出現(xiàn)將可能使得競爭白熱化，風險被放大。 項目小結(jié) 綜觀本案目前之現(xiàn)狀，本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，上連陸家嘴板塊，下接建設中的世
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