20xx年以房抵債的買賣合同有效嗎(編輯修改稿)
2025-01-25 05:14 本頁面
【文章內容簡介】 關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”
根據(jù)上述司法解釋，筆者認為以房抵債買賣合同若要認定為讓與擔保，須符合以下幾個條件：
條件一：存在真實有效的借貸關系且雙方均有以房屋進行擔保的意思表示。
讓與擔保雖為一種非典型性擔保，但作為擔保物權也應遵循從屬性原則，既然當事人簽訂房屋買賣合同系為了擔保民間借貸，那么借貸關系就是擔保合同得以存在的基礎法律關系，只有借貸關系客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權利轉讓作為債務保障的擔保關系才可以成立，這也是司法解釋規(guī)定必須先審理借貸關系然后再依據(jù)借貸糾紛的生效判決方可主張買賣合同標的物優(yōu)先受償?shù)姆ɡ砘A。
條件二：在債務履行期屆滿時債權人負有強制清算義務。
在以房抵債的場合，若當事人之間沒有約定清算條款，而僅有一份轉移所有權的房屋買賣合同，則存在債權人利用其優(yōu)勢地位乘人之危，貶低房屋價值謀取暴利的危險。雖然《物權法》及《擔保法》中均有關于流質/流押契約無效的規(guī)定，但讓與擔保并非質押也非抵押，不受上述法律調整，所以司法解釋規(guī)定在確定擔?；A法律關系后，出借人可以申請拍賣買賣合同中的標的物，而不是直接依據(jù)合同取得房屋所有權。在審判實踐中，筆者認為可不拘泥于司法解釋中的清算方法，當事人還可以合意達成房屋價值或申請司法評估等方式進行，并與借貸本息相抵扣后多退少補。
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