【文章內(nèi)容簡介】 石膏板方面出現(xiàn)了一種在濕熱氣候下，受潮不發(fā)霉，不變形的環(huán)保型石膏板；木質(zhì)地板材料方面出現(xiàn)了復(fù)合地板等 。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。 設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)；采用分質(zhì)供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。 采用一卡通智能 IC 系統(tǒng)，全自動抄表和管線檢測系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個居住小區(qū)實行全天候封閉管理，確保住戶安全。 鋪設(shè)光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 . 項目教育配套、醫(yī)療 配套、會所等配套設(shè)施的建議 ? 貫徹教育題材 根據(jù)項目市場定位的要求，建議在本項目內(nèi)設(shè)立名牌中學(xué)一間?？煽紤]與南寧三中等名校合辦，形成教育特色。依據(jù)大型住宅發(fā)展項目的經(jīng)驗，名牌中學(xué)的用地規(guī)模不應(yīng)小于100 畝。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項目居住人口接近 萬人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。建議首期即規(guī)劃獨立醫(yī)療康復(fù)中心一所。 ? 會所設(shè)置 本項目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會所的配置必不可少。如規(guī)劃要求小區(qū)設(shè)置會所，建議采用“泛會所”的方式，把會所的項目設(shè)施如運動健身場所 —— 健康緩跑徑、太極運動場、兒童運動室、歷險樂園等、 休閑空間如茶文化區(qū)、雕塑噴泉等結(jié)合庭園和首層架空層設(shè)置。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。另外，建議將中心會所設(shè)計成標(biāo)志性建筑。 ? 中心會所配置 會所是居住區(qū)居民的公共活動空間，健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、 KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng) 急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。住戶在會所可以會客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會、舞會，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。你可以把會所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。 由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準，會所起碼應(yīng)具備哪些設(shè)施，會所的面積應(yīng)多大，都因物業(yè)檔次、住戶數(shù)量而有很大的不同。我們認為，象蘋果園這樣的大盤，首期會所至少應(yīng)在 10000 平方米 以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個游泳池或網(wǎng)球場，或者一個超市、一家餐飲店，不能算會所。銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等也不能算入會所。 目前大多數(shù)會所微利或不盈利，不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上，又沒法把費用分攤給住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會所。因此，開放式會所與開發(fā)商的經(jīng)營思想、住戶檔次、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等大有關(guān)系。我們認為，開放式會所可能帶來利潤，更可能沒有利潤，面臨巨大的競爭壓力。首先它沒有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的客源，其次它與社會上的類似設(shè)施直接競爭，一旦經(jīng)營不善，會所設(shè)施 就可能出租出售給別人，這樣，對住戶的承諾就會落空，物業(yè)的價值也會打個折扣。 會所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費一樣，會所收費夠維持運營及維修就行了。 蘋果園首期中心會所配置指標(biāo)建議總建筑面積 10000 平方米。 . 項目規(guī)劃設(shè)計的成本、機會與時機研究 1) 項目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項目規(guī)模大、發(fā)展周期長與市場容量有限、項目定位要寬的矛盾。兩大部份可獨立規(guī)劃設(shè)計，同時開發(fā)啟動。 2) 蘋果園主入口設(shè)計要強化提前建造。營造一種區(qū)域感和歸屬感。位置可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。 3) 沿 為“ 蘋果園”的主干道，應(yīng)提前修建，由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對項目形象營造有利。 4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。推盤壓力將大大減少，風(fēng)險也將降低。 5) 本項目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。在南寧房地產(chǎn)業(yè)中起到示范作用。為達到此標(biāo)準和目標(biāo)，另綜合考慮市場因素和項目綜合成本，建議綜合容積率為,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報也是可觀的。后期可視市場具體信息建造容積率較高的小高層或高層，贏取利潤最大化。 6) 本項目貫徹突出旅游題材。建造兩 個各具多元文化特色的步行街及兩個漂移的廣場形成旅游特色，將使本項目取得其它項目難以獲得的優(yōu)勢。 3. 項目發(fā)展計劃及資金流量分析 . 項目分期開發(fā)設(shè)想 . 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等，提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表 。 表 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 指 標(biāo) 單位 合計 總 用 地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中： 宅 業(yè) 可銷售面積 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 綠 地 率 總 戶 數(shù) 戶數(shù) 總 人 口 人數(shù) 人 口 密 度 . 項目整體分期開發(fā)計劃 。 本項目開發(fā)首期必須做到迅速聚集人氣，提升項目形象。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場處于快速上升時期，需求增長快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。建議項目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、 樓盤價格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。整個項目各期的開發(fā)規(guī)模見表 ，各年開發(fā)進度表 。 . 成本和投資估算 根據(jù)公司歷年開發(fā)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目的規(guī)劃初步設(shè)想，對本項目的投資進行估算。本項目總投資 萬元，詳見表 。 . 項目售價走勢預(yù)測 由于本項目的區(qū)位條件 ,本項目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價為 2020 元 /平方米，多層住宅售價每年遞增 5%，此價格策略目的旨在迅速聚集人氣，達到快速銷售的目的。項目售價走勢見表 。 . 項目銷售收入預(yù)測 項目銷售原則是快速出 貨、迅速回籠資金。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年爭取消化完第二年積壓，同時力爭第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。 預(yù)計各年的銷售收入情況見表 。 . 項目現(xiàn)金流狀況 從表 —— 分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益良好， FIRR= %， NPV= 萬元。 . 項目經(jīng)濟性評價 根據(jù)以上經(jīng)濟 分析 ，雖然項目開發(fā)時間較長，項目仍然可以取得良好的經(jīng)濟效益，預(yù)計可以獲得 %的內(nèi)部收益率（全投資），財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。從表 可以看出，全投資的投資收益率為 %。因而，宜加快本項目啟動，爭取與南寧市房地產(chǎn)市場快速增長期同步，獲得預(yù)期良好的投資回報。 . 項目敏感性分析 在項目建設(shè)過程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。收入減少 15%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；成本增加 10%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項目抗風(fēng)險能力較強，詳見表 。銷售收入變動和追加投資對項目經(jīng)濟效益的敏感程度見下圖。 4. 項目操作及營銷策略 . 項目營銷總體策略 總體策略：通 過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強勢沖擊，滾動造市；營造南寧市空前的房地產(chǎn)營銷熱潮； 引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的營銷理念；創(chuàng)造 南寧新一代的居住生活概念。 . 營銷主題 打造一種現(xiàn)代時尚、充滿健康活力的全新生活方式、營造一種全新的現(xiàn)代居住文化。 融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構(gòu) TLD（旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時尚的城市多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨特的城市文明，全景體驗 獨一無二的城市風(fēng)情。 建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上的精神家園，全面體現(xiàn)物質(zhì)和精神雙重領(lǐng)域的性能價格比。 . 營銷策略 價格策略 ：低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升。 形象策略 ：通過對項目進行形象的設(shè)計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。形象設(shè)計主要包括項目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計及看樓路線的設(shè)計。 廣告策略 ：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。 媒體策略 ：強調(diào)媒體造勢的重要性和必要性。本項目采用的媒體主要以報紙、電視 及公共活動為主，通過軟性新聞、硬性廣告強化大眾對項目的關(guān)注程度，通過動感視覺效果渲染項目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認知度。各類媒體的有機結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。 . 項目運作網(wǎng)絡(luò)圖及時間進度表（見附件 6） . 項目營銷推廣策劃 . 價格定位及策略 價格策略：低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升 通過我們對南寧各大城區(qū)開發(fā)項目的仔細調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值 根據(jù)市 場問卷調(diào)查結(jié)果及市場調(diào)研的一系列經(jīng)濟指標(biāo)，反復(fù)比較周邊重點項目和競爭對手的價格銷售政策，既考慮項目開發(fā)成本又考慮項目市場接受能力，擬定“ 低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升” 的銷售定價策略。 1．入市價格方案 “蘋果園”第一年建議開發(fā)量為 30 萬平方米，容積率控制在 ，建筑類型為多層不帶電梯（ 6 層以下）和小高層 .公共配套為 10000 平方米。住宅裝修標(biāo)準為毛坯房。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積（ m2） 60— 79 80— 100 101— 120 121— 150 比例 15% 40% 35% 10% 購房總價（萬元） 12— 16— 20 — 24 — 30 說明：表中購房總價按均價 2020 元 /平方米計算 建議多層住宅在內(nèi)部認購時的入市均價定在每平方米 2020 元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實際銷售中，最高可達每平方米 2300 元，最低在每平方米 1800 元。 2．基本價格方案 “蘋果園”的開發(fā)周期為 8 年，則售價以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。 項目運營期均價為每平方米 2500 元（一次性付款）； 項目啟 動年度（ 2020 年）均價定價每平方米 2020 元（一次性付款）。 前 3 年售價以每年提升 8%的幅度增長，后 5 年售價以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。 項目運營期均價為每平方米 2500 元（一次性付款）； 項目啟動年度（ 2020 年）均價定價每平方米 2020 元（一次性付款）。 . 項目形象營銷策略 通過對項目進行形象的設(shè)計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。形象設(shè)計主要包括項目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計及看樓路線的設(shè)計。 1．項目視覺識別系統(tǒng)的設(shè)計 項目的視覺 識別系統(tǒng)設(shè)計簡稱 VI 設(shè)計，是企業(yè) CI 設(shè)計中的重要環(huán)節(jié)。 VI 系統(tǒng)的設(shè)計對整個營銷策劃能否準確表達開發(fā)主題、營銷理念，有舉足輕重的影響。因此，建議在項目進行前期營銷策劃時，開始著手有關(guān)項目標(biāo)志的設(shè)計工作。 ? VI 系統(tǒng)基本組成部分有： ? 項目名稱標(biāo)志 ? 標(biāo)準字體 ? 標(biāo)準色 ? 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式） ? 標(biāo)志象征圖形 ? VI 系統(tǒng)應(yīng)用部分有： ? 交通工具類 ? 招牌、標(biāo)識類 ? 宣傳廣告類 ? 證件、文具類 2．工地環(huán)境包裝設(shè)計 將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝。包裝強調(diào)項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺效果。 一部分 內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗、路燈安裝等。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。要求嚴格按照 VI 設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程按營銷進度要求按時完成。 3．營銷接待中心包裝設(shè)計 營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設(shè)計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計尤為重要。 建議在公開發(fā)售前完成營銷接待中心的建設(shè)，面積約 1000 平方米（會所首層），與項目會所合二為一。明快的色調(diào)、經(jīng)典的 造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。 營銷接待中心的裝飾應(yīng)給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺、展板、噴畫墻、沙盤模型、大屏幕彩電、觸摸屏系統(tǒng)，到接待臺資料擺放處