美方物業(yè)策劃培訓(xùn)課(編輯修改稿)
2025-06-24 05:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、 預(yù)售許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行）； 三書(shū) ： ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑專業(yè)名詞 例如 ：在 1萬(wàn)平方米的土地上， 有 4000平方米的建筑總面積， 其容積率為 。 三線圖 ： 用地紅線 , 建筑紅線 , 道路紅線圖 容積率 ： 建筑總面積與建筑用地面積的比。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑專業(yè)名詞 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與 規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言， 綠化率高為好。 建筑密度 ： 綠 化 率 ： 指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積 與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑專業(yè)名詞 指城市道路，含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃 控制線。 綠地率 ： 描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和 與居住區(qū)用地的比率（％ ）。綠地率所指 的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括 公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其 他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 道路紅線 ： ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑專業(yè)名詞 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套 內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分 攤系數(shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面 積／套內(nèi)建筑面積之和。 建筑紅線 ： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的 控制線。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ： ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑專業(yè)名詞 地下室 ： 半地下室 ： 三通一平 ： 指房間地面低于室外地平面的高度超 過(guò)該房間凈高的 1／ 2者。 指房間地面低于室外地平面的高度 超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者。 通水、通電、通路和地塊表面平整 處理； ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中山市項(xiàng)目建設(shè)流程 一、土地使用權(quán)的取得 二、項(xiàng)目立項(xiàng) 三、申報(bào)地名 四、申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五、申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 六、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證程序 七、放線、驗(yàn)線及竣工驗(yàn)收 八、竣工驗(yàn)收 九、核發(fā)建設(shè)施工許可證 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、土地使用權(quán)的取得 招標(biāo)，掛牌，拍賣 行政劃撥 具體流程 A、出讓方辦理程序 B、購(gòu)買方辦理程序 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 出讓方辦理程序 土地權(quán)屬人提供土地使用權(quán)資料 送規(guī)劃局咨詢規(guī)劃建設(shè)條件 土地評(píng)估意見(jiàn) 擬定底價(jià)報(bào)批后確定底價(jià) 制定掛牌資料 發(fā)布掛牌公告掛牌顯示 系統(tǒng)開(kāi)始接受競(jìng)投 競(jìng)買人索取 掛牌文件 進(jìn)行競(jìng)投 在截止時(shí)間以最高價(jià)確定競(jìng)得人 發(fā)出成交確認(rèn)書(shū) 簽訂出讓合同 收取總地價(jià)款 辦理土地使用證 辦理期限： 制定掛牌文件 10天（不含規(guī)劃部門(mén)及市政府等辦理時(shí)間） 公告 30天 收費(fèi)項(xiàng)目： 出讓契稅（地價(jià)款 3%） 土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)（總地價(jià)成交價(jià) 2%） ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購(gòu)買方辦理程序 現(xiàn)場(chǎng)勘察， 收集相關(guān)資料 信息的初步 收集、分析 確定競(jìng)拍價(jià)、競(jìng) 拍人、叫價(jià)原則 獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一般 1個(gè)月前，政府予以公布即掛牌） 組建競(jìng)投小組，購(gòu)買標(biāo)書(shū)。（成員包括：估價(jià)師、策劃分析、財(cái)務(wù)、工程設(shè)計(jì)、法律等多種人員） 測(cè)算土地成本、估算開(kāi)發(fā)總投資、總價(jià)值。（一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行計(jì)算） 辦理競(jìng)買登記手續(xù)，提交相關(guān)資料及競(jìng)拍保證金，領(lǐng)取競(jìng)拍號(hào)牌，了解規(guī)定細(xì)則及其他。 競(jìng)拍成功，簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并按規(guī)定期限交納成交價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用。 獲得土地使用權(quán)限 辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù) ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地價(jià)預(yù)測(cè)方法 買方用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)； 地價(jià) = 項(xiàng)目市場(chǎng)收益 開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用 期望利潤(rùn) 總成本費(fèi)用 =開(kāi)發(fā)成本（詳見(jiàn)下表） +開(kāi)發(fā)費(fèi)用（詳見(jiàn)下表） +稅費(fèi)（詳見(jiàn)下表） ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 『 開(kāi)發(fā)成本 』 明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 備 注 1 土地取得成本 (見(jiàn)中山標(biāo)準(zhǔn) )、 2 前期費(fèi)用 策劃研究費(fèi) 代理公司標(biāo)準(zhǔn) 勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 1元 /平方米 3 建筑期費(fèi)用 參考 《 價(jià)格信息 》 及同類物業(yè) 土建工程 850元 /平方 錄化 ,道路 ,園林 50元 /平方 報(bào)建 鎮(zhèn) 10元 /平方 ,城區(qū) 25元 /平方
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