【文章內容簡介】 善，所以在居住選擇上人氣明顯不足，唯一在建樓盤就是 **樓盤，銷售均價在 1600 元 /平米左右。離市區(qū)較遠，配套設施也不完善，大型居住社區(qū)尚未形成，因此剛處于起步階段。 三．土地現狀分析 由于宣城市前任領導在土地問題上栽了跟頭，后任領導在思想上趨于保守，導 致近年來宣城的土地供應嚴重不足，自 2020 年末到 2020 年末政府僅提供 130畝土地用于住宅開發(fā)，今年上半年也只有 90 畝地掛牌入市，且都是些十幾畝到三四十畝的小地塊，現在宣城房產市場上還沒有一百畝以上的在建或待建項目的，可見宣城的房產開發(fā)水平還處于相對滯后的情況。針對這種情況，現任領導班子也認識到這個問題，正在采取措施，加大土地供應量，加快房產開發(fā)的步伐。 9 □ 新的土地批租政策 —— 拍賣，預示著宣城的土地市場開始進入市場化階段。 □ 城市改造規(guī)劃提供大量土地進入市場 —— 新城區(qū)建設、城內企業(yè)的外遷、老城地區(qū)棚戶拆遷 ，提供大量可開發(fā)土地。 □ 宣城房地產市場各區(qū)域發(fā)展不平衡，西北片過熱，而城南相對較遲緩，因此， 政府有意識地利用調整級差地租的手段， 控制不同區(qū)域的土地供應，從而 達到有效地疏散城市人口和平衡各片之間開發(fā)水平的目的 。 10 加強對土地資產的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現對房地產市場的宏觀調控。 通過宏觀調控，實現了房地產經濟的區(qū)域平衡 。 三位聯(lián)動，有力推動城市舊城區(qū)改造的進程 以房地產經濟為先導，促進多產業(yè)并進 規(guī)劃引導，成片配套，通過市場配置經濟杠桿作用，提高土地利用率 信貸 : 政策調整引導理智消費 四、房產開發(fā)現狀分析 住宅供應量 ? 2020 年住宅開發(fā)總量超過 66 萬平方米，安居房比例不高 ? 2020 年 6 月止商品住宅供應總量約為 30 萬平方米 ? 市區(qū)住宅銷售競爭不是很激烈 ? 住宅產品規(guī)劃設計水平和營銷策略比較落后 說明： 從宣城的房產開發(fā)現狀來看，無論是開發(fā)規(guī)模，還是開發(fā)理念，還大都停留在很低的水平上，這就給今后的房產開發(fā)留下了很大的空間，相對利潤是比較可觀的，可操作性是很強的，這是一個不可多得的發(fā)展機遇。 當前市場住宅產品位置分布 ? 市場明星樓盤集中在市中心偏西北將 來的政務新區(qū)附近（陽光、思佳、陶然、盛宇等）。 ? 住宅集中供應的區(qū)域在昭亭北路一帶。 ? 市區(qū)住宅集中供應位置有“開元”和“九州”兩個集中區(qū)域（開元、府山、宛溪、麗景）。 當前市場住宅產品價格分布 11 ? 市中心多層住宅一般起價在 2600 元左右，高于 3000 元的不多 ? 高層住宅起價一般在 2700 元左右，均價接近 3200 元 ? 昭亭北路附近多層住宅起價一般超過 2020 元，最高可達 2600 元 當前市場住宅產品單體設計分析 ? 商業(yè)中心區(qū)的高層住宅裙樓面積較大，但位置較好 ? 主臥室?guī)ш柵_或凸窗，沒有工作陽臺的設計較多 ? 有落地窗或弧 型窗，但數量不多 ? 窗戶多以塑鋼窗配白色玻璃，彩色鋁金已出現，以綠色為主 ? 立面開始注重色彩搭配，但沒有特點，還比較陳舊 ? 外墻磚使用普遍型的較多 當前市場住宅產品總體規(guī)劃分析 ? 總體規(guī)劃較好的小區(qū)多在近郊昭亭北路一帶，多層住宅因規(guī)模限制，總體規(guī)劃出色的很少。 當前市場住宅產品戶型分析 ? 錯層、躍式、復式結構住宅太多 ? 三房占當前市場的 %，平均 127 平方米，兩房占 %，平均82 平方米，一房單位不足 5% ? 兩房戶型中以兩廳結構最多，占 46%，一廳結構約占 44% ? 三房單位以兩廳兩衛(wèi)占絕大多數，平均 133 平方米， 為三房總數的60%以上，三房兩廳一衛(wèi)平均 129 平方米，為三房總數的 15%，三房一廳一衛(wèi)約為 11% 說明： 當前宣城市場上二房、三房面積過大，造成總價過高，限制購買客戶群。 當前市場住宅產品環(huán)境分析 ? 大都樓盤環(huán)境較差 ? 環(huán)境營造中有盲目模仿、硬景觀太多、脫離居民要求、無主題、與建筑本體脫節(jié)、成本過高的現象，給將來物業(yè)管理造成很多難題 12 當前市場住宅產品配套分析 ? 少部分小區(qū)配套是可以的 ? 方便性智能化設施不多 說明： A、根據調查發(fā)現，有個別小區(qū)已將智能化設施的采用提到議事日程上，但由于大部分樓盤現均為預訂期，居民并 無實際體會。 B、智能化設施配套過于超前，脫離實際需要。 當前市場住宅產品的建筑風格 ? 宣城市場上的樓盤建筑風格均大同小異，只有個別的建筑風格還算可以 ? 部份樓盤已開啟了重視建筑風格的先河 ? 單體建筑外觀的銷售影響力日益重要 第三部分 市場調查 一、市場調查 調查目的 （ 1）、 通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹的統(tǒng)計分析， 充分了解宣城市房地產市場 供需空間和價格趨勢 ， 確定目標客戶群及其對產品和價格的取向，對項目的現有規(guī)劃提出建設性建議， 合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經濟 指標， 開發(fā)出為市場所接受的產品，實現項目投資效益回報的最大化。 （ 2）、根據對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 （ 3）、 隨著全面推進小康社會的