【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)，存在很大的發(fā)展空間 目前，北海的商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等，都是以最原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代潮流迅速發(fā)展的要求，整體的商業(yè)市場形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段。按照前沿城市商業(yè)發(fā)展的軌跡來看，嚴(yán)格地說，北海的商業(yè)至今還沒有真正出現(xiàn)一家百貨公司模式的商業(yè)機(jī)構(gòu)。北海現(xiàn)有 5 個(gè)購物商城和在建的北海商廈與和安商港的兩個(gè)后進(jìn)者。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北海的各大商場總營業(yè)面積約為 8 萬平方米，但有效經(jīng)營的營業(yè)面積約占一半左右，也就說，市場還是存在很大的發(fā)展空間與挖掘的潛力。 2）商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)重滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場需求 北海各大小商城規(guī)劃設(shè)計(jì)都嚴(yán)重滯后。無論從外立面還是從內(nèi)部細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè) 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 15 計(jì)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地跟不上潮流的發(fā)展，展現(xiàn)不出現(xiàn)代標(biāo)新立異的形象，跟不上市場的發(fā)展步伐。最明顯的是商場內(nèi)人流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)的失調(diào)，像新 力購物廣場，首層的主通道也只有兩米左右；時(shí)代廣場全部以店中店模式設(shè)計(jì)，主次通道的寬度都設(shè)計(jì)到位，但出入口的設(shè)計(jì)影響了商業(yè)氣氛的營造。 3）商場業(yè)態(tài)分布嚴(yán)重重復(fù)與混亂 各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴(yán)重重復(fù)，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的，導(dǎo)致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)、購物。 更為嚴(yán)重的是容易造成商戶間的惡性競爭，如在啟東商城，同時(shí)經(jīng)營著兩大超市好好佳和萬家興；如新力二樓做成服裝市場、三樓做成家電市場，各 商戶的經(jīng)營品種基本無差異，價(jià)格戰(zhàn)競爭令各商家經(jīng)營更加困難。另一方面，各大商場的功能定位基本是單一的購物功能，業(yè)態(tài)設(shè)置缺乏多樣性，不能滿足消費(fèi)者日益豐富的消費(fèi)需求，更不能滿足消費(fèi)者在消費(fèi)過程的精神愉悅。 4）商場配套設(shè)施嚴(yán)重不足，嚴(yán)重影響商場的人流良性循環(huán) 從時(shí)代廣場到國通購物中心，北海五大購物商城普遍存在配套設(shè)施嚴(yán)重不足。最常見的是手扶電梯、貨梯配套不足，既無法提升項(xiàng)目的檔次，也難以吸引市民前往購物消費(fèi)，除寶誼大廈與國通購物中心有雙向手扶電梯外，其他的三個(gè)商場都是每層只有一臺單向的手扶電梯，啟東商城只有一臺 貨梯，時(shí)代廣場也是只有一臺從一樓直上四樓的貨梯，寶誼、新力及國通都沒有配套的專用貨梯，而且，全部商場都沒有配套運(yùn)送客流的專用上落電梯；其次是休閑區(qū)域、停車位嚴(yán)重缺乏，時(shí)代廣場甚至連中央空調(diào)這一基本設(shè)施都沒有，這是由于開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，沒有考慮到商場以后的經(jīng)營，輕視商場以后的經(jīng)營配套建設(shè)，不但給商家?guī)砗艽蟮牟槐悖荒芪M(fèi)人流在商場里延長逗留時(shí)間。 5）商場經(jīng)營管理理念淡薄 北海的各大商場普遍都存在只重開發(fā)建設(shè)而輕視經(jīng)營管理的現(xiàn)象，商場只有一般的物業(yè)管理，甚至有些商場連物業(yè)管理都沒有，更不用說開展 商業(yè)經(jīng)營管理了。這不但很大程度上沒有保障經(jīng)營商家的利益，更不利于整體提高商場的商業(yè)價(jià)值與檔次。 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 16 即使名義上有物業(yè)管理，但真正地落實(shí)到商場的具體運(yùn)作中的商場并不多。比如，時(shí)代廣場前不久曾發(fā)生因?yàn)闃I(yè)主欠交電費(fèi)而對整個(gè)商場進(jìn)行停電的事件，從這一點(diǎn)就可以反映出該商場的物業(yè)管理服務(wù)水平。現(xiàn)代的物業(yè)管理服務(wù)理念與核心是“以人為本，將管理寓于服務(wù)之中”，商業(yè)物業(yè)管理則更須以商家和消費(fèi)者的利益為重，要以一個(gè)服務(wù)者的姿態(tài)服務(wù)經(jīng)營商戶和消費(fèi)者。 6）商場規(guī)劃超前度不足 北海的商場大部份是幾年前規(guī)劃設(shè)計(jì)的，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對市場 發(fā)展的態(tài)勢把握不足，至現(xiàn)在，這些商場已顯得過時(shí)和老態(tài)了。 商場一般要在開業(yè)后的兩三年時(shí)間內(nèi)才能做旺，發(fā)展商除了從地產(chǎn)或建筑的角度去考慮商場的開發(fā)問題外，而且，必須考慮商場日后如何經(jīng)營使用，并力爭在項(xiàng)目開業(yè)后的幾年內(nèi)形成領(lǐng)先態(tài)勢。如在北海的眾多商業(yè)項(xiàng)目中所謂的中庭，其實(shí)就是休息廳，與現(xiàn)代商場的中庭設(shè)計(jì)理念相差甚遠(yuǎn)，而且沒有得到適當(dāng)?shù)囊?guī)劃及使用。既不利于優(yōu)化購物環(huán)境，也不利于日后經(jīng)營活動(dòng)的開展。 （五）、小結(jié) 和安商港可以說是市場的后進(jìn)者，可以從一個(gè)高的角度審慎地看清楚北海整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場存在的問題，也可以針 對性地規(guī)避北海目前商業(yè)物業(yè)所存在的問題，更要以一種高姿態(tài)的強(qiáng)勢進(jìn)駐市場，爭做同行的領(lǐng)頭羊。從我們的經(jīng)驗(yàn)可知，好的地段是必要條件，但絕對不是商場的最大優(yōu)勢，位于北部灣路商圈的華聯(lián)商廈倒閉也是最好的說明。通過對目前北海商業(yè)物業(yè)的研究分析，和安商港必須從購物環(huán)境、配套設(shè)施、業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營管理等諸多元素上下大功夫，讓北海的市民與來北海旅游的各界人士有一個(gè)集購物、休閑、娛樂、飲食及觀光的更好去處。 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 17 第四部分：競爭對手調(diào)查 （一）、在營項(xiàng)目分析 啟東商城 項(xiàng)目名稱 啟東商城 地理位置 位于北部灣西路 發(fā)展商 北海啟東商城有限責(zé)任公司 項(xiàng)目規(guī)劃 營業(yè)面積 約 30000 平方米 配套設(shè)施 單向電梯、啟東休閑廳，一臺貨梯 周邊配套 建設(shè)銀行、多路公交車站 車位數(shù)量 停車位數(shù)量較少 商鋪間隔 約 25m2 總體功能 購物，主力商戶 好好佳超市和 萬家興超市 商鋪類型 商場內(nèi)鋪（柜臺、開放式鋪）、臨街鋪 商場層高 約 (天花板已吊頂 ) 商場通道 主通道約 ，次通道約 樓層經(jīng)營內(nèi)容及租金水平 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌 負(fù)１樓 經(jīng)營日常生活用品 萬家興超市 F1 飾品、化妝品、 食品、皮箱、眼鏡、文具、辦公用品、煙酒 好好佳超市 安踏運(yùn)動(dòng)系列 F2 服裝、兒童用品、床上用品、皮具、美容中心 花花公子、啄木鳥、水星被服、多美家紡總匯、興洋毛毯、大華聯(lián)床上用品、夢琪、麥丹爾，九梭王西褲 F3 網(wǎng)吧，古玩收藏，飾品，書店 希望寶貝游樂園，希望書店 F F5 沒有開業(yè) 租金 約 45— 120 元 /月 m2 優(yōu)勢： 1）位于北海傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，商業(yè)氣氛較濃。 2）商場定位中低檔，毗鄰的富貴路是政府未來規(guī)劃的一條商業(yè)步行街，客戶群 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 18 相同，可以很大程度地提高啟東商城的投資價(jià)值。 3）商場 規(guī)模較大，經(jīng)營品種豐富，以超市作為主力店，可以吸引更多的消費(fèi)者。 4）商場開業(yè)較早，在競爭相對舒緩時(shí)取得發(fā)展先機(jī)。 劣勢： 1）缺少停車場，在一定程度上流失部分消費(fèi)者。 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)分布混亂，業(yè)態(tài)重復(fù)布局，無明顯導(dǎo)購系統(tǒng)，難于有效疏通及引導(dǎo)消費(fèi)者。 ３）商場規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，燈光昏暗，不利于提高本商場的檔次。 4）衛(wèi)生清潔管理極差，洗手間產(chǎn)生較濃的異味，商場門口亂七八糟，嚴(yán)重影響到商場的經(jīng)營。 5）商場電梯嚴(yán)重不足，不利于有效輸送人流上到更高的層次。 6）多重商鋪間隔，容易產(chǎn)生死角位商鋪。 小結(jié)： 啟東商城是以 傳統(tǒng)的街市業(yè)態(tài)為主，依靠地理與規(guī)模大的優(yōu)勢，啟東商城仍具有較多人流，一、二樓的人流較旺，但樓層的業(yè)態(tài)分布較亂，內(nèi)部布局過于局促，各樓層沒有明顯的功能規(guī)劃，電梯配套又明顯不足，很難將人流引導(dǎo)到三樓，更不要說支持四、五樓的營運(yùn)了，從很大程度上就影響到了整個(gè)商城的經(jīng)營狀況與商業(yè)氣氛，估計(jì)四、五樓在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，都難以經(jīng)營正常，除非變更業(yè)態(tài)。 寶誼大廈 項(xiàng)目名稱 寶誼大廈 地理位置 位于北部灣廣場西側(cè) 發(fā)展商 北海寶誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 營業(yè)面積 約 8000 平方米 配套設(shè)施 雙向手扶梯、 一臺貨梯 車位數(shù)量 少量停車位 商鋪間隔 2560m2 總體功能 購物，主力商戶 是 萬家興超市 商鋪類型 商場內(nèi)鋪（開放式商鋪、柜臺與店中店）、臨街鋪 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 19 商場層高 約 （天花板已吊頂） 商場通道 主通道 ，次通道 樓層經(jīng)營內(nèi)容及租金 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌 負(fù)１樓 萬家興超市 F１ 寶誼休閑廳、煙酒、寶誼娛樂（電子游戲機(jī)）、手機(jī)專賣、西餅屋、寶誼大藥房、家電 TCL、迪比特手機(jī)等 F２ 男、女士服飾 花花公子等 F3 皮鞋、床上用品、書店、體育用品 租金 約為 45— 80 元 /月 m2（不包括管理費(fèi)） 優(yōu)勢： 1）位于商業(yè)氛圍最旺盛的北部灣路，正對北部灣廣場，交通方便，人流龐大，地理位置極佳。 2）與新力購物廣場相對望，相互形成目前北海市的商圈核心，可以有利于共享消費(fèi)群體的資源。 3）是目前在營商場中配套設(shè)施最好的商場，配備了雙向扶手電梯，有利于方便輸送人流到各個(gè)層次。 4）裝修效果、購物環(huán)境較其他商場好，有利于吸引高消費(fèi)群體。 5）物業(yè)管理水平稍優(yōu)，商場管理基本到位，是目前在營商場中管理最好的商場，商場檔次明顯高于其他商場。 劣勢： 1）商場實(shí)為 高層住宅的裙樓，經(jīng)營規(guī)模較小，難以成為主流商業(yè)。 2）入市較晚，沒有把握市場發(fā)展趨勢和項(xiàng)目優(yōu)勢，仍然從北海原有的商業(yè)角度去規(guī)劃、經(jīng)營，根本沒有超前度，故在競爭中無法超越新力和啟東。 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 20 3）雖與新力只是一路之隔，在知名度和商場的成熟程度均不如新力，經(jīng)營上很大程度處于新力的下風(fēng)，導(dǎo)致一大部分的消費(fèi)群被分流。 3）萬家興入口外置，不利于將人流引入商場內(nèi)，不利于引起商場與超市的消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)效應(yīng)。 4）停車位數(shù)量不足，不管是車一族、還是騎摩托車或自行車的消費(fèi)群都滿足不了停車需求，故難以吸引北部灣廣場的休閑人流。 小結(jié) ： 本來寶誼是有機(jī)會(huì)做北海最好的商場，主要是受發(fā)展商的性質(zhì) —— 地產(chǎn)開發(fā)商而非商業(yè)開發(fā)商所致，從而導(dǎo)致項(xiàng)目本身在先天上的不足，無法形成有效的競爭力。 新力購物廣場 項(xiàng)目名稱 新力購物廣場 地理位置 位于北部灣廣場西側(cè) 發(fā)展商 北海市新力購物廣場有限責(zé)任公司 項(xiàng)目規(guī)劃 營業(yè)面積 約為 25000 平方米 配套設(shè)施 門口設(shè)廣場，休閑廳、單向手扶電梯、無專用貨梯 周邊配套 銀行、多路公交車站 車位數(shù)量 人行道旁設(shè)臨時(shí)停車點(diǎn)（包括一個(gè)約 200m2 停放自行車、摩托車的場所），車位數(shù)量雖不多，但是北海各商 場屬于車位最多的一個(gè)商場。 商鋪間隔 以約 25m2為主 總體功能 購物，主力商家是 東方超市 商鋪類型 商場內(nèi)鋪（柜臺、開放式商鋪與店中店）、臨街鋪 商場層高 約 （天花板已吊頂） 商場通道 主通道約 ，次通道約 樓層經(jīng)營內(nèi)容及租金水平 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌 北海和安商港 專項(xiàng) 市場分析報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 強(qiáng)盛集團(tuán) 21 F1 超市、皮鞋、化妝品、音像、眼鏡、服裝、飾品、珠寶等 恒福珠寶金行、嬰兒小天使專賣店、杉杉牛仔、班尼路、七匹狼、啄木鳥、萊克斯頓服裝、華倫天奴服裝、奧龍、紅蜻蜓、安踏等 東方超市（約 600m２ ） F２ 服裝 、皮具、皮鞋 老船長、皮爾卡丹，啄木鳥、華倫天奴、醒目仔、添多利服裝 F３ 經(jīng)營各種品牌家電 西門子、康佳、愛浪音響、飛利浦、高科、索尼、松下、 TCL、 LG F4 北方證券有限責(zé)任公司 租金 (元 /月 m已包括管理費(fèi) ) 首層， 60100(臨街鋪 120140)； 2 層， 3040； 3 層， 2530 優(yōu)勢： 1）位于北海商業(yè)圈核心位置，商業(yè)氣息濃厚，臨北部灣廣場，人流極為旺盛，是目前經(jīng)營最好的商場。 2）門前的廣場，成為吸引消費(fèi)者的有力支持，商場主入口規(guī)劃較合理，形成對流，便于將消費(fèi)者引入商場。 3）內(nèi)部布局、人流導(dǎo)向相對合理，超市與商場相通，形成超市與商場的人流互動(dòng)。 4）初具物業(yè)管理服務(wù)意識，可以更有效地吸引經(jīng)營商家與消費(fèi)者的進(jìn)入。 5）停車位較其他商場多，可以吸引更多的消費(fèi)者，不論是否有意進(jìn)入新力購物，或是要