【文章內(nèi)容簡介】 越：庫爾勒經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在庫爾勒市的東南方向，開發(fā)區(qū)管委會距市中心 8 公 里、距新飛機場 6 公里、距火車東站 5 公里，北至南疆鐵路、南至西尼爾水庫、西臨新飛機場、東沿霍拉山角。 開發(fā)區(qū)交通便利：現(xiàn)有兩條國道，即新老 218 國道貫穿其中，與庫爾勒新飛機場毗鄰，鐵路專用線已至庫爾勒石化園區(qū)，形成了便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 項目規(guī)劃方案 根據(jù)市場調(diào)研和分析開發(fā)區(qū)未來發(fā)展的前景 ， 充分利用開發(fā)區(qū)管委會提供的各項優(yōu)惠政策， 該項目開發(fā)將秉承以人為本的開發(fā)理念， 高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高品位開發(fā)、高質(zhì)量建設(shè)、高比率綠化； 住宅與商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計 采用新科技、新材料，針對不同的消費群體，產(chǎn)品設(shè)計將體現(xiàn)現(xiàn)代建 筑風格與 傳統(tǒng)建筑風格相結(jié)合、中式風格與歐陸風格相結(jié)合； 以中高檔 社區(qū) 為主流，價格不高品質(zhì)高，以滿足不同消費群體的居住需求； 整個小區(qū)花草、樹木、小橋、流水、廊亭、小品、大小廣場，錯落有致，布局合理；休閑與娛樂、運動與鍛煉、飲食與購物，配套齊全，設(shè)施完善； 園林設(shè)計將 突出自然景觀與人造景觀相結(jié)合， 依托白鷺河天然景觀為軸線營造“一岸兩帶”的特色景觀（即水岸和綠帶、色帶），將水景輻射、滲透至小區(qū)庭院，努力打造一個親近自然、綠色環(huán)保、舒適溫馨的康居示范小區(qū)。 該小區(qū) 總建筑面積約 31 萬 平方米，開發(fā)周期 3 年。 用地平衡表 面積（ ha） 百分比（ %） 備注 總用地 100 住宅用地 公建用地 道路用地 含廣場、停車 公共綠地 項目評價與結(jié)論性意見 本項目具有開發(fā)投資 大，周期長 ，產(chǎn)品風險性 較大 的特點，從 市場分析來看 ， 如政策支持、定位準確、管理精細、銷售順暢 也可獲得 相應(yīng) 的投資利潤率。若能合理利用籌資手段、加大成本控制，則項目經(jīng)濟效益可以進一步提高。見表 。 經(jīng)濟評價指標匯總表 表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 1 項目總投資 萬元 36800 2 資金籌措 萬元 36800 資本金 萬元 長期借款 萬元 0 預(yù)租售收入 萬元 短期借款 萬元 5000 3 營業(yè)收入 萬元 40334 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 （稅后） % 2. 市場分析與產(chǎn)品定位 庫爾勒 區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 的城市定位 目前的地位： 庫爾勒 已成為 新疆南疆 重要中心城市之一。 庫爾勒市、尉犁縣 未來的定位： 根據(jù)《 庫爾勒經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 》的內(nèi)容， 計劃用 十 到 二 十年時間 把 庫爾勒 市 建 設(shè)成為 華夏第一大洲 —— 巴音郭楞蒙古自治州的首府 ， 是全州政治、經(jīng)濟、文化、教育、信息中心，是自治區(qū)黨委確定的全疆兩個重點發(fā)展的城市之一，現(xiàn)有的能源資源，在未來的建設(shè)中，成為 西北 地區(qū) 乃至全國 的重要城市 之一， 2020 年 10 月 16 日，庫爾勒被評為 “ CCTV2020 年度中國十佳魅力城市”稱號，作為我國西北五省唯一一座獲此殊榮的城市 。 2. 經(jīng)濟快速發(fā)展是 庫爾勒 城市化的原動力 市場調(diào)查表明，庫爾勒市作為南疆重要的政治、經(jīng)濟中心，依靠優(yōu)越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、礦產(chǎn)、化工等資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 。 2020年末，全市總?cè)丝? 萬人，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 為39896 元，在全國百強縣（市）中排名 72 位，西部地區(qū)第一；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值最大的五個行業(yè) 依次是：石油和天然氣開采業(yè)、紡織業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、橡膠制品業(yè)、造紙和紙制品業(yè)。 尉犁縣位于庫爾勒市域南面，縣城距庫爾勒 52 公里，縣轄 7 鄉(xiāng) 2 鎮(zhèn) 4 場，2020 年末，全縣總?cè)丝?99636 人，其中縣屬人口 56490 人。農(nóng)村經(jīng)濟形成了以棉花為龍頭的“糧、棉、肉、果”四大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為“優(yōu)質(zhì)商品棉基地縣”，城市經(jīng)濟現(xiàn)已構(gòu)筑起以棉紡、建筑及蛭石、甘草、羅布麻、食用油加工為主的工業(yè)框架，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起。兩個建制鎮(zhèn)之一的西尼爾鎮(zhèn)位于尉犁縣北部與庫爾勒市交界處，北距庫爾勒市中心 18 公里，離火車站和飛機場 15 公 里，南距尉犁縣城 33 公里， 218 國道貫穿其中。西尼爾鎮(zhèn)的工業(yè)以輕紡、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材和熱電為主，西尼爾工業(yè)園區(qū)被國家農(nóng)業(yè)部列為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作示范區(qū)和國家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技工業(yè)園。 庫爾勒市是南疆最重要的交通樞紐，是南疆唯一有鐵路、公路、航空運輸?shù)某鞘小? 鐵路：南疆鐵路已于 1982 年通車至庫爾勒市，并于 1996 年開工向西南延伸至喀什市，現(xiàn)已全線貫通營運。庫爾勒市又是新疆通往內(nèi)地的第二條鐵 路干線 —— 青海 ~新疆鐵路的接軌點。 公路：全疆有 6 條公路國道在巴州境內(nèi)通過，其中烏魯木齊 ~喀什的 314國道（二級公路），伊犁 ~若羌的 218 國道（三級公路）在庫爾勒市交匯，阿勒泰 ~巴輪臺的公路，海格爾木 ~新疆的公路也可通達庫爾勒市。國道 314 線和碩至庫爾勒段高速公路也已通車。 航空：庫爾勒市有軍民合用機場一處，已開通庫爾勒 ~北京、上海、廣州、成都、烏魯木齊等多條國內(nèi)航線。軍民合用機場由于離市區(qū)太近，目前正在尉犁縣西尼爾鎮(zhèn)域西面建設(shè)新的機場，飛行區(qū)等級指標為 4D。 4． 庫爾勒 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 庫爾勒房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)同步推進， 庫爾勒 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)呈成倍增長的態(tài)勢， 2020 年 1 月 —— 9 月，全市住宅投資完成 億元，比重占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，同比增長 %。 2020 年全市房屋施工面積 萬平方，同比 增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 2 倍。市域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比去年同期增長 倍。截至 9 月 30 日，庫爾勒市計劃開工 110 萬平方米，現(xiàn)已開工約 106 萬平方米，已辦理預(yù)售商品房 平方米，城市化進程的快速推進是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力， 且銷售勢頭 比較 好。 5．庫爾勒 土地管理有序 庫爾勒 的土地管理有序，多數(shù)土地經(jīng)過成片開發(fā)后掌握在政府手中，可以根據(jù)市場供需關(guān)系投放土地，可以更有效地防止房地產(chǎn)業(yè)因宏觀失控可能引發(fā)的大起大落。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商控制風險。 庫爾勒 房地產(chǎn)需求預(yù)測 根據(jù)人口與人均住房面積模型預(yù)測庫爾勒 未來住房需求量，資料的完整性及資料的可靠性都比較好，預(yù)測結(jié)果的可信程度也就比較高。預(yù)測結(jié)果顯示 2020 年至 2020 年需求量包括拆遷安置總和約為 700 萬平方米 ,價格穩(wěn)中有升 ,大約每年每平方米增長 50—100 元。 庫爾勒 房價變動趨勢 目前價位 價格水 平與供求關(guān)系共同決定價格走勢。價格水平可以用價位來表示，價位可用高位、正常價位、低位三個來狀態(tài)反映。 如何確定 庫爾勒 房價正常價位標準，國際公認的標準是房價收入比， 根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。日本是4 比 1；美國是 3 比 1；而中國各個城市不一而論，從 10 比 1 到 15 比 1 都有 ，2020年，深圳市房價比 1994 年下降了 18％，房價收入比從 倍下降到 倍，房地產(chǎn)增加值則從 1995 年的 億元上升到 2020 年的 億元，年均增長 ％。 以南京為例，相當多的家庭 甚至達到了 13∶ 1 左右 ；1998 年對 96 個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為 ～ 30，平均值為 、中位數(shù)為 。 20 世紀 90 年代初世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師哈默先生（ Andrew Hamer）在進行中國住房制度改革研究時，得