【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 包括中式、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、后現(xiàn)代等。216。 出租率：50%216。 戶型、面積與租價(jià)：戶型建筑面積（.）月租金（元/套）平均售價(jià)（元/m2）1房564,3002房683,3003,50090003房1236,3008,400復(fù)式1852149,000*以上租金包括每周2次之清潔服務(wù)216。 配套服務(wù)設(shè)施：24小時(shí)保安及物業(yè)管理室外游泳池健身室網(wǎng)球場(chǎng)桌球室理療中心兒童樂園桑拿/按摩停車場(chǎng)中西餐廳216。 配套家具：家具收費(fèi)全屋家具及空調(diào)費(fèi)用包括在房租中電視IDD電話洗衣干衣機(jī)熱水器煮食爐具、微波爐消毒碗柜冰箱除市內(nèi)四、五家五星級(jí)酒店提供酒店式服務(wù)公寓外，先后涌現(xiàn)少數(shù)別墅區(qū)和高層豪宅以國(guó)際公寓形式經(jīng)營(yíng)：1) 別墅：金亞花園、金湖花園、白云堡l 金亞花園位于二沙島豪宅區(qū)，依江而建，被譽(yù)為“高尚文化品位的豪宅小區(qū)”。金亞花園采用豪華的歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格及優(yōu)質(zhì)的建筑材料，每個(gè)單位均設(shè)落地玻璃及大型觀光露臺(tái)。區(qū)內(nèi)附設(shè)各類大型康樂設(shè)施，會(huì)所及法國(guó)幼兒園。全區(qū)共有31棟獨(dú)立別墅，每棟別墅附設(shè)私家游泳池，另有14棟共276套高級(jí)公寓單位。租金在每月美金3000至15000元范圍?，F(xiàn)有的住客大部分為歐美公司的高級(jí)雇員。 l 金湖花園座落于廣州廣從公路側(cè)。天然景觀保護(hù)區(qū)耙齒歷水庫(kù)旁的大型豪華純別墅區(qū)。區(qū)內(nèi)有俱樂部等各類康樂設(shè)施齊備，并設(shè)有國(guó)際學(xué)校。第一期共76套別墅單位，已全部交付使用。租金在每月港幣31,110至港幣43,200元范圍?，F(xiàn)有住客大部分為歐美公司高級(jí)職員。金湖花園于本年初推出第二期別墅共25套單位，租金水平在20美元/m2 以上，其中以帶大面積私家花園的戶型最受歡迎。2) 單體/連體高層豪宅：東湖御苑、祈福華廈、中信公寓、新大廈、遠(yuǎn)洋大廈公寓東湖御苑交通便利并以東湖為主要賣點(diǎn)的東湖御苑于2001年10月交付使用。該盤主力戶型為122144m2三房二廳，設(shè)有國(guó)外流行的獨(dú)立儲(chǔ)物室和工作室，引起了任職天河、東山、越秀一帶客戶的關(guān)注。由戴德梁行進(jìn)行包裝定位，針對(duì)租賃市場(chǎng)的需要，將定位為“簡(jiǎn)約式生活每一天”。先后引入寶潔、香港駐粵辦、西門子、盛世長(zhǎng)城、電訊盈科等企業(yè)的客戶入住，并以此帶動(dòng)銷售速度的提升，實(shí)現(xiàn)租售兩旺。l 祈福華廈位于廣州五羊新城廣州大道旁的豪華酒店服務(wù)式公寓。大堂及單位內(nèi)均用料上乘，單位內(nèi)配備全新豪華家私電器，大廈共有72個(gè)單位，其中4個(gè)為復(fù)式單位。租金在每月美元1,800至美元12,500范圍?，F(xiàn)有的住客以歐美公司高級(jí)雇員及其家庭成員為主。屬最早以租務(wù)方式經(jīng)營(yíng)的國(guó)際公寓。97年推出初期最高租金達(dá)￥280/m2/月，出租率達(dá)九成以上。隨著國(guó)際公寓的選擇性增多，租金水平及出租率逐年回落，現(xiàn)租金已降至￥200/m2/月，平均出租率約七成。其優(yōu)勢(shì)在于積累了一批穩(wěn)定的客源，而且成本大部分回收，因此經(jīng)營(yíng)壓力較低。l 中信公寓位于天河區(qū)天河北路，是天河標(biāo)志建筑物——中信廣場(chǎng)的附屬高級(jí)公寓，分東、西兩座。公寓保安嚴(yán)密，裝修豪華，配有全屋高檔家私電器，康樂設(shè)施一應(yīng)俱全：有高級(jí)會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、健身室、壁球場(chǎng)等等。西公寓共有483個(gè)單位，其中3個(gè)為復(fù)式單位。中信廣場(chǎng)公寓目前入住率超過90%，其受歡迎原因主要包括以下兩點(diǎn)：首先，以中信廣場(chǎng)為中心，有多幢甲級(jí)寫字樓，匯聚了眾多外國(guó)知名大公司，而這部分公司的外籍雇員在天河首選的住宅，就是那些距離公司較近，而保安及服務(wù)都上一定檔次的公寓，中信公寓正好滿足了這些客戶的需求。其次，中信廣場(chǎng)比鄰廣州火車東站，是國(guó)內(nèi)各大城市、港澳地區(qū)與廣州連接的樞紐。便捷的交通，方便了公寓住客的出行。這亦成為中信公寓受外籍客戶歡迎的重要原因。l 新大廈位于珠江新城最佳地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會(huì)所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設(shè)施。每個(gè)單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具優(yōu)美典雅，居家設(shè)備齊全，多項(xiàng)建筑材料由意大利直接進(jìn)口，彰顯出卓越的意大利居家風(fēng)范。租金每月2500美元至3700美元。新大廈于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國(guó)際公寓的口號(hào)，并率先引入金鑰匙服務(wù)，利用廣泛的服務(wù)協(xié)作網(wǎng)和社會(huì)資源為客戶提供專業(yè)服務(wù)，其公寓的定位日益被市場(chǎng)認(rèn)同。隨著公寓出租率正逐月上升。今年二季公寓出租率比一季上升28%。表34：各高級(jí)服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表物業(yè)配套設(shè)施金亞花園（服務(wù)式公寓）1. 會(huì)所 嶺南會(huì)（服務(wù)式公寓）1. 網(wǎng)球場(chǎng) 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視富城花園（服務(wù)式公寓） 祈福華廈（服務(wù)式公寓） 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視 凱旋華美達(dá)酒店（服務(wù)式公寓） 假日酒店（服務(wù)式公寓） 中信廣場(chǎng)（T1）服務(wù)式公寓綜合商場(chǎng) 9. 外國(guó)衛(wèi)星電視新大廈（服務(wù)式公寓） 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設(shè)備 9..架空層主題園林 白云堡（服務(wù)式公寓） 8. 外國(guó)衛(wèi)星電視東湖御苑（服務(wù)式公寓） 2．5服務(wù)式公寓的主要客戶分類根據(jù)我司的統(tǒng)計(jì)資料，服務(wù)式公寓的客戶主要分為三大類：2．5．1常住客人，一般以商務(wù)客人為主就目前情況來說，服務(wù)式公寓市場(chǎng)面對(duì)的商務(wù)客戶主要是來華外資公司的駐穗員工，這類人員可分為以下幾類：216。 攜眷型：他們往往會(huì)把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會(huì)比較喜歡別墅或面積較大的住宅。216。 單身型：這類客戶比物業(yè)管理要求較全面，對(duì)房型要求一般是一房或者二房，甚至一房。216。 自由職業(yè)者，他們以獨(dú)立身份為某些公司服務(wù)，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設(shè)施。2．5．2自助旅游客人，以年輕夫婦為主消費(fèi)能力都比較高，他們選擇服務(wù)式公寓，不僅是考慮到交通和旅游景點(diǎn)、而且房租相當(dāng)?shù)土?，更重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氛圍。因此在旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，服務(wù)式公寓將會(huì)擁有廣闊的市場(chǎng)。2．5．3市場(chǎng)催生新型目標(biāo)客戶新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下催生新型家庭辦公一族。這類家庭辦公一族統(tǒng)稱為SOHO(Small Office Home Office的縮寫)一族。SOHO一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質(zhì)服務(wù)。而酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念物業(yè)有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)與居家辦公相結(jié)合，但公寓在SOHO物業(yè)的基礎(chǔ)上增加了全新概念的24小時(shí)商務(wù)，所以，公寓不僅將居室劃分為居住與辦公兩大區(qū)域，做到了動(dòng)靜分區(qū)，而且吸收了E時(shí)代寫字樓的主要特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特色服務(wù)。故SOHO一族對(duì)公寓也有一定需求。2． 6現(xiàn)時(shí)市內(nèi)經(jīng)營(yíng)國(guó)際公寓的物業(yè)特點(diǎn)2．6．1地理位置較好大部分國(guó)際公寓項(xiàng)目均位于市中心或中心商務(wù)圈附近；或有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。2．6．2裝修豪華高檔大廈的形象豪華氣派，內(nèi)部裝修材料高檔精細(xì)，并以大戶型設(shè)計(jì)為主。2．6．3住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備某些項(xiàng)目即使沒有自然山水景觀，但會(huì)傾力精心人造景觀。而配套設(shè)施中的高級(jí)會(huì)所、游泳池、健身房和智能化系統(tǒng)等必不可少，有的還要配備外語(yǔ)兒童學(xué)校/幼兒園。2．6．4提供個(gè)性化、高質(zhì)素的酒店公寓式管家服務(wù)除要保持優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)素外，還需提供如：洗衣、餐飲配送等，甚至還要提供如接送小孩、代購(gòu)物等個(gè)性化服務(wù)。2．7外籍人士住房需求 相對(duì)來講，外籍人買房注重以下幾個(gè)方面：2．7．1地段 在國(guó)外，人們的工作時(shí)間都是以小時(shí)來計(jì)算的，特別是以工薪為主要收入的中產(chǎn)階級(jí)，不像國(guó)內(nèi)這樣以天、周、月為單位，所以他們更是以“時(shí)間就是金錢”為信條。以一個(gè)律師為例，他每小時(shí)能賺100美元，如果他在郊區(qū)買一套風(fēng)景秀麗的House，每天，他要在路上花上4小時(shí)，一年按250個(gè)工作日算，他等于白白扔掉了10萬美金。因此，外籍人選擇第一居所或投資型住宅，一定會(huì)選擇離商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)近的物業(yè)。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，隨著中國(guó)加入WTO，外籍人越來越多，CBD核心區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)會(huì)有比較好的市場(chǎng)，因?yàn)檫@里的房子會(huì)替房客省去許多路上的時(shí)間。另外，國(guó)內(nèi)的道路和公共交通還太發(fā)達(dá)，塞車京也是經(jīng)常的事兒。所以，住房子干脆套用中國(guó)的一句老話“家近是一寶”。 2．7．2社區(qū)規(guī)模：以“小”為美 關(guān)于社區(qū)大小哪個(gè)好的問題，仁者見仁，智者見智。但外籍人買房大多數(shù)會(huì)選擇小社區(qū)，因?yàn)樵诔峭猓I大社區(qū)好，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院全到位了，但在城里，所有的配套都是現(xiàn)成的，就沒有必要買大社區(qū)了。一方面，社區(qū)小，周邊現(xiàn)存的建筑多，規(guī)劃、建設(shè)的束縛也多，變化的空間也小。另一方面，社區(qū)小，居住的人少，物業(yè)也相對(duì)好管理，物業(yè)管理水平也容易維持在較高的狀態(tài)，比如，在一個(gè)只有100多戶的物業(yè)里，對(duì)于許多送餐、洗衣等特約服務(wù)，物業(yè)公司很容易做到在最短的時(shí)間里，給業(yè)主提供一對(duì)一的服務(wù)，而如果是大社區(qū)，物業(yè)公司就很難保證。2．7．3鄰居 在歐美，物業(yè)升值與否，很重要的一點(diǎn)取決于物業(yè)管理得怎么樣和樓里住的是什么人，居住在名人薈萃的地方是一種榮譽(yù)。一般外國(guó)人與中國(guó)人買外銷房的一個(gè)最大的區(qū)別在于，外國(guó)人更關(guān)注和什么樣的人做鄰居，而中國(guó)人更傾向于就房說房。雖然買的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪去？有錢不意味著有品位。鄰居是房子環(huán)境的關(guān)鍵。 所以不少服務(wù)式公寓的外籍客戶都自發(fā)形成了按國(guó)籍聚集的居住群。五. 國(guó)際居住/生活區(qū)的服務(wù)除提供與其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相同之管理服務(wù)外，國(guó)際居住區(qū)的管理服務(wù)一方面應(yīng)以酒店所提供的服務(wù)作標(biāo)準(zhǔn)，另一方面亦要強(qiáng)調(diào)要有家的感覺。故要再提供針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。就提供服務(wù)方面來說，二者并無嚴(yán)格分別。主要的差異是酒店住客流動(dòng)性大，而物業(yè)管理面對(duì)是置業(yè)者（業(yè)主）及租戶，流動(dòng)量相對(duì)小很多，他們對(duì)自己花大錢購(gòu)買的產(chǎn)業(yè)關(guān)注的程度遠(yuǎn)比酒店住客對(duì)居住條件及服務(wù)質(zhì)量的要求高。酒店住客的投訴若得不到合理解決 ，下次他們就會(huì)移居別處；而業(yè)主住戶則不然，他們的投訴會(huì)越來越強(qiáng)烈直到問題解決為止。這就要求物業(yè)管理的服務(wù)方式必須有其區(qū)別于酒店服務(wù)的獨(dú)到之處。在服務(wù)式公寓正式營(yíng)運(yùn)后，營(yíng)運(yùn)管理服務(wù)包括但不限于：營(yíng)業(yè)及市場(chǎng)推廣管理公關(guān)活動(dòng)安排與管理人力資源及培訓(xùn)管理財(cái)務(wù)規(guī)劃及管理工程維修與保養(yǎng)管理保安與防火管理餐廳服務(wù)管理酒吧服務(wù)管理廚房運(yùn)作管理客房送餐部管理采購(gòu)及庫(kù)存管理前廳接待管理客房清潔管理洗衣與布件管理電訊服務(wù)管理目前廣州市內(nèi)各大服務(wù)式公寓都以酒店式管理為服務(wù)基準(zhǔn)。各個(gè)公司服務(wù)水準(zhǔn)則大同小異，主要區(qū)別在服務(wù)收費(fèi)與人員素質(zhì)。如新大廈采用金鑰匙服務(wù)；中信由保利公司屬下的保利物業(yè)酒店管理有限公司提供管理；金亞花園的Oakwood服務(wù)；白云堡的東方酒店集團(tuán)公司；金湖花園的僑樂物業(yè)服務(wù)（中國(guó)）有限公司等。但對(duì)主要服務(wù)人員素質(zhì)要求較高，一般至少在大專學(xué)歷，英文相當(dāng)于六級(jí)以上的水準(zhǔn)。主要是要求能為外籍客戶提供更為貼身周到的服務(wù)。2．8廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)2．8．1未來高級(jí)公寓租賃市場(chǎng)客戶群預(yù)測(cè)一直以來，香港人都是廣州公寓市場(chǎng)的重要客戶群。鑒于香港的歷史背景而導(dǎo)致大部份香港人對(duì)西方文化的認(rèn)同和融入會(huì)多于傳統(tǒng)的中國(guó)文化，其飲食習(xí)慣、興趣愛好、娛樂消遣等方面都有著西化或半西化的痕跡。隨著CEPA的逐步落實(shí)，除外籍人士增加，北上就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的香港人都在不斷增加，因此國(guó)際公寓的租務(wù)市場(chǎng)客戶群的將進(jìn)一步擴(kuò)大，并以香港人為主。2．8．2公寓的市場(chǎng)需求帶動(dòng)投資型買家入市盡管目前整個(gè)廣州市各區(qū)包括海珠區(qū)的商品房空置量還在不斷增加，住宅消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)供過于求。但社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了相當(dāng)?shù)南M(fèi)潛力，投資群體依然存在?，F(xiàn)市內(nèi)的公寓租務(wù)市場(chǎng)暢旺，高級(jí)公寓租金高昂、出租率高、投資回報(bào)可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。以前經(jīng)營(yíng)公寓的大部分物業(yè)只租不售，令眾多的個(gè)體投資者望門興嘆?，F(xiàn)時(shí)市內(nèi)已有部分項(xiàng)目運(yùn)用“以租帶售”的模式，打破公寓市場(chǎng)單一業(yè)主的“傳統(tǒng)”，新大廈、東湖御苑、海珠半島花園正是以此倍受投資者的追捧。中國(guó)加入WTO后，很多國(guó)家和地區(qū)尤其是像日本、新加坡、香港等地的客戶，普遍看好中國(guó)未來的發(fā)展，他們會(huì)購(gòu)買國(guó)內(nèi)的物業(yè)作為長(zhǎng)期的投資回報(bào)。2．8．3發(fā)展商開發(fā)市場(chǎng)變化目前廣州市的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)開始逐步意識(shí)到服務(wù)式公寓所帶來的投資前景以及其對(duì)投資客戶購(gòu)買物業(yè)的吸引力。所以，廣州市場(chǎng)中以服務(wù)式公寓作為賣點(diǎn)的項(xiàng)目開始逐步增加。2．8．4服務(wù)質(zhì)素逐步提高從現(xiàn)時(shí)的服務(wù)式公寓市場(chǎng)情況來看，整個(gè)廣州市場(chǎng)仍處于雛形狀態(tài)，距離成熟期還有一段時(shí)間。在廣州運(yùn)作的服務(wù)式公寓專業(yè)管理公司暫時(shí)只有美國(guó)的奧伍集團(tuán)，其他的項(xiàng)目均沒有國(guó)際性專業(yè)服務(wù)公司管理。因此，市場(chǎng)上各服務(wù)式公寓的服務(wù)質(zhì)素有著很大的差異，租金的差距也相當(dāng)大。少數(shù)高質(zhì)素的服務(wù)公寓長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，入住率處于極高水平，住客在選擇時(shí)也存在較重的傾向性和單一性。未來一至兩年，將有接近1,000套的物業(yè)以服務(wù)式公寓的形式推出市場(chǎng)，形成市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，尤其是高質(zhì)素的物業(yè)的增長(zhǎng)幅度更大。將大量吸納市場(chǎng)上的小業(yè)主單位，出現(xiàn)用房面積減少的傾向。因發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)心態(tài)有所改變，從以往的以賣為主、賣不出再租的做法，改為有計(jì)劃、有策略地供應(yīng)服務(wù)式公寓，且基于更有效的成本效益控制，用單套面積相應(yīng)地減少。更多的服務(wù)式公寓會(huì)由國(guó)際性專業(yè)管理服務(wù)公司或有名氣的國(guó)際公寓管理公司參與管理，使服務(wù)質(zhì)素得以提升。綜合上述各方面，服務(wù)式公寓的前景為市場(chǎng)看好。在今后一至兩年，服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)方針、策略都將有重大突破，產(chǎn)品的類型也將因應(yīng)市場(chǎng)需求而更多樣化，包括各種不同價(jià)格、面積的產(chǎn)品。整體市場(chǎng)將走向成熟。附：億匯物業(yè)于服務(wù)式公寓市場(chǎng)之優(yōu)勢(shì)