【文章內容簡介】 包括中式、現(xiàn)代、簡約、后現(xiàn)代等。216。 出租率：50%216。 戶型、面積與租價：戶型建筑面積（.）月租金（元/套）平均售價（元/m2）1房564,3002房683,3003,50090003房1236,3008,400復式1852149,000*以上租金包括每周2次之清潔服務216。 配套服務設施：24小時保安及物業(yè)管理室外游泳池健身室網(wǎng)球場桌球室理療中心兒童樂園桑拿/按摩停車場中西餐廳216。 配套家具：家具收費全屋家具及空調費用包括在房租中電視IDD電話洗衣干衣機熱水器煮食爐具、微波爐消毒碗柜冰箱除市內四、五家五星級酒店提供酒店式服務公寓外，先后涌現(xiàn)少數(shù)別墅區(qū)和高層豪宅以國際公寓形式經(jīng)營：1) 別墅：金亞花園、金湖花園、白云堡l 金亞花園位于二沙島豪宅區(qū)，依江而建，被譽為“高尚文化品位的豪宅小區(qū)”。金亞花園采用豪華的歐陸設計風格及優(yōu)質的建筑材料，每個單位均設落地玻璃及大型觀光露臺。區(qū)內附設各類大型康樂設施，會所及法國幼兒園。全區(qū)共有31棟獨立別墅，每棟別墅附設私家游泳池，另有14棟共276套高級公寓單位。租金在每月美金3000至15000元范圍。現(xiàn)有的住客大部分為歐美公司的高級雇員。 l 金湖花園座落于廣州廣從公路側。天然景觀保護區(qū)耙齒歷水庫旁的大型豪華純別墅區(qū)。區(qū)內有俱樂部等各類康樂設施齊備，并設有國際學校。第一期共76套別墅單位，已全部交付使用。租金在每月港幣31,110至港幣43,200元范圍。現(xiàn)有住客大部分為歐美公司高級職員。金湖花園于本年初推出第二期別墅共25套單位，租金水平在20美元/m2 以上，其中以帶大面積私家花園的戶型最受歡迎。2) 單體/連體高層豪宅：東湖御苑、祈福華廈、中信公寓、新大廈、遠洋大廈公寓東湖御苑交通便利并以東湖為主要賣點的東湖御苑于2001年10月交付使用。該盤主力戶型為122144m2三房二廳，設有國外流行的獨立儲物室和工作室，引起了任職天河、東山、越秀一帶客戶的關注。由戴德梁行進行包裝定位，針對租賃市場的需要，將定位為“簡約式生活每一天”。先后引入寶潔、香港駐粵辦、西門子、盛世長城、電訊盈科等企業(yè)的客戶入住，并以此帶動銷售速度的提升，實現(xiàn)租售兩旺。l 祈福華廈位于廣州五羊新城廣州大道旁的豪華酒店服務式公寓。大堂及單位內均用料上乘，單位內配備全新豪華家私電器，大廈共有72個單位，其中4個為復式單位。租金在每月美元1,800至美元12,500范圍?，F(xiàn)有的住客以歐美公司高級雇員及其家庭成員為主。屬最早以租務方式經(jīng)營的國際公寓。97年推出初期最高租金達￥280/m2/月，出租率達九成以上。隨著國際公寓的選擇性增多，租金水平及出租率逐年回落，現(xiàn)租金已降至￥200/m2/月，平均出租率約七成。其優(yōu)勢在于積累了一批穩(wěn)定的客源，而且成本大部分回收，因此經(jīng)營壓力較低。l 中信公寓位于天河區(qū)天河北路，是天河標志建筑物——中信廣場的附屬高級公寓，分東、西兩座。公寓保安嚴密，裝修豪華，配有全屋高檔家私電器，康樂設施一應俱全：有高級會所、高爾夫練習場、健身室、壁球場等等。西公寓共有483個單位，其中3個為復式單位。中信廣場公寓目前入住率超過90%，其受歡迎原因主要包括以下兩點：首先，以中信廣場為中心，有多幢甲級寫字樓，匯聚了眾多外國知名大公司，而這部分公司的外籍雇員在天河首選的住宅，就是那些距離公司較近，而保安及服務都上一定檔次的公寓，中信公寓正好滿足了這些客戶的需求。其次，中信廣場比鄰廣州火車東站，是國內各大城市、港澳地區(qū)與廣州連接的樞紐。便捷的交通，方便了公寓住客的出行。這亦成為中信公寓受外籍客戶歡迎的重要原因。l 新大廈位于珠江新城最佳地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設施。每個單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具優(yōu)美典雅，居家設備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口，彰顯出卓越的意大利居家風范。租金每月2500美元至3700美元。新大廈于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入金鑰匙服務，利用廣泛的服務協(xié)作網(wǎng)和社會資源為客戶提供專業(yè)服務，其公寓的定位日益被市場認同。隨著公寓出租率正逐月上升。今年二季公寓出租率比一季上升28%。表34：各高級服務公寓配套設施調查表物業(yè)配套設施金亞花園（服務式公寓）1. 會所 嶺南會（服務式公寓）1. 網(wǎng)球場 6. 外國衛(wèi)星電視富城花園（服務式公寓） 祈福華廈（服務式公寓） 6. 外國衛(wèi)星電視 凱旋華美達酒店（服務式公寓） 假日酒店（服務式公寓） 中信廣場（T1）服務式公寓綜合商場 9. 外國衛(wèi)星電視新大廈（服務式公寓） 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設備 9..架空層主題園林 白云堡（服務式公寓） 8. 外國衛(wèi)星電視東湖御苑（服務式公寓） 2．5服務式公寓的主要客戶分類根據(jù)我司的統(tǒng)計資料，服務式公寓的客戶主要分為三大類：2．5．1常住客人，一般以商務客人為主就目前情況來說，服務式公寓市場面對的商務客戶主要是來華外資公司的駐穗員工，這類人員可分為以下幾類：216。 攜眷型：他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅或面積較大的住宅。216。 單身型：這類客戶比物業(yè)管理要求較全面，對房型要求一般是一房或者二房，甚至一房。216。 自由職業(yè)者，他們以獨立身份為某些公司服務，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設施。2．5．2自助旅游客人，以年輕夫婦為主消費能力都比較高，他們選擇服務式公寓，不僅是考慮到交通和旅游景點、而且房租相當?shù)土匾氖强梢韵硎艿骄频昕头繜o法提供的家居生活氛圍。因此在旅游經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，服務式公寓將會擁有廣闊的市場。2．5．3市場催生新型目標客戶新經(jīng)濟形態(tài)下催生新型家庭辦公一族。這類家庭辦公一族統(tǒng)稱為SOHO(Small Office Home Office的縮寫)一族。SOHO一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質服務。而酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念物業(yè)有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務與居家辦公相結合，但公寓在SOHO物業(yè)的基礎上增加了全新概念的24小時商務，所以，公寓不僅將居室劃分為居住與辦公兩大區(qū)域，做到了動靜分區(qū)，而且吸收了E時代寫字樓的主要特點，擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務特色服務。故SOHO一族對公寓也有一定需求。2． 6現(xiàn)時市內經(jīng)營國際公寓的物業(yè)特點2．6．1地理位置較好大部分國際公寓項目均位于市中心或中心商務圈附近；或有得天獨厚的自然環(huán)境。2．6．2裝修豪華高檔大廈的形象豪華氣派，內部裝修材料高檔精細，并以大戶型設計為主。2．6．3住宅區(qū)內的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備某些項目即使沒有自然山水景觀，但會傾力精心人造景觀。而配套設施中的高級會所、游泳池、健身房和智能化系統(tǒng)等必不可少，有的還要配備外語兒童學校/幼兒園。2．6．4提供個性化、高質素的酒店公寓式管家服務除要保持優(yōu)質的物業(yè)管理服務質素外，還需提供如：洗衣、餐飲配送等，甚至還要提供如接送小孩、代購物等個性化服務。2．7外籍人士住房需求 相對來講，外籍人買房注重以下幾個方面：2．7．1地段 在國外，人們的工作時間都是以小時來計算的，特別是以工薪為主要收入的中產(chǎn)階級，不像國內這樣以天、周、月為單位，所以他們更是以“時間就是金錢”為信條。以一個律師為例，他每小時能賺100美元，如果他在郊區(qū)買一套風景秀麗的House，每天，他要在路上花上4小時，一年按250個工作日算，他等于白白扔掉了10萬美金。因此，外籍人選擇第一居所或投資型住宅，一定會選擇離商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)近的物業(yè)。根據(jù)國外的經(jīng)驗，隨著中國加入WTO，外籍人越來越多，CBD核心區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)會有比較好的市場，因為這里的房子會替房客省去許多路上的時間。另外，國內的道路和公共交通還太發(fā)達，塞車京也是經(jīng)常的事兒。所以，住房子干脆套用中國的一句老話“家近是一寶”。 2．7．2社區(qū)規(guī)模：以“小”為美 關于社區(qū)大小哪個好的問題，仁者見仁，智者見智。但外籍人買房大多數(shù)會選擇小社區(qū)，因為在城外，買大社區(qū)好，商業(yè)、學校、醫(yī)院全到位了，但在城里，所有的配套都是現(xiàn)成的，就沒有必要買大社區(qū)了。一方面，社區(qū)小，周邊現(xiàn)存的建筑多，規(guī)劃、建設的束縛也多，變化的空間也小。另一方面，社區(qū)小，居住的人少，物業(yè)也相對好管理，物業(yè)管理水平也容易維持在較高的狀態(tài)，比如，在一個只有100多戶的物業(yè)里，對于許多送餐、洗衣等特約服務，物業(yè)公司很容易做到在最短的時間里，給業(yè)主提供一對一的服務，而如果是大社區(qū)，物業(yè)公司就很難保證。2．7．3鄰居 在歐美，物業(yè)升值與否，很重要的一點取決于物業(yè)管理得怎么樣和樓里住的是什么人，居住在名人薈萃的地方是一種榮譽。一般外國人與中國人買外銷房的一個最大的區(qū)別在于，外國人更關注和什么樣的人做鄰居，而中國人更傾向于就房說房。雖然買的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪去？有錢不意味著有品位。鄰居是房子環(huán)境的關鍵。 所以不少服務式公寓的外籍客戶都自發(fā)形成了按國籍聚集的居住群。五. 國際居住/生活區(qū)的服務除提供與其它競爭項目相同之管理服務外，國際居住區(qū)的管理服務一方面應以酒店所提供的服務作標準，另一方面亦要強調要有家的感覺。故要再提供針對性的個性化服務。就提供服務方面來說，二者并無嚴格分別。主要的差異是酒店住客流動性大，而物業(yè)管理面對是置業(yè)者（業(yè)主）及租戶，流動量相對小很多，他們對自己花大錢購買的產(chǎn)業(yè)關注的程度遠比酒店住客對居住條件及服務質量的要求高。酒店住客的投訴若得不到合理解決 ，下次他們就會移居別處；而業(yè)主住戶則不然，他們的投訴會越來越強烈直到問題解決為止。這就要求物業(yè)管理的服務方式必須有其區(qū)別于酒店服務的獨到之處。在服務式公寓正式營運后，營運管理服務包括但不限于：營業(yè)及市場推廣管理公關活動安排與管理人力資源及培訓管理財務規(guī)劃及管理工程維修與保養(yǎng)管理保安與防火管理餐廳服務管理酒吧服務管理廚房運作管理客房送餐部管理采購及庫存管理前廳接待管理客房清潔管理洗衣與布件管理電訊服務管理目前廣州市內各大服務式公寓都以酒店式管理為服務基準。各個公司服務水準則大同小異，主要區(qū)別在服務收費與人員素質。如新大廈采用金鑰匙服務；中信由保利公司屬下的保利物業(yè)酒店管理有限公司提供管理；金亞花園的Oakwood服務；白云堡的東方酒店集團公司；金湖花園的僑樂物業(yè)服務（中國）有限公司等。但對主要服務人員素質要求較高，一般至少在大專學歷，英文相當于六級以上的水準。主要是要求能為外籍客戶提供更為貼身周到的服務。2．8廣州服務式公寓市場發(fā)展預測2．8．1未來高級公寓租賃市場客戶群預測一直以來，香港人都是廣州公寓市場的重要客戶群。鑒于香港的歷史背景而導致大部份香港人對西方文化的認同和融入會多于傳統(tǒng)的中國文化，其飲食習慣、興趣愛好、娛樂消遣等方面都有著西化或半西化的痕跡。隨著CEPA的逐步落實，除外籍人士增加，北上就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的香港人都在不斷增加，因此國際公寓的租務市場客戶群的將進一步擴大，并以香港人為主。2．8．2公寓的市場需求帶動投資型買家入市盡管目前整個廣州市各區(qū)包括海珠區(qū)的商品房空置量還在不斷增加，住宅消費市場相對供過于求。但社會經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)市場積累了相當?shù)南M潛力，投資群體依然存在。現(xiàn)市內的公寓租務市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資回報可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。以前經(jīng)營公寓的大部分物業(yè)只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆?，F(xiàn)時市內已有部分項目運用“以租帶售”的模式，打破公寓市場單一業(yè)主的“傳統(tǒng)”，新大廈、東湖御苑、海珠半島花園正是以此倍受投資者的追捧。中國加入WTO后，很多國家和地區(qū)尤其是像日本、新加坡、香港等地的客戶，普遍看好中國未來的發(fā)展，他們會購買國內的物業(yè)作為長期的投資回報。2．8．3發(fā)展商開發(fā)市場變化目前廣州市的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)開始逐步意識到服務式公寓所帶來的投資前景以及其對投資客戶購買物業(yè)的吸引力。所以，廣州市場中以服務式公寓作為賣點的項目開始逐步增加。2．8．4服務質素逐步提高從現(xiàn)時的服務式公寓市場情況來看，整個廣州市場仍處于雛形狀態(tài)，距離成熟期還有一段時間。在廣州運作的服務式公寓專業(yè)管理公司暫時只有美國的奧伍集團，其他的項目均沒有國際性專業(yè)服務公司管理。因此，市場上各服務式公寓的服務質素有著很大的差異，租金的差距也相當大。少數(shù)高質素的服務公寓長期處于供不應求的狀態(tài)，入住率處于極高水平，住客在選擇時也存在較重的傾向性和單一性。未來一至兩年，將有接近1,000套的物業(yè)以服務式公寓的形式推出市場，形成市場供應量的增加，尤其是高質素的物業(yè)的增長幅度更大。將大量吸納市場上的小業(yè)主單位，出現(xiàn)用房面積減少的傾向。因發(fā)展商的經(jīng)營心態(tài)有所改變，從以往的以賣為主、賣不出再租的做法，改為有計劃、有策略地供應服務式公寓，且基于更有效的成本效益控制，用單套面積相應地減少。更多的服務式公寓會由國際性專業(yè)管理服務公司或有名氣的國際公寓管理公司參與管理，使服務質素得以提升。綜合上述各方面，服務式公寓的前景為市場看好。在今后一至兩年，服務式公寓的經(jīng)營方針、策略都將有重大突破，產(chǎn)品的類型也將因應市場需求而更多樣化，包括各種不同價格、面積的產(chǎn)品。整體市場將走向成熟。附：億匯物業(yè)于服務式公寓市場之優(yōu)勢