【文章內容簡介】 價2400元三棟高層，㎡，銷售率70%怡景財富廣場5A寫字樓，住宅芙蓉路與寶塔路交匯處西北角5萬㎡寫字樓：2880元， 住宅：2350， 車位：7萬/個銷售率：95%，住宅銷售率：85%，物管費：㎡金湘潭商業(yè)廣場產權式商鋪，商務公寓韶山中路，基建營邊4萬㎡商鋪B1：8000元/㎡， 商鋪F1：12000元/㎡ 回報率五年：7%，8%，9%。公寓：3000元/㎡ 銷售率：90%，已銷售1年三和醫(yī)藥物流中心產權式商鋪 芙蓉東路1號9800元/㎡（二樓） 回報率：10年10% 一次性支付三年租金銷售率：差，因工程進度慢，投資者信心不足金僑中央廣場高層住宅，政府廣場東側12㎡左右2500元/㎡銷售率：90%金僑書香庭苑多層＋小高層住宅步步高產權商鋪霞光東路與吉安路交匯處㎡住宅：多層1700元/㎡ 高層2200元/㎡， 商鋪：8800元/㎡，回報率：8%住宅已售完，商鋪：不詳建鑫城市廣場住宅，裙樓商業(yè)河東大道規(guī)劃60萬㎡，一期6萬㎡住宅：2500元/㎡售VIP卡，8月開盤蓮城商業(yè)步行街商業(yè)，少量住宅，步步高開發(fā)建設路口30萬㎡，㎡門面：F1：16800元/㎡，復式：F2：6800元/㎡，2樓商鋪：8000元/㎡銷售率：85%二、湘潭市房地產發(fā)展現(xiàn)狀房地產發(fā)展迅速 據湘潭市相關部門提供的數據，2007年湘潭城市中心區(qū)在建和預備建設的房地產項目將達到30余個，總投資超過40億元，總計開工面積近200萬平方米，而這一數字相當于2002年到2006年的總和。而僅在湘潭市委、市政府周圍1000米內的樓盤供應量達到100萬平方米。東城片發(fā)展迅速 從湘潭的城市郊區(qū)到城市中心，東城片區(qū)只用了不到5年。從2003年的第一座住宅小區(qū)奠基，到2006年末的100余萬平米建筑即將投入使用，東城片已占據了湘潭房地產市場的半壁江山。隨著各路地產開發(fā)商鋪天蓋地的銷售攻勢，在市民眼里湘潭的河東已不在是以前的那塊瞞荒之地了，新的樓盤遍地開花。特別是在湘潭市委、市政府周圍。金僑世紀苑、金僑書香庭院、金僑中央花園、多編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第16頁 共31頁菱華城、帝景國際、建鑫城市廣場、九州怡景苑、柏麗廣場、湖湘家園、湘江明珠、東園家園、湖湘名都、通苑家園、寶園花苑等數十個項目比肩而立。大批外來開發(fā)商看好湘潭市場外地的地產大亨紛至沓來，如長沙的帝景、浙江的建鑫、多菱華城等。這場剛開始不久的湘潭地產業(yè)之戰(zhàn)已經進入了各路開發(fā)商競相爭奪的白熱化狀態(tài)。湘潭已經進入地產業(yè)的“戰(zhàn)國時代”。市場競爭激烈 近幾年湘潭的房地產開發(fā)主要集中湘潭市委、市政府周圍，由于地理位置相近，建筑風格與配套設施又基本相同，開發(fā)商在項目規(guī)劃和主推戶型策略上的“不約而同”，導致了各個樓盤間的同質化競爭。據了解，湘潭城市中心區(qū)大量地產項目，在宏觀政策調控下，產品特點不明顯，市場產品趨于同質化，市場競爭尤其顯得激烈。樓盤品質比較落后 相對與株洲、常德、瀏陽、岳陽等地級城市，湘潭的樓盤無論是在品質上還是在運營上，整體上都處于比較落后的階段，尤其是大量無序的重復開發(fā)，導致了較為嚴重的惡性競爭。在許多業(yè)內人士眼中，河東地產個盤競爭的膠粘已成為不爭的事實。商業(yè)規(guī)模和體量過大，各自為中心湘潭商業(yè)樓盤眾多，且規(guī)模和體量過大，各自為中心，沒有發(fā)揮產業(yè)的積聚效應和互補優(yōu)勢。雖然市場存在著一些過度開發(fā)，但開發(fā)商還是寄希望于未來長株潭融城所形成的區(qū)位優(yōu)勢和行政中心東遷所帶來的巨大人氣。浮華之下暗藏危機 在2004年以前，湘潭的樓市價格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的樓盤價格開始節(jié)節(jié)攀升。2006年初湘潭市樓盤的平均價位達到1400左右，而到了2007年樓盤的平均價位已漲到了1800元/平方米。一些較高品質的樓盤拉升了湘潭的整體房價。在湘潭中心區(qū)的某些樓盤已經超過了2100元/平方米，其漲幅之大是湘潭歷史上絕無僅有的。湘潭房地產行業(yè)發(fā)展迅速，一片繁榮景象。然而在浮華的背后，卻暗藏危機——湘潭地產后勢可能供大于求。 由于目前湘潭房地產主要供應湘潭本地市場，無論是住宅還是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量，都大大超前了本地市場的消化能力。湘潭的城市人口只有73萬。而到2010年湘潭市將新增的住房套數超過5萬套。也就是說，它至少需要近20萬人口來消化。而商業(yè)地產則更加飽和，據不完全統(tǒng)計，單是2007年的上市量，就已經達到近100萬平米左右，需要至少60萬人口來支撐，這意味著，未來的10年甚至更長的時間里，湘潭的地產銷售都將面臨巨大的壓力。 中心區(qū)的項目銷售壓力很大，一些樓盤在銷售中期甚至出現(xiàn)了客戶零來訪量，后續(xù)客戶嚴重不足。同一區(qū)域同時上馬這么多樓盤，市場還是很難消化的。據相關部門提供的數據，目前湘潭河東市政板塊在售及即將上市的住宅小區(qū)項目有近20個，其中總建筑面積達10萬平方米以上的住宅小區(qū)近10個，再加上周邊待開發(fā)的土地較多，可以預計未來5年河東市政板塊有供大于求的隱患。河東地產急需對接“外地市場” 　　不少湘潭地產商除坦言競爭壓力很大外，同時也普遍認為湘潭的地產也還存在較大的上升空間。隨著長潭西線高速公路拉通以后，從省會長沙到湘潭的車程大大縮短，這也使得長沙市民來湘潭置業(yè)成為可能，相比長沙3000多元/平方米的平均房價來說，湘潭的房價還是很有競爭力的。 　　對于河東市政板塊而言，在湘潭市政中心東遷，河東路網不斷完善，生活、商業(yè)配套設施日益健全，且有緊鄰株洲的區(qū)位優(yōu)勢；湘潭河東市政板塊的目標客戶群已不僅僅局限于湘潭范圍。 　　通過業(yè)內人士了解到，僅在2007年春節(jié)期間，就有數位長沙和株洲市民前來購房。而通過電話進行咨詢的外地客戶更是絡繹不絕。在這些外地業(yè)主有近七成來自省會長沙。這些年來隨著長株潭一體化進程的加快，湘潭到長沙的交通越來越方便，使得許多人“工作在長沙，居住在湘潭”的夢想得以實現(xiàn)。湘潭居長沙不到40公里，而湘潭的房價僅為長沙的1/2。如此巨大的價格反差，也使得許多一時無法在長沙買房的長沙市民，選擇在湘潭置業(yè)。 　　雖然湘潭的地產業(yè)逐步開放，但湘潭的房地產運作還不夠成熟，許多地產開發(fā)商依舊固步自封。其銷售網絡和銷售手段并不能適應日益擴大的外地市場。究其原因在于湘潭的地產商對外地市場沒有一個明確的認識，依然等同于本地市場對待。因此造成了本地銷售與外地需求之間的矛盾。如何有效的對接外地市場，這將是湘潭房地產行業(yè)今后所要面臨的又一次機遇和挑戰(zhàn)。 湘潭房地產市場河西片區(qū)與河東片區(qū)對比：　一、湘潭河西片區(qū)總結：（1）產品類型主要以多層住宅為主河西區(qū)域內項目基本為多層住宅，比如城郊香樟園、金源小區(qū)、南嶺花園等，均規(guī)劃為多層住宅項目。（2）整體價格水平較低由于區(qū)域內住宅以多層建筑為主，建安成本較低，加之河西的經濟及城市發(fā)展速度較慢，價格一直在中低水品徘徊，目前的均價水平在1500—1600元/㎡左右徘徊。 （3）市場供給較少，難以滿足河西較大的市場需求現(xiàn)階段內，河西在建和已建成項目較少，市場競爭力不強，但消費者的需求量上漲，供應量不足。二、湘潭河東片區(qū)(新市政府片區(qū))總結：（1）產品以小高層、高層為主河東區(qū)域是湘潭市的新發(fā)展區(qū)域也是目前湘潭市的重點發(fā)展區(qū)域。因此，河東的項目規(guī)劃時也處處體現(xiàn)項目的高檔次和高品位，因此小高層住宅和高層住宅是河東房地產產品的主導。（2）均價水平達到2100元/㎡—2600元/㎡之間由于河東區(qū)域為湘潭市發(fā)展重點扶持發(fā)展區(qū)域。區(qū)域內環(huán)境較好，升值空間巨大，且項目檔次定位較高，因此均價水平都達到了2100元/ ㎡以上。（3）市場供給量較大，競爭激烈，長遠發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內項目較多，主要以高層，小高層為主