【正文】 護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益， 保障物業(yè)的安全與合理使用 、 維護(hù)公共秩序， 創(chuàng)造良好的環(huán)境， 根據(jù)國 務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 和 《 馬鞍山 市物業(yè)管理條例 》 以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制訂本臨時管理規(guī)約 。為適合 業(yè)主 服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一個 業(yè)主 服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口 ,專門負(fù)責(zé) 業(yè)主 服務(wù)工作。 巡崗保安 ? 對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令； 32 ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證； ? 檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。 ? 負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 ? 負(fù)責(zé)建立 業(yè)主 檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對 業(yè)主 檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。 部門職責(zé) [業(yè)主 服務(wù)部 ] 業(yè)主 服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與 業(yè)主 之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、 業(yè)主 接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 合同組 業(yè)主已簽合同。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日 20 『入伙通知書回執(zhí)』 入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 幢 室居民房 ，擬定于 年____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。 ? 業(yè)主 到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。 租賃住戶入住流程 1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。 16 二、 項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管 驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2. 現(xiàn)代、安全、整潔、溫馨、和諧，即：對小區(qū)實行智能化管理和網(wǎng)絡(luò)溝通 。我們將結(jié)合達(dá)觀天下悅城小區(qū)的管理特點和難點 ,把這一套運行機制用于該區(qū)的管理實踐中 ,力求在 服務(wù)質(zhì)量 和 成本控制 之間找到更精確的結(jié)合點 ,以提供更為完善和周到的服務(wù)產(chǎn)品。 推廣 平等互動 的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于 把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范 。在規(guī)劃設(shè)計上適應(yīng)馬鞍山人文、歷史、地理、氣候、環(huán)境等外部因素，在建筑設(shè)計上力求創(chuàng)造一個功能合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的人居環(huán)境。 我們提出構(gòu)建 文化園區(qū) 的人居理想模式 ,強調(diào)由物化管理上升到文化管理 ,實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的 文化園區(qū) 的管理目標(biāo)。 塑造 親和人文 的環(huán)境文化 今天 ,業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。達(dá)觀天下悅城小區(qū)堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益的作法。最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的“零遺 13 第二 章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介 入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對“ 達(dá)觀天下小區(qū) 項目”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。 ? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。每月 4 次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實完善。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人 員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實施。 ? 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期 6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。 第四條 本臨時管理規(guī)約的解釋適用 中華人民共和國的法律 、 法規(guī)和有關(guān)政策以及本物業(yè)所在地的法規(guī)政策 。 應(yīng)交納裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)為 ， 裝修驗收完畢后 3 個月內(nèi)退還裝修保證金 。 擬出售的車位 、 車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時， 每戶 業(yè)主只能購買一個車位或車庫 。需要改變 房屋用途的， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得所有利害關(guān)系人（包括但不限于本棟業(yè)主，其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)能證明具有利害關(guān)系的， 應(yīng)當(dāng)征得同意） 同意后， 報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)， 并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主利益的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以本臨時管理規(guī)約為準(zhǔn) 。 培訓(xùn)對象 ： 物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管 課程目標(biāo)： 了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識； 了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用； 熟悉 藍(lán)天物業(yè) 管理有限公司《保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》； 熟悉 藍(lán)天物業(yè) 管理有限公司保安服務(wù)的運作模式。 設(shè)備工（維修工） ? 對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； ? 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作； ? 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做 33 到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時； ? 發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故 障。 ? 負(fù)責(zé)對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。 ? 負(fù)責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 ? 具體組織社區(qū)公益性活動。 [保潔綠化部 ] 清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。 業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。 ? 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問 題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作； b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在 業(yè)主 的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù) 業(yè)主 的合法權(quán)益； c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實物業(yè)的保修事宜。為業(yè)主營造美好、溫馨的生活環(huán)境引導(dǎo)業(yè)主的文明行為，倡導(dǎo)健康、和諧的社區(qū)生活，打造新時期現(xiàn)代化的文化時尚社區(qū)。 五 、 規(guī)范管理 ,促進(jìn)園區(qū)服務(wù)社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 ,一個個相對封閉的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn) ,業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于園綜合服務(wù)體系的供給。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進(jìn)意見 ,服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方 均保持愉悅的心境 ,服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。我們將在達(dá)觀天下悅城物業(yè)管理過程中，運用這一套管理思想， 并在這種思想體系之下 ,把現(xiàn)有的管理模式發(fā)揮到極至， 力求將達(dá)觀天下悅城小區(qū)打造成馬鞍山市物業(yè)管理典范。我們將從如下幾個方面著手，整體規(guī)劃對達(dá)觀天下悅城小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)： 一、 管理目標(biāo) 構(gòu)建 文化園 達(dá)觀天下悅城小區(qū)在人文環(huán)境上以人為本 ,著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的高品位人文環(huán)境。 營建 和睦親善 的園區(qū)文化 園區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有園區(qū)特色的 7 精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合 ,園區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 和睦親善 的文化氛圍 ,以取代社區(qū)中正在漫延的 人情沙漠 。住宅產(chǎn)業(yè)啟動后 ,園區(qū)所形成市場需求十分可觀。 二、管理目標(biāo) 創(chuàng)建高檔住宅經(jīng)典品牌： 以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標(biāo)為各項管理工作的 要求； 嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證體系規(guī)范化、制度化運作。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 6）接管驗收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù) 業(yè)主 的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、 養(yǎng)護(hù)工作量。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶 業(yè)主 到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。 ? 業(yè)主 驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務(wù)。 在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗 收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》）。 此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由 藍(lán)天物業(yè) 人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 ? 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 ? 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。 掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域護(hù)衛(wèi)工作及突發(fā)事件 課程提綱： ① 物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性 ② 物業(yè)管理分類中的保安服務(wù) ③ 保安服務(wù)的目標(biāo) ④ 保安服務(wù)的特點 ⑤ 保安服務(wù)的基本要求 ⑥ 保安服務(wù)的主要職責(zé) ⑦ 保安服務(wù)的組織機構(gòu) ⑧ 保安各類人員的崗位職責(zé) ⑨ 保安服務(wù)的主要任務(wù) ⑩ 消防 工作 ⑾ 安全應(yīng)急方案 ⑿ 各類表格記錄注意事項 ⒀ 保安隊列動作教案 培訓(xùn)課時： 24 課時 [保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 39 通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。 第三條 本臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用 人均有約束力 。 利用物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主 、業(yè)主委員會 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù) 。 車位 、車庫有空余的， 可以臨時出租給業(yè)主以外的單位 、個人，但是， 每次租期不得超過六個。 47 第十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的， 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 。 物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時， 原業(yè)主對本臨時管理規(guī)約書面承諾的效力及于新的物業(yè)繼受人 。 培訓(xùn)對象 ：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員 課程目標(biāo)： 保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 化 課程提綱： 1. 概述 2. 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 3. 常用清潔劑的使用 4. 其他 培訓(xùn)課時： 8 課時 40 [綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”。 ? 負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 30 ? 負(fù)責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。 ? 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《 業(yè)主 信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上： （ 1） 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證； （ 2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件； （ 3） 代理人的身份證或護(hù)照。 1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。 5）交付押金和首期租金。 17 三、入伙（?。┕芾矸桨? ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。 小區(qū)引入現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)方式；形成超前性、創(chuàng)造性、全方位的服