【正文】 故，應(yīng)有主管單位和物業(yè)管理公司會同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬于設(shè)計(jì)、施XX 物業(yè)公司 工程部 26 工材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)處理。 ? 管理處要加強(qiáng)電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時消除各種安全隱患，做好巡檢和維修紀(jì)錄，保持機(jī)房整潔和適宜的溫度。 5 給排水系統(tǒng) 工作要點(diǎn)： ? 定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。 ? 定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測，發(fā)現(xiàn)異常及時向業(yè)主委員會匯報，組織有關(guān)專家會診，提出意見。 1設(shè)備故障及事故 l、凡因 違反規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到一定時間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。 XX 物業(yè)公司 工程部 35 第三節(jié) 綠化服務(wù)方案 一 熟悉區(qū) 內(nèi)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。對于施工工程我們將嚴(yán)格按工程要求施工，施工費(fèi)用按定額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 4）、嚴(yán)重影響安全 ,繼續(xù)使用將會引起事故危險且不能修復(fù)改裝。 1設(shè)備的運(yùn)行管理 對 A 類設(shè)備，配備專職運(yùn)行操作員，根據(jù)業(yè)主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進(jìn)行管理。充分發(fā)揮帶云臺攝像機(jī)的優(yōu)勢，加大監(jiān)視范圍。 4 公共照明、廣場照明、泛光照明 工作內(nèi)容 ： 保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證大廈外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。 各管理處設(shè)備設(shè)施管理主要由管理處工程維修部門承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期對管理處設(shè)備設(shè)施監(jiān) 督檢查，公司工程部將嚴(yán)格控制好工程技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。 ，達(dá)到節(jié)能，方便維護(hù)控制。 1管材及附件 ，管道配件應(yīng)采用與管材相應(yīng)的材料，給水管道上附件的工作壓力應(yīng)與該管道系統(tǒng)的工作壓力一致； ，應(yīng)設(shè)置在易于操作和方便檢修的位置，在其它部位安裝的閥門部件，應(yīng)考慮根據(jù)實(shí)際情況制作固定攀爬。預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用膠布安全纏包線頭。 ：防水層表面無裂縫，天溝、落水口暢通，管道完好。 。 第四章 設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)接管的重要環(huán)節(jié)。 第二節(jié)、信息反饋（投訴處理）渠道 為了確保工程部的服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持 95%以上，設(shè)備完率98%，維修及時率 100%，工程部將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 負(fù)責(zé)各管理處的管網(wǎng)疏通，保養(yǎng)和相關(guān)的零星維修。 對職責(zé)范圍內(nèi)的管理失職負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修計(jì)劃，協(xié)助檢查、監(jiān)督設(shè)備維修保養(yǎng)的計(jì)劃。 〈四〉 雙重監(jiān)管，延長設(shè)備使用壽命 設(shè)備的使用環(huán)境、正確的操作是影響設(shè)備壽命的根本，在設(shè)備管理中做到操作人員和維修人員的交叉配合，管理處和公司職能部分的雙重監(jiān)管，要做到兩手抓工程：一手抓提高操作人員的操作技能培訓(xùn)和機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生，抓工程維修人員的設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)；一手抓好外包設(shè)備的維保單位維保質(zhì)量，抓好愛護(hù) 設(shè)施設(shè)備的業(yè)主宣傳工作，為設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造更好的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境 XX 物業(yè)公司 工程部 5 第二章 組織框架結(jié)構(gòu) 根據(jù)對所轄物業(yè)設(shè)備狀況的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)化原則提供具體管理方案 第一節(jié) 內(nèi)部管理的運(yùn)行機(jī)制 完善明晰的管理職責(zé)，高效節(jié)約的人員組織結(jié)構(gòu)是保證工程部管理服務(wù)成效的前提。XX 物業(yè)公司 工程部 1 工程部管理方案 編制人： XX 南京 XX 物業(yè)公司工程部 XX 物業(yè)公司 工程部 2 第一章 工程管理服務(wù)的目標(biāo)及設(shè)備設(shè)施狀況分析 第二章 組織框架結(jié)構(gòu) 第三章 物業(yè)工程的前期介入 第四章 設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收 第五章 工程部后續(xù)管理 XX 物業(yè)公司 工程部 3 第一章 工程管理服務(wù)的目標(biāo)及設(shè)備設(shè)施狀況分析 一、管理定位 建立健全全方位的信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，全面提升服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)技能，充分發(fā)揮維修服務(wù)的深度和廣度。細(xì)化崗位職責(zé)，建立科學(xué)合理的內(nèi)部框架，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)和業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮員工的主觀能動性，挖掘個人的潛力，不斷創(chuàng)新，全面根據(jù)公司的ISO9000 質(zhì)量管理體系的要求，來確保工程部管理服務(wù)的成效。 負(fù)責(zé)特約服務(wù)、有償服務(wù)的回訪工作。 對施工質(zhì)量、安全事故以及監(jiān)管不力負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)執(zhí)行和具體實(shí)施各項(xiàng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。附圖： 反 饋 實(shí) 實(shí) 反 實(shí) 反 施 施 饋 施 饋 第三章 物業(yè)工程 的前期介入 一：前期介入的重要性 業(yè)主（用戶） 管理處 工程部信息處理中心 協(xié)作部門 維保單位 集團(tuán)公司相關(guān)部門 物業(yè)公司 外包施工單位 維修組 綠化組 XX 物業(yè)公司 工程部 17 能夠全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及憑借以往的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能盡早的發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及施工存在的一些問題或缺陷，及時的向開發(fā)建設(shè)單位提出，以減少開發(fā)建設(shè)單位在工程竣工移交后所產(chǎn)生與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)管理的后續(xù)工程維修保養(yǎng)的各種壓力。物業(yè)的工程接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬配套設(shè)備、設(shè)施，而且還包括道路、綠化和場地，還應(yīng)特別重視綜合XX 物業(yè)公司 工程部 19 功能的驗(yàn)收，通過嚴(yán)格細(xì)致的驗(yàn)收不僅能確保工程的設(shè)備設(shè)施的完好性，而且還能為今后業(yè)主入住后的居住環(huán)境解決后顧之憂。信報箱要求美觀、防盜。 ：各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠，接地電阻必須符合電氣安裝工程有關(guān)規(guī)范要求，并提供避雷裝置檢測報告。配電系統(tǒng)應(yīng)有一定的安全防護(hù)措施。 ，必須是可調(diào)式減壓閥且不得串聯(lián)安裝，消防給水系統(tǒng)可以采用比例式減壓閥； 系統(tǒng)必須裝設(shè)水錘消除裝置，且應(yīng)工作正常。 2質(zhì)量問題的處理 責(zé)處理，直至合格。 1 電梯設(shè)備： 工作內(nèi)容： 管理處負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、巡檢、維修保養(yǎng)單位監(jiān)督。 工作要點(diǎn)： ? 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。 ? 加 強(qiáng)日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時處理各種故障，重點(diǎn)做好室外攝像機(jī)頭的日常維護(hù)工作。 設(shè)備運(yùn)行操作 人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 5)、設(shè)備能耗大、污染環(huán)境嚴(yán)重 ,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。 。 設(shè)備批準(zhǔn)報廢后，由公司工程部進(jìn)行利用和處理。 各設(shè)備主管人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報告，管理處和維修主管監(jiān)督整改情況。 工作要點(diǎn)： ? 對建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。 ? 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。 工作要點(diǎn)： ? 電梯實(shí)行持證上崗、專人管理，根據(jù)各單位的作息時間，合理安排電梯的運(yùn)行時間，并及時咨詢業(yè)委會意見進(jìn)行調(diào)整。 ，使用中發(fā)現(xiàn)，確實(shí)屬質(zhì)量問題，仍由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 1