【正文】 有償服務首先在擴大物業(yè)管理服務的內(nèi)涵，使物業(yè)管理在服務深度和服務廣度上有所發(fā)展，使業(yè)主、用戶得到更多的方便和最佳服務；同時，公司可以通過有償服務收入補貼彌補物業(yè)管理資金的短缺，使物業(yè)管理始終保持良性的循環(huán)。 三 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。 2）、設備技術陳舊落后，無形磨損嚴重，經(jīng)濟效果差，經(jīng)濟上分析結論更新勝于大修。 無論發(fā)生何種設備故障和事故，設備主管班必須立即組織力量迅速處理。 B 類：排風設備，水箱（池），滅火器材、排污泵。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的，要及時辦理。 ? 定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應急處理能力。 XX 物業(yè)公司 工程部 31 ? 水池、水箱的 清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。 ? 按時報技術監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。 詳細檔案資料的分類管理（見表一） 表一 物業(yè)接管移交資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 XX 物業(yè)公司 工程部 28 工程建筑 產(chǎn)權資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 C：工程合同、工程預決算 D：工程設計變更、通知及技術核算單 E：竣工圖： 單體建筑、結構、設備竣工圖 消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防竣工驗收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及技術資料 J：綠化工程竣工圖 K：其他技術資料 XX 物業(yè)公司 工程部 29 第二節(jié) 設備設施的管理 機電設備管理是物業(yè)管理工作的中心環(huán)節(jié)，我們將落實崗位責任制，使設備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。我們將本著“集中化，有序化，信息化，XX 物業(yè)公司 工程部 27 科學化”的管理原則，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。 、電控設備應有詳細的技術資料和驗收合格報告。 管路系統(tǒng) ；控制閥門啟閉靈活，無滴漏現(xiàn)象；空間位置便于維修、更換；防腐、保溫（注意室內(nèi)外保溫材料的選擇），油漆已經(jīng)完成，基本的管路識別符號（標識）已具備； 、橡膠軟接頭、放氣閥、伸縮節(jié)的位置必須由設計施工單位給出清單（一覽表）并現(xiàn)場一一察看運轉(zhuǎn)情況； ，便于觀察；開啟程度，止回閥應選用緩閉消聲止回閥； ； 2變頻調(diào)速 ； 備有各種基本功能（如來電自動、軟啟動、過流、過XX 物業(yè)公司 工程部 25 壓、缺相、短路、過熱保護等）； ，記錄下設定壓力、啟動壓力、停止壓力等基本參數(shù)； 2污水處理裝置： 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》； 、可靠，采用國家推薦的成熟工藝，處理效果待今后滿負荷后由主管衛(wèi)生防疫部門再進行測試； ，鑄鐵扶梯等附近應有沖洗設施。如支管允許埋設在樓板面 (或地面 )墊層內(nèi)，但采用的銅管和聚丁稀 (PB)管必須有防護套； 配件安裝調(diào)試按國家規(guī)范或供應商樣本尺寸執(zhí)行，由業(yè)主自選 潔具的房屋，至少安裝應安裝 2 只試驗龍頭。 ○ 3 樹干無明顯的機械損傷。 、出口及小區(qū)內(nèi)道路應設有標志標識，設置及形狀、顏色應符合國家道路標識規(guī)范，道路地平線垂直。 ，與主干道相通，路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 。燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。 ，并在室內(nèi)提供上、下水、 照明、電源插座、電話接口。 、寬帶網(wǎng)接口，并設有一定數(shù)量照明及電源插座，且有獨立表計量。 ５、 在設備安裝過程中，要全面跟蹤了解，收集設備的各種資料以及相關的技術參數(shù)、使用說明、圖紙、調(diào)試說明等等方面的技術資料。這樣，對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。 ? 建立合理的激勵機制 。 ２、 在大風來臨前負責樹木的加固工作。 要嚴格的按照安全操作規(guī)程進行維修操作。 負責管理處各部門材料申請的費用統(tǒng)計。 做好維修班的維修材料的采購計劃。 1完成領導交辦的其他任務 崗位職務說明 職務說職務名稱 維 修班班長 所屬部門 工程部 上級領導 工程部經(jīng)理 XX 物業(yè)公司 工程部 11 明 直接下屬 維修工 崗位職責 要全面掌握公司所轄設備設施的各種狀況，了解設備的各項技術參數(shù)、運行的技術要求以及相關圖紙。 負責工程部所屬的各項工程的現(xiàn)物督導和技術指導。工程部負責人事及技能管理。因而，在日常服務中要細致管理設備設施。也要求物管企業(yè)要采取多種方式給技術工種搭建學習和培訓的平臺，營造一個良好的學習氛圍。 二、結合實際，分析當前設備狀況 〈一〉 智能化程度高 智能的人文社區(qū)環(huán)境已是當今人們追求居住的時代主題，同時，也為辦公、居住、商業(yè)場所等物業(yè)的安全保障提供強有力的硬件條件。目前在市場經(jīng)濟的情況下，一些安裝單位為了搶占智能化較高的設備維護保養(yǎng)的市場份額，故意將重要的技術資料不予移交等不正當行為給物業(yè)工程人員帶來了諸多困惑。做好檔案資料、文件打印和日常考勤等工作 1 庫房 管理員 負責庫房物品的領、發(fā)工作及統(tǒng)計工作，及時上報常用物品的采購計劃 1 維修組 班長 負責維修班日常維修工作的安排及公用工具的保管管理工作 1 維修工 負責具體實施維修的具體工作 4 綠化組 綠化工 負責所轄物業(yè)的綠化修剪、 治蟲，施肥、苗木補栽、移栽等工作 2 備注 天福園配備 2 人，主管 1 人； XX 大樓 2 人；文云 2 人；天獅 2 人；吉祥 望燕2 人。 負責對維修班、綠化組的各項工作任務、工作量進行校正并給予合理調(diào)配安排。 1做好各管理處的維修費用、設備運轉(zhuǎn)率等相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。并要督促維修人員在作業(yè)時要嚴格按《安全操作規(guī)程》操作。 崗位職務說明 職 職務名稱 庫房管理員 所屬部門 工程部 XX 物業(yè)公司 工程部 12 務說明 上級領導 工程部經(jīng)理 直接下屬 崗位職責 要熟悉庫房內(nèi)以及各種材料的名稱，并進行分類管理。 對工作范圍內(nèi)的失職、失誤負全責。 完成領導交辦的其它工作任務。 ７、對責任范圍內(nèi)的 工作失職和失誤負責。物業(yè)管理的早期介入應從規(guī)劃設計開始，在規(guī)劃設計的介入中，物業(yè)管理應該有超前的意識，應要充分考慮到房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境的不斷變化， 從房屋的使用功能、小區(qū)的布局、建材設備的選擇、室外的公共道路及通道的人性設計，居住的安全度和舒適性等方面提出全面性、合理性的科學建議。 ２、 熟悉小區(qū)、大廈的隱蔽管網(wǎng)的走向。其接管驗收的主要標準和細則如下： 公共設施設備接管驗收標準 一、 引用的法規(guī) 《江蘇省物業(yè)管理條例》 江蘇省人大常委會 《南京市物業(yè)管理辦法》 南京市人民政府 《房屋接管驗收標準》 ZBP30001— 90 《高低壓電氣裝置規(guī)則》 江蘇省電力局 《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》 GJJ/T82— 99 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》 GBJ301 《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》 GB3096— 82 《生活飲用水衛(wèi)生標準》 GB5749— 85 《二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范》