【正文】 濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推 進(jìn)的較慢。 中國某某信息學(xué)校 學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 題 目： 物業(yè)管理現(xiàn)狀問題及對策 姓 名 ： 0000 班級、學(xué)號 ： 0000 班、 000 號 系 (部 ) ： 經(jīng)濟(jì)管理系 專 業(yè) ： 物業(yè)管理 指導(dǎo)教師 ： 0000 開題時(shí)間： 20210311 完成時(shí)間： 20211112 2021 年 11 月 12 日 目 錄 畢業(yè)設(shè)計(jì) 任務(wù)書………………………………………………… 1 畢業(yè)設(shè)計(jì)成績評定表 …………………………………………… 2 答辯申請書 …………………………………………………… 35 正文 …………………………………………………………… 631 答辯委員會表決意見 …………………………………………… 32 答辯過程記錄表 ………… ……………………………………… 33 1 課 題 物業(yè)管理現(xiàn)狀問題及其對策 一、 課題 (論文 )提綱 體制問題 法律法規(guī)滯后，體系不完善 政府職能的問題 市場化程度不高 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 對問題的原因分 析歸納 政府方面 企業(yè)方面 社會方面 二、內(nèi)容摘要 本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會三個(gè)方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比，由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和 居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭奪市場。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆 架山莊“索賠案”。 13 完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 (2)減少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。物業(yè)管理作為一個(gè)保本微利的行業(yè)，它的收入主要是靠管理面積的多少來決定的，更重要的是建設(shè)部對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的資質(zhì)管理中，對一、二、三、三個(gè)等級的物業(yè)管理企業(yè)在管理面積上都有明確的劃定。美國采用的是注冊物業(yè)經(jīng)理制度（ Certied Property Manager），以職業(yè)注冊經(jīng)理（ CPM）為中心，在全國形成 360 多 家 注 冊 物 業(yè) 公 司(Accredited Management Organization)。例如，物業(yè)管理的保安工作 ,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。按 WTO 規(guī)則，政府不能單獨(dú)對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許 25 的。得出如下研究結(jié)論： 物業(yè)管理存在的問題及原因分析 體制問題 ：以前“自建自管”的延續(xù)和開發(fā)商出于自身利益的考慮。 感謝此次我指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)，沒有你的大力幫助，僅靠我的一己之力是很難將這么復(fù)雜的問題討論清楚的。 26 新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購買時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。 企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)意識 23 雖然對風(fēng)險(xiǎn)的防范屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對風(fēng)險(xiǎn)的防范專門列出重點(diǎn)探討。我國物業(yè)管理現(xiàn)行體制在宏觀和微觀二個(gè)方面 都將發(fā)生根本性的變化，它將是一次物業(yè)管理行業(yè)的“大洗牌”，是物業(yè)管理與社會之間的“社會化再分工”。具有代表性的此類經(jīng)營活動有： (a)開辦幼兒園、學(xué)校； (b)經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等； (c)會所及康體娛樂設(shè)施； (d)裝飾裝修； (e)搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實(shí)及對未來發(fā)展的分析預(yù)測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個(gè)階段： (1)物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不 規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費(fèi)觀念不強(qiáng)、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護(hù)要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作 16 風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 政 府職能的轉(zhuǎn)變 我國已經(jīng)加入 WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯(cuò)位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護(hù)者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 (3)由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個(gè)企業(yè)。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個(gè)誤區(qū) :。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。據(jù) 資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。 5 體制問題 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商 自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。 物管企業(yè)規(guī)模