【正文】 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題：物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到 物業(yè)管理的對(duì)策 政府方面 ：物業(yè)管理重在立法；政府職能的轉(zhuǎn)變；加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。另一方面要抓好學(xué)歷教育。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么 24 即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 通過以上對(duì)西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結(jié)合我國的國情，以及 20 年來的物業(yè)管理實(shí)踐，我國的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會(huì)各專業(yè)化公司過渡。 從某種 意義上講，物業(yè)管理重組的過程也就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化的過程，這從近年來幾次大的重組案例就可以說明。 c 為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入 WTO 后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)具有資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)、管理人員參與。 據(jù)悉，由建設(shè)部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)國務(wù)院法制辦三 14 審，有望在年內(nèi)出臺(tái)。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有 1200 多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管 理面積也不過 7000 萬平方米，小的不足 10 萬平方米 ,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個(gè)物業(yè)管理公司。 政府職能的問題 政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn) 作。 以 深圳為例，在深圳 18家首批國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中， 17家是國有或國有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1 家是民營上市股份公司；而且 18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有 2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在 2021 年前全部實(shí)行物業(yè)管理。 自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。自 1994 年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住 6 宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管 理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。 物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。 企業(yè)方面： (1)建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作； 12 (2)發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競爭，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價(jià)格由當(dāng)事人在合同中約定。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高 ,時(shí)刻會(huì)產(chǎn)生急、難、新問題。同時(shí)應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營模式 物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關(guān)注的問題。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主開展。 21 (3) 物業(yè)管理的回歸 — 高度社會(huì)化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來 隨著改革的不斷深入，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系將更加完善，在充分完成國企體制改革和建立健全社會(huì)保障體系的前提下，住房體制將完全實(shí)現(xiàn)分房貨幣化和商品化。 預(yù)計(jì)在未來高度市場化、法治化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到 組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來。 物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。 物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 法律法規(guī)滯后，體系不完善：立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競爭。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。這 360 多家物業(yè)公司小的3 到 5 人，大的也僅幾十個(gè)人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?jīng)營中，管理面積的對(duì)外擴(kuò)張必然是物業(yè)管理企業(yè)追 求的第一目標(biāo)，這也是物業(yè)管理企業(yè)的一種擴(kuò)張方式。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。用于經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。 15 (3)要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對(duì)象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： （ 1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看， ① 建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章； ② 建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章； ③ 建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章； ④ 建立保安保衛(wèi)、 消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。 10 我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。 市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體 制與運(yùn)行機(jī)制上。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年底，全國實(shí)有房屋建筑 4 面積 735459 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見下表： 全國實(shí)房屋建設(shè)面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 住宅建筑面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 全國 735459 8 13% 417331 5 20% 甘肅 9647 % 5151 % 陜西 14328 % 7624 % 北京 27430 % 14211 % 深圳 7119 3387 48% 3768 2540 67% 上海 31802 20744 65% 19310 16661 86% 從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)