【正文】 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一 、稅金 12 十二、小計(jì) 十 河道環(huán)境整治 1 一、土建直接費(fèi) 米 8560 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) － 38－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 一 森林生態(tài)游區(qū)盤(pán)山游步道 (含山體加固 ) 米 8000 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 二 生態(tài)公廁 1 一、土建直接費(fèi) 米 700 2 二、其他直接費(fèi) － 39－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 0。所有建 － 27－ 筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。 溫泉健身休閑區(qū) 該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)塊，面積約 148000 平方米，呈狹長(zhǎng)形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 － 20－ 海外旅游市場(chǎng)。 投資人基本情況 公司法人代表 是 度假村開(kāi)發(fā)有限公司的控股股東，也是本次 度假村項(xiàng)目建設(shè)的負(fù)責(zé)人， 是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書(shū)、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個(gè)不同行業(yè)，而且在每個(gè)行業(yè)都有很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至， 個(gè)人獨(dú)資或控股的企業(yè)有： 衢州市天欣房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為 個(gè)人獨(dú)資公司，公司注冊(cè)資本 1000萬(wàn)元，至 2020年 12月，公司資產(chǎn)總額 ，凈資產(chǎn) 萬(wàn)元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開(kāi)發(fā)多個(gè)商住小區(qū)。 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨(dú) 宜 ” ，乃避暑勝地。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營(yíng)資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資，為 縣旅游招商引資工作打開(kāi)新的局面。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來(lái)客源和市場(chǎng)，而 且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬(wàn)元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300 萬(wàn)元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760 萬(wàn)元； (4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489 萬(wàn)元。 － 10－ 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，已成為各國(guó)高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動(dòng)各國(guó)人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T(mén)也意識(shí)到了這個(gè) 問(wèn)題，在 2020— 2020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個(gè)景區(qū)開(kāi)發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹(shù)、鵝掌楸等多種色葉樹(shù)以及大片竹林，林相組合理想。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。 經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年， 縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類(lèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。 作為 省的省會(huì)和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國(guó)家法定節(jié)假日的變動(dòng)，很多居民已將一年至兩次的長(zhǎng)途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對(duì)象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)遇。 設(shè)計(jì)基本原則 (1)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和 省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 在 廣場(chǎng)的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1 個(gè)停車(chē)場(chǎng)，其中 廣場(chǎng) 的南側(cè)停車(chē)場(chǎng)設(shè)置大型車(chē)輛停車(chē)位 25 個(gè)，中小型車(chē)輛停車(chē)位 160 個(gè)，占地總面積 4000 平方米。 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。其中：固定資產(chǎn)投資 10008 萬(wàn)元 (含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi) )，前期資金和宣傳費(fèi)用 200 萬(wàn)元。三項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目平均年工資和附加費(fèi)總額為 萬(wàn)元。 (年平均利潤(rùn)總額指標(biāo)詳見(jiàn)附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬(wàn)元 (稅后 )。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 5。 － 52－ 第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明 本次可 行性報(bào)告只對(duì) 度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在 2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂(lè)中心等，并開(kāi)始營(yíng)業(yè)， 2020 年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至 2020 年 12月底完成一期工程的全部建設(shè)。治理措施為： (1)對(duì)于生活垃圾，集中收儲(chǔ)，由環(huán)衛(wèi)垃圾車(chē)運(yùn)出； (2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括 SPA 水療設(shè)備等。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛樂(lè)、 － 23－ 農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。 與政府部門(mén)、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭(zhēng)取將度假村列入他們舉行會(huì)議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動(dòng)的舉辦地， 并通過(guò)這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶(hù)群。同時(shí)，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國(guó)唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個(gè)重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開(kāi)發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺(jué)山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過(guò)程中獲得集知識(shí)性、娛樂(lè)性、體驗(yàn)性、享受性 為一體的多重滿(mǎn)足。 (3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。 (2) 度假村開(kāi)發(fā)有限公司是一 家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來(lái)兼營(yíng)酒店賓館行業(yè)?，F(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來(lái)越快，人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來(lái)各種類(lèi)型的 “ 農(nóng)家樂(lè) ”“ 田園樂(lè) ”“ 土菜館 ” 方興未艾的原因之一。這不僅為 發(fā)展旅游指明了方 向，也為 縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政治環(huán)境支持。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會(huì)關(guān)系，使整個(gè)社會(huì)和諧有序；也可以處理好國(guó)與國(guó)之間的相互關(guān)系，使大國(guó)和小國(guó)、強(qiáng)國(guó)和弱國(guó)、富國(guó)和窮國(guó)都能和平共處，整個(gè)世界也自然就會(huì)得到安寧。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊(yùn)藏量約 5 億立方米。除企業(yè)外， 個(gè)人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類(lèi)房地產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值超過(guò) 3000 萬(wàn)元。 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將 度假村包裝成“ 生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都 ” ，在電視、交通電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造勢(shì)，爭(zhēng)取盡快將 度假村的知名度提 高。 森林生態(tài) 游覽區(qū) 該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。 在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿； 1利用芙蓉山山勢(shì)，建設(shè) 1000 米長(zhǎng)的健身步道，路面采用青石和條 － 25－ 木鋪就。按照每個(gè)景點(diǎn) 3— 4 門(mén)的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為 20 門(mén)。 資金償還期測(cè)算 還款資金來(lái)源如下： (1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表見(jiàn)下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說(shuō)明 預(yù)計(jì)度假村 2020 年接待旅游人數(shù) 10 萬(wàn)人 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入 其中：洗浴門(mén)票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為80%)，平均房?jī)r(jià) 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為60%)，平均房?jī)r(jià) 800 元／間 娛樂(lè)及購(gòu)物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 － 54－ 香火一條街租賃收入 從 2020 年開(kāi)始計(jì)算，初始租金暫定 1萬(wàn)元／間 〃 年，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng) 10％ 收入合計(jì)： 3580 預(yù)計(jì) 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 年接待人數(shù) 20 人 明細(xì)情況情參見(jiàn)表 10－ 2： 度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 10％。如項(xiàng)目投資 － 55－ 后能獲得預(yù)期收入 萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬(wàn)元；如預(yù)期收入增加 10％，達(dá)到 萬(wàn)元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬(wàn)元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可 得凈現(xiàn)金流量 4460 萬(wàn)元。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘 值率取 － 53－ 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用：設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。 (4)設(shè)備材料價(jià)格： 參考國(guó)內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類(lèi)設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂(lè)設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車(chē)輛等。 溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿(mǎn)足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長(zhǎng)度，并盡可 能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。 溫泉貴賓樓，共 4 幢，每幢面積 350－ 450 平方米，按五星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次 50 人。 項(xiàng)目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動(dòng)的組織需要，將整個(gè)分為五個(gè)功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。公司經(jīng)營(yíng)范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村， 緊臨 316 國(guó)道，離 縣城約15 公里。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個(gè)季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。 － 12－ 度假村開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)完成后，在計(jì)算期內(nèi)平