【正文】 、%、 %。 此外，在 “十五 ”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設計工作。特別是原呼市市委、市府用地分別以近 7000 萬和 3000 多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道 ——東風路和海拉爾東路已經建成，對該地區(qū)的房地產開發(fā)起到了推波助瀾的作用。 2． 6 金橋開發(fā)區(qū)的情況 金橋經濟技術開發(fā)區(qū)是呼和浩特經濟技術開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和 東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯，形成一個有機整體。 一般的購買對象是由各機關、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費 的現象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 l 預售房的購買人在交房后 90 天內，現售房在簽訂合同后 90 天內辦理土地使用權變更和產權登記手續(xù)。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。 n 物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n 銷售情況 一期去化率達 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n 消費者 有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費金字塔上層的人。 規(guī)劃中的 “三橫三縱 ”的路網結構為商貿金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 （ 5） 人文概念優(yōu)勢 與內蒙古自治區(qū)首府的大學區(qū)僅一路之隔。呼市也沒有十分可靠的支柱性產業(yè)，經濟發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關（包括自治區(qū)政府機關）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領導、私營企業(yè)主等，大多數企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。 （ 5） 物業(yè)接受度風險 呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。本建議基本與市場需求相吻合。屆時綠色植物與暖色調的樓房交相輝映，亦成諧趣。 （ 2） 環(huán)境景觀設計建議 由于氣候限制，小區(qū)內的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。 20xx 年計劃市區(qū)用戶 22 萬戶，市內所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學校等公共福利設施全部用上天然氣。臥室和廳應采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。在銷售面積達到 157724 平方米后，即銷售率達到 82 %后，每銷售 1 平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。建議采用分質供水，以在這一干旱地區(qū)體現以人為本的建設理念。 20xx 年 1 月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對《呼和浩特天然氣需求量調研報告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項目預可行研究報告》進行了評估。 在色調上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現，反映項目特色。建筑的頂部應適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為呼市景觀上的亮點。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了 50 萬平方米的住宅項目。 在區(qū)位競爭上，東苑首期近 7 萬平方米，整個 30 萬平方米的規(guī)劃建設量大部分還沒有開工興建。在此基礎上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。 1． 2 交通狀況 作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。 n 物業(yè)類型 獨立式二層別墅。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū) n 銷售價格 表價區(qū)間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在 6 萬元左右。 預售許可 雖然在預售管理上，自治區(qū)服從國務院和建設部的有關預售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。 注：建設部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內自由開發(fā)房地產。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市 4 個區(qū)的舊城改造任務每年將到達 60 萬平方米。目前，南區(qū)的主干道 ——昭烏達路的建設已基本完成了地下管線的敷設，延伸工程預計在 20xx 年的 7 月底全面竣工。市政府要求在三年內完成舊房的拆遷任務，在此過程中，已經引入了部分外地的開發(fā)商。 在基礎設施建設方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設繞城路（二環(huán)路），拓 寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。 “九五 ”期間，呼市的經濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。 內蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數民族地區(qū)。 目 錄 前 言 第一章 市場研究 第二章 項目研究 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 第四章 財務分析 第五章 結論 【前 言】 受上海聯洋土地發(fā)展公司和上海聯洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對委托方在內蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經濟技術開發(fā)區(qū)進行房地產開發(fā)的投資意圖進行可行性研究。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個民族。 20xx 年的全市 GDP 從1995 年的 96 億元增長到了 179 億元，年平均增長率達到了 %。 在市政公用設施建設方面，呼市計劃在 20xx 年，市區(qū)日供水能力到達 52 萬噸，自來水普及率達到 100%。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年 60 萬平方米的低檔位市場。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動拆遷工作，預計在 2 年內完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。據了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。 l 房地產開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目后應辦理城市房地產開發(fā)建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現房的習慣，以免上當受騙。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100 元 /平方米。 n 銷售價格 一口價 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27 300 平方米不等。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。如，在稅收方面，內聯企業(yè)自獲利年度起的 3 年內，免所得稅。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。 （ 2） 盤量風險 20 萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工 建設量的五分之一，操作不當，極易形成一個死盤。 考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。色彩應中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。 屋頂建議同上。 20xx 年 10 月，呼市政府批準呼市天然氣輸配工程立項。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 參見損益表 成本構成表 項 目 單 價 (元 /平方米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 1． 3 現金流量表 現金流量表 年度 20xx 20xx 20xx 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第 一期銷售收入 第二期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累計凈現金流量