【正文】 可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。 銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。只要職工所在企業(yè)繳納公積金 ，則職工購(gòu)買(mǎi)商品房的公積金貸款一般不受限制。 建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會(huì)有銷(xiāo)售量。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營(yíng) 10 年以上，市外投 資在 100 萬(wàn)元以上（含 100萬(wàn)元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 A房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計(jì) 1016446 B房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室 二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計(jì) 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計(jì) 1310800 E房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計(jì) 1694493 銷(xiāo)售總額 6324196 銷(xiāo)售面積 平均價(jià)格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計(jì) 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 20xx 年 10 月交房，二期將于 7 月份開(kāi)盤(pán)。 n 地段位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處 。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場(chǎng)等規(guī)劃。二期尚未開(kāi)盤(pán)。屬于賽罕區(qū)。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬(wàn)方左右。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 （ 3）伯爵花園 n 地理位置 位于機(jī)場(chǎng)路和郊區(qū)果木園交界處。 n 交房時(shí)間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 年齡層次 由于呼市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高 出 5－ 10 歲，呼市潛在購(gòu)房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人。 第二章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 項(xiàng)目 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢(shì)分析 本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能 否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。以低的土地成本開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車(chē)，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤(pán)的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無(wú)法比擬的。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤(pán)的抗性。 在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于呼市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤(pán)以低價(jià)格 對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。 20 萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形 成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。呼市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售帶來(lái)很多變數(shù)。 （ 3） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤(pán)，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6） 政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 住宅消費(fèi)對(duì) 象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國(guó)有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤(pán)的去化存在不確定因素。 （ 4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為 1： ），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來(lái)想象空間。 多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬(wàn)平方米左右，不宜過(guò)大。 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 呼市目前尚處于低 水平開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營(yíng)造樓市領(lǐng)袖概念和形象。 （ 3） 由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ― ― 除非引入自然河道。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺(jué)。 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主 。 在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過(guò)分幽深、冷僻的感覺(jué)；同時(shí)，通過(guò)這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。 外立面力求簡(jiǎn)潔。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過(guò)于單調(diào)。但因穿天楊樹(shù)冠高大，成長(zhǎng)后易阻擋陽(yáng)光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期 “內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。管道煤氣人均消? 立方米，比上年增長(zhǎng) %。該項(xiàng)目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開(kāi)發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲(chǔ)配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個(gè)，天然氣汽車(chē)加氣站 4 座，總投資 4 億 元。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。開(kāi)發(fā)商可以在開(kāi)通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。 室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實(shí)現(xiàn)，提高質(zhì)感。 會(huì)所 將是提供服務(wù)和對(duì)外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ――5000 平方米上下； 經(jīng)營(yíng) ―― 對(duì)外開(kāi)放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以?shī)蕵?lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí) 慣，完成細(xì)石混凝土地坪。 （ 5） 物業(yè)管理建議 呼市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層 元，高層不超過(guò) 1 元的市場(chǎng)物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測(cè)算。 2． 敏感性分析 2． 1 成本變化 5%和 10%對(duì)本項(xiàng)目 財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 財(cái)務(wù)指標(biāo) 成本額 (元 /平方米 ) 一、靜態(tài)指標(biāo) 毛利率 (%) 凈利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 凈利率 (%) 靜態(tài)投資回收期 (月 ) 二 、動(dòng)態(tài)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (月 ) 2． 2 銷(xiāo)售價(jià)格變化 5%和 10%對(duì)收益率的影響 財(cái)務(wù)指標(biāo) 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平方米 ) 一、靜態(tài)指標(biāo) 毛利率 (%) 凈利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 凈利率 (%) 靜態(tài)投資回收期 (月 ) 二、動(dòng)態(tài)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (月 ) 第六章 結(jié)論和建議