【正文】 13 萬(wàn)元之間，所以潛在購(gòu)房者家庭年收入在 萬(wàn)以上，月付承受能力 1000 元左右。 n 銷(xiāo)售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售二期。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 交房時(shí)間 現(xiàn)房。 n 物業(yè)類(lèi)型 純多層小區(qū)。 n 交房時(shí)間 一期于 20xx 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開(kāi)盤(pán)， 20xx 年年底交房。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬(wàn)方，其中一期 3 萬(wàn)方。 n 消費(fèi)者 外地 私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬(wàn)方左右，其中一期 30 萬(wàn)方，二期 22 萬(wàn)方。與本案地段位置接近。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為 元 /平方米 .月 n 配套設(shè)施 200 米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 交付許可 呼市沒(méi)有類(lèi)似上海的交付使用許可證制度。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤(pán)子相當(dāng)激烈。 l 竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有 關(guān)部門(mén)組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 l 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門(mén)登記，并由管 理部門(mén)向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門(mén)備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤(pán)均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。 20xx 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。 自 20xx 年起的 3 年內(nèi)，呼市房管部門(mén)每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬(wàn)平方米，并作 為控制指標(biāo)，一般不予突破。 根據(jù)了解，呼市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn) 。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 20xx 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤(pán)相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。 呼市南區(qū)地勢(shì)平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒(méi)有發(fā)展的阻隔。 然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng) ——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼 市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類(lèi)似上海 “下只角 ”的居住概念。 表 2： 上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比 年度： 20xx 對(duì) 比 指 標(biāo) 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 人均消費(fèi)性支出（元） 其中：食品支出（元，所占比例） (35%) 住房消費(fèi)（元，所占比例） (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成 套率（ %） 74 表 3： 呼和浩特市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱(chēng) 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級(jí)管理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人 員 5687 3732 高級(jí)工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級(jí)工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級(jí)工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機(jī)修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 大專(zhuān)生 4800 圖 1： 20xx 年呼市居民每 100 元消費(fèi)支出中的用途比例 2． 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開(kāi)放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量客源。計(jì)劃到20xx 年，城市氣化率達(dá)到 80%，集中供熱面積達(dá)到 1800 萬(wàn)平方米。要依托如意、金川和金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤(pán)活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。 表 1： 上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 年度： 20xx 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元） 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額 （億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn) m2） 965 * 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長(zhǎng) 12%，到 20xx 年按 20xx 年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到 318 億元； 財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 10%，到 20xx 年 達(dá)到 33 億元； 城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%，達(dá)到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 7%，達(dá)到 3560 元； 人口自然增長(zhǎng)率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的重要力量。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30 對(duì)貨車(chē)、 11 對(duì)客車(chē)直達(dá)或過(guò)呼市。全市總面積 17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。 內(nèi)蒙古自治區(qū) 20xx年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占 25%，第二產(chǎn)業(yè) 40%，第三產(chǎn)業(yè)占 35%。同時(shí)，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游 資源。 內(nèi)蒙古大部分是海拔 1000 米以上的高原地區(qū)。有 8 個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國(guó)家接壤，邊境線逾 4200 公里?？尚行匝芯康馁Y料來(lái)源有：公開(kāi)的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開(kāi)發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。 可行性研究的工作從 3 月 15 日開(kāi)始展開(kāi)，至 4 月 10 日結(jié)束。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距 1700 多公里。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。森林總面積 萬(wàn)公頃，居全國(guó)第二位；森林覆蓋率達(dá) ％，高于全國(guó)平均水平。 內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、 塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 “仕奇 ”、 “伊利 ”等是呼市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。 呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ； 7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “八五 ”時(shí)期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “九五 ”時(shí)期的 ︰ ︰ 。 “十五 ”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體 功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對(duì)比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強(qiáng)，人口流動(dòng)性較小。 20xx 年，呼市居民戶中，人均居住面積不足 4平方米的減少到 1%，人均投資購(gòu)房和建房支出 元，比上一年增長(zhǎng) 倍，占消費(fèi)支出的 %。 呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒(méi)有發(fā) 展余地。 呼市東西向是一條長(zhǎng)軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場(chǎng)和中心城區(qū)之間的如意開(kāi)發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相 鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。如麗苑小區(qū)就有 30 萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開(kāi)發(fā)。由于昭烏達(dá)路沒(méi)有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動(dòng)，因此地價(jià)相對(duì)較低，無(wú)論開(kāi)發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周?chē)逄峁┑耐恋?，還是東瓦窯 的地價(jià)，一般每畝在 6 萬(wàn)元左右，甚至以下。在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車(chē)通行，交通相當(dāng)便捷。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60 億元。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。 由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格在 1150 元 /M2。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部 和東南部地區(qū)。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和 4 名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。 l 土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，