【正文】 目價值傳播，以形成社會更多層面對項目的關(guān)注。 19 二、區(qū)域市場概述 20 博軒園 格調(diào)竹境 融科金月灣 渤海明珠 泰悅豪庭 富裕廣場 本 案 結(jié)合上述位置、產(chǎn)品、價格、營銷節(jié)奏綜合考慮，我們認(rèn)為：泰悅豪庭屬于高端公寓且戶型面積較大與本案不屬于同類項目， 博軒園 、格調(diào)竹境、融科金月灣、渤海明珠 是與本案同期操作且競爭性較大的同類住宅項目，組成本案的 重點(diǎn)競爭市場 。 “ 供應(yīng)的調(diào)整對于房地產(chǎn)市場的影響一般需要經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)，因此對現(xiàn)實價格產(chǎn)生作用也是中長期的，不能馬上起到抑制作用。1 天津灣項目 住宅策劃報告 謹(jǐn)呈：天津海景實業(yè)有限公司 2 ? 天津房地產(chǎn)市場概述 ? 區(qū)域市場概述 ? 認(rèn)知天津灣 ? 產(chǎn)品定位 ? 營銷推廣 目錄 3 一、天津房地產(chǎn)市場概述 4 截止 20xx年一季度，天津市土地供應(yīng)總量 1922萬平方米，與 20xx年第四季度供應(yīng)量相比，土地供應(yīng)環(huán)比大幅提升。 ” 但長期來看有市場惡化的可能。 選定重點(diǎn)競爭市場 21 博軒園 格調(diào)竹境 融科金月灣 渤海明珠 泰悅豪庭 富裕廣場 本 案 競爭項目甄別原則： ?與本案位置相近的同類項目 ?與本案位置有一定區(qū)別，但可能造成潛在競爭的同類項目 區(qū)域市場概述：競爭項目分布 22 ?區(qū)域內(nèi)項目的銷售價格主要集中在 15000— 20xx0元 /平米左右 項目名稱 總建筑面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 銷售率 富裕廣場 150000 19000 45% 渤海明珠 70000 17000 10% 博軒園 101725 220xx 80% 格調(diào)竹境 150000 13000 30% 融科金月灣 157000 11000 80% 泰悅豪庭 75000 預(yù)計 23000 未售 以上數(shù)據(jù)截止 20xx年 7月 區(qū)域市場概述：競爭項目價格分析 23 ?區(qū)域內(nèi)總供應(yīng)面積約為 ?現(xiàn)存量約為 ， 結(jié)合供應(yīng)量并考慮到近期房地產(chǎn)整體走勢，預(yù)計未來 12年內(nèi)周邊市場競爭將會更加激烈 項目名稱 占地面積（㎡） 總建筑面積 （㎡） 銷售率 存量面積（㎡） 富裕廣場 43000 100000 45% 55000 渤海明珠 43000 70000 30% 49000 博軒園 35532 101725 60% 40690 格調(diào)竹境 55000 150000 30% 105000 融科金月灣 62700 157000 80% 31400 泰悅豪庭 15160 75000 未售 75000 以上數(shù)據(jù)截止 20xx年 7月 區(qū)域市場概述：競爭項目供應(yīng)量分析 24 市場層面： ?項目所處競爭區(qū)域在售住宅項目的產(chǎn)品形式以 小高層或者高層板樓 為主 ?項目所處競爭區(qū)域商品住宅價格主要集中在 17000220xx元 /平米左右 ?項目所處競爭區(qū)域主力戶型為兩居，其次為三居，兩居面積集中在 80～ 100 平米左右 ，三居面積集中 120～ 150平米左右 ； 戶型同質(zhì)化嚴(yán)重加劇競爭形勢 ?項目所處競爭區(qū)域在售項目的 客戶主要集中在周邊區(qū)域 營銷層面： ?區(qū)域競爭將成為以幾個 品牌大盤 為主的競爭態(tài)勢 ， 如：泰達(dá)格調(diào)竹境、聯(lián)想融科金月灣 ?區(qū)域項目主要以地緣型客戶為主力購買群體，客戶來源 趨于單一 ，如何使本案 擴(kuò)大輻射范圍從而吸引更廣泛的客戶群體是營銷中的關(guān)鍵點(diǎn) ?隨著本案及其他項目的陸續(xù)亮相，結(jié)合目前整體市場的頹勢， 周邊市場競爭激烈程度將進(jìn)一步加劇。以小眾媒體、活動促進(jìn)項目的銷售，以渠道增加目標(biāo)客戶資源。 天津灣在天津市區(qū)的位置 認(rèn)知天津灣：天津灣項目簡介 27 天津灣 古文化街 大悲院商貿(mào)區(qū) 南站 CBD 和平廣場 泰達(dá)城 節(jié)點(diǎn) 定位泰達(dá)城 打造大型的人居社區(qū)古文化街海河樓商貿(mào)區(qū) 打造民族文化旅游地大悲院文化商貿(mào)區(qū) 打造宗教文化的商貿(mào)區(qū)和平廣場 打造高度繁華的集購物、商務(wù)、酒店、城市消費(fèi)區(qū)南站中CBD 打造數(shù)字化中心商務(wù)區(qū)天津灣濱水休閑商務(wù)區(qū)? 在海河兩岸綜合開發(fā)改造中，天津灣以 110萬平米的大盤規(guī)模雄踞海河市區(qū)中下游流域，項目總體定位為