【正文】 % 四、主體安裝工程費(fèi) 4470 392 % 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 5404 391 % 六、園林環(huán)境費(fèi) 3279 328 % 七、配套設(shè)施費(fèi) 4254 347 % 八、開發(fā)間接費(fèi) 11371 431 % 開發(fā)成本合計(jì) 118184 6975 100% 九、期間費(fèi) 4523 393 管理費(fèi)用 2232 286 銷售費(fèi)用 2281 307 項(xiàng)目總投資 122707 7964 二、稅務(wù)分析 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金及附加按 %計(jì)算，為 8398 萬元； 企業(yè)所得稅按 %計(jì)算，為 4993 萬元； 契稅按地價(jià)合同額的 4%計(jì)算 為 2563 萬元，已記入地價(jià)成本； 土地增值稅按別墅的銷售收入預(yù)繳，按 3%的預(yù)繳率計(jì)算，為 1053 萬，按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售 價(jià)限額為4,531 元 /㎡ [3292 (1+30%)/(%)]。 （ 2）輔助客群： 家境殷實(shí)的年輕二人家庭，子女離巢之老年家庭 第四 部分 工程及銷售計(jì)劃 一、一期開工時(shí)間確定 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 33 中標(biāo) 11/12/26 簽約 11/12/28 立項(xiàng) 11/12/29— 12/01/05 用地批準(zhǔn)書 12/01/06— 12/01/26 規(guī)劃要點(diǎn)確定 12/01/27— 12/03/05 規(guī)劃調(diào)整上報(bào)規(guī)劃局 12/06/25— 03/07/10 集 團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 12/05/20— 03/05/25 外部規(guī)劃設(shè)計(jì)（專家）評(píng)審 12/06/10— 03/06/25 規(guī)劃調(diào)整 12/05/25— 03/06/10 一期方案（實(shí)施方案）平立面確認(rèn)、上報(bào)集團(tuán) 12/07/10— 12/08/25 一期方案報(bào)建批復(fù) 12/09/10— 03/10/10 規(guī)劃方案（總體）批復(fù) 12/07/10— 03/08/10 一期擴(kuò)初設(shè)計(jì) 12/10/10— 03/11/10 基礎(chǔ)資料收集 11/12/26— 03/01/15 概念方案研究 12/01/30— 03/03/05 公司討論調(diào) 整 12/03/06— 03/03/10 公司討論通過、上報(bào)集團(tuán)，編寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 12/03/10— 03/03/25 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 12/03/25— 03/05/15 擴(kuò)初評(píng)審會(huì) 12/11/10— 03/11/17 一期擴(kuò)初批復(fù)（完成實(shí)施方案上報(bào)） 12/11/17— 03/11/25 一期施工圖設(shè)計(jì) 12/11/25— 04/01/10 一期施工圖報(bào)審，拿到規(guī)劃許可證 12/01/10— 04/02/20 一期方案報(bào)建圖 12/08/10— 03/09/10 開工（拿到施工許可證） 12 年 10 月底 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 34 二、工程及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā) 周期 3年，分兩 期開發(fā)， 20xx年中旬 開發(fā)完畢。 開工日期 銷售日期 一期總量 主力總價(jià)區(qū)間 年度銷售 20xx 年10 月下旬 多層 20xx年 3 月 5 萬平米 120－ 150 萬左右 4 萬平米 （ 3）銷售前提 ? 賣場(chǎng)與公建配套的交付 ? 報(bào)批報(bào)建與工程進(jìn)度符合計(jì)劃要求，能取得銷售許可證。 產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅是南京居民和意向購買城東和城北住房居民的絕對(duì)首選，小高層的接受比例在 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 29 30%左右。 ? 客戶特征：中高收入階層；河西各建材市場(chǎng)的私企業(yè)主；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。 ? 銷售價(jià)格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價(jià) 14250 元 /平米，樓盤最高均價(jià)16000 元 /平米。 二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 20xx 年以來，二手房成交量成倍增長(zhǎng) ，今年上半年成交 萬套，成交面積 104 萬平米，首次超過新房成交量（ 102 萬平米）。 ? 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 20xx 年住宅增長(zhǎng)率低于商品房 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 2）控制手段 針對(duì)上述問題， XX 公司擬通過書面方式提交政府相關(guān)部門，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認(rèn)書 成交當(dāng)日（ 12月 26 日） 報(bào)價(jià) 11月 29 日上午 8： 30至 12月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。競(jìng)買者必須于 20xx 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 20xx 年 12 月 23 日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 鐘山園林項(xiàng)目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 五、周邊環(huán)境 （ 1） 北靠紫金山 ， 西面下馬 坊 公園， 景觀資源豐富，是 孝陵衛(wèi)區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 ① 紫金 山 ? 山呈圓形，東西長(zhǎng) 7 公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北， 海拔 448 米 ，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰。 （ 4）醫(yī)院 地塊內(nèi)有 南京市鐘山醫(yī)院 、 南京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 、 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院 、 南京理工大學(xué)醫(yī)院 、 二十八所職工醫(yī)院 ，就醫(yī)十分方便 。 宗地位于南京主城東側(cè)、中山門外大街北 側(cè) ，是南京市區(qū)東出口的必經(jīng)之地， ，距 南京火車站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商業(yè)中心分別為 5 公里和 8 公里， 去 年 5 月地鐵二號(hào)線 開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10 分鐘車程。 規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目類型。 政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的在于提升南京出路沿線的形象，打造紫金山山腳高檔次住宅 小區(qū)群帶，并帶動(dòng)個(gè)紫金山 區(qū)域 進(jìn)一步高質(zhì)量的發(fā)展 。南師附小附屬幼兒園 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園 、 長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語幼兒園 （ 2）居民 及住宅 居民 主要以各學(xué)校的教職工及其親屬居多，流動(dòng)人口以大學(xué)生為主 。 表 13 公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時(shí)間 班次間隔 游 2 靈谷寺 — 小衛(wèi)街 — 雨花臺(tái)南門 6:3020:00 5 分鐘 5 路 柳營(yíng) — 小衛(wèi)街 — 莫愁新寓 4:30— 23:00 5 分鐘 36 路 柳營(yíng) — 小衛(wèi)街 — 南京火車站 5:00— 21:25 5 分鐘 49 路 新和 源裝飾城 — 小衛(wèi)街 — 南京理工大 5:00— 23:05 5 分鐘 51 路 太陽城 — 小衛(wèi)街（東） — 雙橋門（東） 5:00— 21:20 5 分鐘 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 6 55 路 長(zhǎng)白街－小衛(wèi)街 － 悅民路 5： 30－ 22： 20 5 分鐘 84 路 南京理工大－小衛(wèi)街 － 雨花臺(tái)南大門 6： 00－ 22： 20 10 分鐘 121 路 鎖石生態(tài)園 － 小衛(wèi)街 — 石門坎 6： 00－ 22： 10 20 分鐘 142 路 長(zhǎng)白街－小衛(wèi)街 － 南灣營(yíng) 6： 30－ 20： 30 15 分鐘 163 路 長(zhǎng)江路 — 小衛(wèi)街 — 南灣營(yíng) 5:40— 23:00 15 分鐘 314 路 悅民路 — 小衛(wèi)街（ 東） — 富麗山莊 6:00— 20:00 20 分鐘 315 路 倉波門 － 小衛(wèi)街 － 白馬公園 6： 00－ 19： 00 20 分鐘 805 路 五洲裝飾城 － 小衛(wèi)街 － 南灣營(yíng) 22： 35－ 04： 10 1535 分鐘 814 路 南灣營(yíng) — 小衛(wèi)街 — 公交總公司駕校 23:00— 04:55 2035 分鐘 軌道交通 地鐵 2 號(hào)線沿 中山門南大街 從宗地南側(cè)穿過， 宗地距下馬坊地鐵站僅 150 米 。 表 14 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時(shí)段 分 次測(cè)試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計(jì) 客車 貨車 總計(jì) 10:00～ 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 ② 噪聲值 ? 白天不同時(shí) 段噪聲值相近，無顯著時(shí)段差別。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 6 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 （ 2）出讓程序 ① 報(bào)名 工作日 20xx1 年 11 月 29 日至 20xx年 12月 23 日 辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 10 關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買資 格的，向南京市土地市場(chǎng)管理辦公室交付競(jìng)買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競(jìng)買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。 （ 5）開工時(shí)間 20xx 年 9 月 30 日之前。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 （ 2）供應(yīng)量年 波動(dòng)幅度不超過 10%，但今年上半年 增長(zhǎng) 較緩 ① 施工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動(dòng)幅度不超過 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到 854 萬平米 和 658 萬平米 ，增長(zhǎng)率分別為%和 %。 ? 20xx 年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 20xx 年下降率高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： ? 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312 國道 ）公路、繞城公路 ； 南京長(zhǎng)途汽車站 。 ? 中高端市場(chǎng)定位：均價(jià) 11000 元 /平米，樓盤最 高均價(jià) 14000 元 /平米；受河西新城區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，今年上半年上漲 300500 元 /平米。 （ 2）總價(jià) ? 南京居民和意向 購買城東和城北住房居民的總價(jià)承受能力集中在 80100 萬元，但意向購買城北住房居民的總價(jià)承受能力相對(duì)偏低。 產(chǎn)品構(gòu)成 （ 1）產(chǎn)品定價(jià)： 通過上述對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、需求市場(chǎng)的研究，并綜合考慮萬 科品牌的附加值及公司年度經(jīng)營(yíng)要求，定價(jià)如下： 單價(jià)： 項(xiàng)目均價(jià) 16000元／㎡，一期均價(jià) 14000元／㎡。職業(yè)分布：多為外企及私企的中等收入白領(lǐng)，國營(yíng)企事業(yè)單位中層、小業(yè)主，部分文藝類 自由職業(yè)者和離退休人員為輔。而別墅沒有 20%的加扣，將按 3%的預(yù)繳率預(yù)繳，結(jié)算后返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)稅金。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格力求形成鮮明的個(gè)性，以明快、簡(jiǎn)約為主調(diào)，局部強(qiáng)化色塊對(duì)比。 ? 廣闊需求：二房 90 平米，三房 125 平米為市場(chǎng)精典戶型， 300 平方米經(jīng)典民國風(fēng)格別墅， 亦為需求最大產(chǎn)品構(gòu)成。 四、需求市場(chǎng)特征 區(qū)域選擇 與去年相比，今年南京居民購房區(qū)域選擇呈現(xiàn)出明顯的西移趨勢(shì)，而城中片區(qū)大幅下挫、江寧大幅上升，主 要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對(duì)居民的吸引力，城中片區(qū)由于價(jià)格過高購買力難以支撐，江寧與城南、城北相比，環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 價(jià)格高于南京平均水平：均價(jià) 9000 元 /平米，樓盤 （別墅）最高均價(jià) 20xx0 元 /平米以上。 單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 4 月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共 88 個(gè)樓盤參展，其中， 10 萬平方米以上樓盤 30 個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20 萬平方米以上樓盤 10個(gè)， 50 萬平方米以上樓盤 3 個(gè)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 18 （ 4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素 1： 大規(guī)模城建與拆遷 ? 20xx 年以