【正文】 27 形象進(jìn)度 一期施工中， 20xx 年 5 月交付 開售日期 20xx 年 5 月一期開盤， 20xx 年 10 月二期開盤 銷售情況 一期、二期開盤均出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)，開盤當(dāng)天銷售率均在 80%左右。 表 32 寧南片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積(萬 M2) 建筑 面積（萬 M2） 建筑形態(tài) 均價(jià) 元 /㎡ 入伙期 主訴求點(diǎn) 銷售狀況 翠竹園 仁恒地產(chǎn) 24 小高層 3900 20xx年 10月一期交付 純小高層現(xiàn)代精英社區(qū) 銷售狀況一般 一期售出近 30％ 玉蘭山莊 仁恒地產(chǎn) 17 別墅、公寓 8000 20xx年 11月開盤 水岸山林別墅園 尚未銷售 秀林苑 宇城房產(chǎn) 江東房產(chǎn) 50 —— 多層、小高層 —— 20xx年 4月開盤 大型原生態(tài)山林住宅 尚未銷售 康盛花園 康益房產(chǎn) 12 18 多層、小高層 多層3500 20xx年 3月三期交付 現(xiàn)代生 態(tài)居住區(qū) 基本售完 表現(xiàn)最好個(gè)案 翠竹園 占地面積 24 萬平米 總建筑面積 萬平米 容積率 銷售均價(jià) 9800 元 /平米 主力戶型 120130 平米三房 主力總價(jià) 4555 萬元 建筑形態(tài) 小高層 形象進(jìn)度 一期施工中， 20xx 年 10 月交付 開售日期 20xx 年 9 月 18 日一期開盤 銷售情況 銷售一般化，通過 9 個(gè)月的積累，開盤后即售出近 200 套，銷售率 30% 發(fā)展商 仁恒投資（南京）有限公司 設(shè)計(jì)單位 新加坡杰盟建筑事務(wù)所私人有限公司 物業(yè)管理 南京仁恒物業(yè)管理 公司 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 26 （ 3）河西片區(qū) ? 啟動(dòng)較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域： 90 年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主； 90 年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地 10 平方公里，居住人口 35 萬人，形成規(guī)模較為集中的 5 個(gè)片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；20xx 年底，十運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng) —— 奧體中心選址河西，同時(shí)市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。 ? 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主，容積率多在 以上。境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風(fēng)光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟(jì)適用 房 消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。 （ 4）空置量 持續(xù)加速下降 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 19 ? 20xx 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78 萬平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 %。 ? 20xx 年以來，住宅銷售面積增長(zhǎng)率低于商品房，且差距不斷擴(kuò)大，今 年上半年 低 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 今年上半年，全市商品房空置面積 78 萬平米，同比下降 %。 ? 老城區(qū) 面積 73 平方公里 ， 人口 216 萬人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 2： 地下設(shè)施 XX 都市園林 的涵管問題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 ? 時(shí)間：工作日 20xx年 11月 29 日上午 8： 30至 20xx年 12月 26 日 下午 2： 30， 20xx年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過程結(jié)束。 無效報(bào)價(jià) 報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 報(bào)價(jià)書未蓋單位公章； 報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的； 實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致； 其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。 加價(jià)幅度 200 萬元的整數(shù)倍。 容積率（≤） 別墅≤ 、多層住宅（含公建配套）≤ 規(guī)劃布局 多層住宅應(yīng)放在用地的東北 部， 西南部 必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。 ? 電力線通過電線桿接入。 ? 龍宮路 ：車流量白天 45 輛 /分鐘；以客車為主 。 ? 整座山 就是南京最賦盛名 的 大型 風(fēng)景區(qū) ：鐘山風(fēng)景區(qū) 。 表 12 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 名稱 級(jí)別 寬度（ m） 車道 速度（公里 /小時(shí)） 交通流量 （輛 /日） 路面 中山門外大街 城市主干線 30 雙向 6 車道 80 20xx0 瀝青 滬寧高速 高速公路 50 雙向 8 車道 130 30000 混凝土 寧杭公路 一級(jí)國(guó)道 37 雙向 6 車道 110 15000 混凝土 勝利村路 城市支路 20 雙向 4 車道 60 20xx 瀝青 龍宮路 城市支路 10 雙向 2 車道 60 1000 瀝青 龍宮路 滬寧高速 宗地 中山門外大街 寧杭公路 龍宮路 勝利村路 圖 13 宗地現(xiàn)狀道路 公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有 14 條 公交線路， 其中兩條夜間路線 ， 公交車?？空揪嘧诘丶s 100 米 ，平均每條線路 1015 分鐘一班，晚上最后一班 23： 00 結(jié)束 。 拆遷 拆遷土地總面積 約 120 畝，房屋總面積 1 萬平米，居民 100 戶 ，需安置人口 361 人 。 （ 1） 學(xué)校 主要 學(xué)校共計(jì) 9 所，如下所示： 大學(xué)：南京理工大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 中學(xué)： 南京市第九中學(xué)震旦校區(qū) 小學(xué)： 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué) 、 南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū) 幼兒園： 南京理工大學(xué)附屬幼兒園 、 萬恒 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 南京理工大學(xué) 圖 11 宗地四至范圍 宗地形狀 宗地東西長(zhǎng)、南北窄、東北內(nèi)凹，形狀酷似三角形 。周圍一公里之內(nèi)還有 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué) 、 南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū) 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園 、 長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語幼兒園 等 學(xué)校 ，教育條件非常優(yōu)越。依此規(guī)劃布局， XX房地產(chǎn) 公司應(yīng)在孝陵衛(wèi) 區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 XX房地產(chǎn) 公司 XX都市園林 項(xiàng)目將于 20xx年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為 3億元。 項(xiàng)目位于寧杭公路與中山門外大街的交界處，位于南京主城東出口 的要道上，交通便利。 ? 紫金山山與南京理工大學(xué) 之間。 ? 東南部局部區(qū)域低于南京理工大學(xué) ，最大高差 2 米左右。 （ 5）商場(chǎng) ? 宗地 旁剛建成一個(gè)大型蘇果超市，面積約 10000 平方米 ，商品種類齊全，價(jià)格公道 。 ? 寧杭公路 ：舊時(shí)連接江蘇和浙江的一條重要通道，經(jīng)過拓寬后時(shí)速可達(dá) 110 公里 /小時(shí)，是聯(lián)通老城區(qū)于東部郊區(qū)的一條快速通道，也是南京東面出口的 一條便捷通道。 ? 山勢(shì)東西向平緩，靠近宗地的南 北向山勢(shì)陡峭，坡度 60176。 ? 主要污染源來自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 雖 地塊地處山腳下，地勢(shì)低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強(qiáng) ，因此，項(xiàng)目開發(fā) 無需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問題。 龍宮路 中山門 外大街 圖 14 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積 19 萬平米，綜合容積率為 ， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 競(jìng)買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。自 20xx 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ⑤ 簽約 競(jìng)得者必須于 20xx 年 12 月 28 日 與市國(guó)土局 簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 答疑 書面答疑； 20xx 年 12月 18日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 20xx年 12月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。 綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。 三、總體評(píng)價(jià) 根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目的實(shí)際操作 經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 需求增長(zhǎng)大于供給、空置面積持續(xù)下降 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 15 （ 1）綜述 ① 需求增長(zhǎng)大于供給 ? 0810 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬平米減小到 98 萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬平 米減小到 41 萬平米。 ③ 批準(zhǔn)上市面積 20xx 年以來，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在 320 萬平米 左右， 20xx 年略有增加，達(dá)到 324 萬平米 。 2： 居民收入增長(zhǎng) ? 20xx 年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，平均每年高 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 20 ? 價(jià)格上漲幅度超過新房： 20xx 年，二手房平均成交價(jià)格 2182 元 /平米，增長(zhǎng)率 10%，超過同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %）；今年上半年，成交價(jià)上漲 200400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211 元 /平米。 ? 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：今年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 ? 在建項(xiàng)目 100 萬平米，約占全市總量的 1/10。 ? 樓盤規(guī)模遠(yuǎn)高于南京平均水平：建筑面積普遍在 18 萬平米以上，正在開發(fā)的 5 個(gè)樓盤中， 3 個(gè)在 30 萬平米以上，其中最大的秀林苑占地面積 50 萬平米。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高 層為主，其中，多層占 70%左右。 ? 城北片區(qū)自 20xx 年來在南京居民購(gòu)房區(qū)域選擇上一直排名最后一位，今年所占比例進(jìn)一步下降，主要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對(duì)居民的吸引力，與江寧相比，城北在環(huán)境和價(jià)格上又處于明顯劣勢(shì)。 戶型 ? 80120 平米在南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的戶型選擇中所占比例接近 60%。 ? 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：趨近大眾的產(chǎn)品覆蓋面廣，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低。 開發(fā)順序 ? 由西南向東北，分兩 期逐漸開發(fā)銷售。 ? 一期建設(shè)商業(yè)街性質(zhì)的公建配套，同時(shí)將賣場(chǎng)置于該區(qū)域中，以促進(jìn)銷售。 表 41 項(xiàng)目開發(fā)銷售計(jì)劃 一期 二期 開工 建筑面積（萬平米） 可售面積（萬平米） 總計(jì) 住宅 其中多層 ，別墅 其中多層 ，小高層 商業(yè) 結(jié)算面積 （萬平米） 總計(jì) 住宅 其中多層