【正文】 、完善、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，加強土地流轉(zhuǎn)管理，增強各級干部和農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)集體土地承包經(jīng)營權的意識，為順利推進農(nóng)村改革發(fā)展創(chuàng)造有利條件是當前擺在我們面前的重大課題。同時，土地流轉(zhuǎn)還沒有成為政府各級主管部門經(jīng)常性指導的工作，工作程序不明確，滿足不了當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形勢的需要。 培育土地流轉(zhuǎn)中介機構。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村級組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應予以制止。但中央不提倡工商企業(yè)長時間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶的承包地。對土地依賴較重的農(nóng)戶要做過細的工作，在承包者愿意的情況下盡量給予同等條件的土地置換。因此，怎么將土地利用最大化，如何讓土地創(chuàng)造最佳的利益？也是長期研究和探討的問題。現(xiàn)目前，影響土地流轉(zhuǎn)市場需求的因素有很多，主要有以下幾點：第一，種植業(yè)整體收益率走低，在我國，基于農(nóng)產(chǎn)品的特殊性和相關政策影響，使其價格一直走低，也就使收入低的人們?nèi)狈骝?qū)使，不會想通過經(jīng)營土地來創(chuàng)造財富。為了使農(nóng)村社會保障有法可循，有法可依，就應建立健全相關法律體系，同時，應加強配套的監(jiān)管機制，使保障和福利能有效的在農(nóng)戶身上實施，防止一些惡意份子貪圖個人利益而破壞農(nóng)村社會保障機制的公平性。三是土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)中，往往為了經(jīng)營的方便，互換承包地的現(xiàn)象尤為突出，互換后，經(jīng)常發(fā)生糾紛。從承包方來說：一是承包方及經(jīng)營者文化水平低，法律意識淡薄，在經(jīng)營的流轉(zhuǎn)中，主觀隨意性較大，如在土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓時，摒開發(fā)包方不管，雙方進行協(xié)商，結果未征得發(fā)包方的同意，不但使土地經(jīng)營權不能合法流轉(zhuǎn)，而且引起與發(fā)包方的矛盾。并鼓勵發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的中介組織等發(fā)展，明確其中的相關法律條例和操作步驟，讓買賣雙方都能夠通過有效渠道去咨詢和反饋，使整個交易程序和手續(xù)辦理都能順利，暢通，及時。 土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)機制不成熟流轉(zhuǎn)機制的不成熟不健全，也造成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的發(fā)展受到阻礙。土地使用權的流轉(zhuǎn)，是一個較為復雜的問題，建議在國土資源管理部門，設立縣（區(qū)）、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)的管理機構，并賦予必要的管理職權，對與土地流轉(zhuǎn)相關的法律加強宣傳，并對土地流轉(zhuǎn)過程實行監(jiān)管，提高工作透明度，防止“暗箱操作”，同時，具體明確縣（區(qū)）、鄉(xiāng)、村三級流轉(zhuǎn)的監(jiān)管職能，各司其職，使土地流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化，更為合理，從而推動農(nóng)村土地使用制度改革向規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展。再次是建立土地使用權流轉(zhuǎn)檔案，重點是對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)期限不能超過承包合同尚未履行的剩于時間，即應當扣除承包合同己經(jīng)履行的時間。加大對《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等相關農(nóng)業(yè)農(nóng)村政策法規(guī)的宣傳教育力度。通過宣傳普及《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，引導鄉(xiāng)村干部積極履行職能，加強排查，及時調(diào)處土地流轉(zhuǎn)糾紛，把矛盾化解在基層，化解在萌芽狀態(tài)，防止矛盾激化，幫助黨委和政府及農(nóng)民排擾解難，避免集體上訪和越級上訪，避免糾紛的擴大。5)農(nóng)村社會保障跟不上。第七條承包方（甲方）：（簽字）代表人：（簽字）受讓方（乙方）：（簽字）代表人：（簽字）年月日鑒證機關：（公章）承辦人：（簽字）年月日 合同未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決。土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：（一）雙方當事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；（五）雙方當事人的權利和義務；（六）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；（七）違約責任。（四）是因地制宜為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。承包費無法滿足生活所需，收入水平下降?？傮w差異表現(xiàn)在：。從全國范圍看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)已有一定的規(guī)模。這就造就了一批“沒有土地、沒有工作、沒有保障”的三無農(nóng)民，不僅嚴重損害了農(nóng)民的利益，也為很多社會隱患埋下了伏筆。（二）是加強流轉(zhuǎn)規(guī)范管理和服務。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。第四條 流轉(zhuǎn)期滿，乙方應保證流轉(zhuǎn)的土地達到流轉(zhuǎn)時土地等級和質(zhì)量。4)土地流轉(zhuǎn)機制不健全。在堅持土地集體所有和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，明確農(nóng)戶對集體土地的承包權利基礎上，引入市場機制，加強土地管理等相關法律法規(guī)的宣傳及土地承包、流轉(zhuǎn)相關政策的宣傳，增強干部和農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意識，依法辦事，從源頭上減少和預防因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的各種矛盾。促進農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權合理流轉(zhuǎn)，要認真貫徹《中共中央關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)工作的通知》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，進一步抓好土地使用權流轉(zhuǎn)政策的落實，把重心落腳點放在保護農(nóng)民利益，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收上。 不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地農(nóng)用途。 建立健全土地流轉(zhuǎn)管理機制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的就業(yè)制度和勞動力市場，健全勞務協(xié)作機制和信息網(wǎng)絡，建立長期穩(wěn)定的勞務輸出基地，切實保障農(nóng)民工的合法權益，引導更多農(nóng)民在輸轉(zhuǎn)中實現(xiàn)勞務移民。然而《民法通則》卻規(guī)定鄉(xiāng)、村兩級是所有權主體。建議以鄉(xiāng)村經(jīng)濟組作為土地所有權的主體。如某村村民張某承包村委會土地5畝，栽植果樹，按期交納承包費，經(jīng)營三年，張某外出做生意，于是將承包地無償借給其兄經(jīng)營，并向村委會匯報后備案，該村新干部上任，撕毀合同，否定了合同的存在，并收回承包地，同時劃撥給本村村民。要有換位思想，發(fā)包方、承包方站在對方的角度上分析問題，設身處地為對方著想，使矛盾逐漸縮小，直至消失。我國《農(nóng)村土地承包法》專門規(guī)范農(nóng)村土地承包問題，縱觀彬縣法院近幾年來審理土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)的案件。 農(nóng)村社會保障制度不健全農(nóng)戶對土地的依賴是中國幾百年來都固定不變的，那么，讓農(nóng)戶把土地進行流轉(zhuǎn)，首先在感情層面給農(nóng)戶帶來障礙。而現(xiàn)在家庭承包的機制下，農(nóng)村土地的產(chǎn)權結構又分為集體擁有所有權和個人擁有的承包經(jīng)營權。一要做大做強工業(yè)企業(yè)和城市產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，采取優(yōu)惠政策鼓勵企業(yè)更多地吸納當?shù)剞r(nóng)村勞動力就業(yè)。土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)有兩個以上受讓人，只要在流轉(zhuǎn)費、流轉(zhuǎn)期限和內(nèi)容等方面的條件相同，原集體經(jīng)濟組織成員應當享有優(yōu)先獲得土地承包經(jīng)營權，以保護集體經(jīng)濟組織成員享有的土地權利，也有利于避免產(chǎn)生糾紛。自愿：就是個人利益自愿服從集體利益，服從經(jīng)濟建設中心，服從地方社會各項事業(yè)發(fā)展的需要，不受強迫和干涉。黨的十一屆三中全會以來，土地承包涉及千家萬戶，此后三十多年里，土地的所有權、使用權變更錯綜復雜，但對土地的變更登記、跟蹤管理從法律角度看，尚不夠嚴謹、完善。8)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生了使用性質(zhì)的變化。特別是國家取消了農(nóng)業(yè)稅實行種糧補貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收