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法國歐尚集團公司蘇州地產(chǎn)項目調(diào)研報告房市分析(留存版)

2025-07-23 00:07上一頁面

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【正文】 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 16209 合 1960萬 美元 其中 :建設(shè)投資 萬元 15963 合 1930 萬美元 建設(shè)期利息 萬元 246 合 30 萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398 萬美元 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費用 萬元 44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計 算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計算期年平均 八 主要財務(wù)評價指標 1 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 評價基準 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項目背景及必要性 第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入,國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進入了一個新階段。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 :蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 : SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO., LTD. 合作公司地址: 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) :中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營范圍: 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷(包括餐飲)。 多年來南光集團,按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進出口結(jié)合的原則,以進出口貿(mào) 易為主同時積極開展多種經(jīng)營,已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。 1998 年的營業(yè)總額高達231 億歐元( 235 億美元) , 注冊資金為 。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米,營業(yè)面積 8000 多平方米,經(jīng)營商品品種達 2萬多種,銷售的商品 60%為食品。近三年公司的自營進出口總額均在 5000萬美元以上, 1999年的自營進出口總額為 5450 萬美元,其中自營出口 3325萬美元。同時通過本項目的實施,推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌,促進 蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準發(fā)展,擴大蘇州產(chǎn)品出口,以適應(yīng)蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。當前,許多著名超市公司(如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等)紛紛向國外拓 展市場,進行跨國聯(lián)營,以尋求更大的發(fā)展空間。因此,歐尚在經(jīng)營發(fā)展中,一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。 歐尚的管理模式較為先進,歐尚集團特別注重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接,對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及 計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件,同時也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。設(shè)想到 2020 年,市區(qū)第三產(chǎn) 業(yè)比重提高到 50%,商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達 42%。歐尚集團駐中國出口代表處的長期目標是:在 5 年內(nèi)達到 3 億至 5 億美元的出口額。 合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產(chǎn)品的主要品種 表 2- 9 單位 :萬美元 序號 年份 產(chǎn)品目錄 2001 2002 2020 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝(含絲、棉、化纖) 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 750 1000 資料來源:合作雙方提供資料 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資市場分析 一、蘇州整體投資環(huán)境 蘇州,我國著名的歷史文化名城,風景旅游城市,歷史上就是著名的商阜。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求,在市內(nèi)建立 6 個一類商業(yè)區(qū)即:觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。目前在蘇州的連鎖業(yè)中,形成規(guī)模,具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司(主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表詳見表 3- 1)。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè),古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移,該地區(qū)的人氣將越來越旺。 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢 隨著 商品經(jīng)濟的發(fā)展,國內(nèi)市場商品繁多,供應(yīng)充足。 蘇州主要超市經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽表 項 目 名 稱 單位 美佳 百匯 華潤 分店數(shù)量 個 32 35 51 資產(chǎn)額 萬元 12500 16000 營業(yè)面積 m2 4076 15052 15500 配送 中心面積 m2 2500 15000 11000 銷售額 1997 年 萬元 3500 13480 14500 1998 年 萬元 6025 13127 15800 1998 年利潤 萬元 - 147 300 資料來源:《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間 蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示, 1998 年蘇州市人均可以支配收入為 7812 元,全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元,人均儲蓄額 11284 元。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心,到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。蘇州位于江蘇省的東南部,東鄰上海,南接浙江,下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣 6 個市和滄浪、平江、金閶、 郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6 個區(qū)。 歐尚集團采購中國產(chǎn)品出口情況表 表 2- 4 單位 :萬美元 序號 年 份 1997 1998 1999 2000(預(yù)計) 出口口岸 1 從上海海關(guān)出口產(chǎn)品 380 2700 產(chǎn)地上海的產(chǎn)品 375 790 其它地區(qū)的產(chǎn)品 5 1910 2 從其它口岸出口的產(chǎn)品 6880 3 從中國出口總額 9580 資料來源:歐尚集團提供資料 注:按 FOB 價計 歐尚集團采購中國產(chǎn)品的主要品種 (上海產(chǎn)品 ) 表 2- 5 單位 :萬美元 序號 年份 產(chǎn)品 1997 1998 1999 2000(預(yù)計 ) 1 電動工具 2000 850 1000 2 行李包 50 180 245 250 3 五金工具 150 220 300 4 汽車配件 100 330 450 5 女士服裝 6 男士皮夾克 13 7 真空吸塵器 60 8 背包 1 3 5 15 9 拖鞋 10 雨傘 2 11 照明用具 12 長毛絨玩具 資料來源:歐尚集團提供資料 歐尚集團采購中國產(chǎn)品的主要品種 (上海以外地區(qū)產(chǎn)品 )(1999 年 ) 表 2- 6 單位 :萬美元 序號 年 份 產(chǎn) 品 1999 1 園藝產(chǎn)品 2 箱包 3 家庭用品 4 玩具 5 燈具 6 家具 7 嬰兒用品 8 嬰兒紡織品 9 兒童紡織品 10 五金、汽車配件 11 男紡織品 12 女紡織品 表 28 13 鞋類 總計 資料來源:歐尚集團提供資料 南光進出口有限公司的出口優(yōu)勢 本項目合作企業(yè)的乙方為南光進出口有限公司。到 2020 年蘇州商業(yè)達到世界當時中等發(fā)達國家水平,第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達 55%和 45%。憑借處于長江經(jīng)濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置,以及上海浦東新區(qū)的開發(fā),蘇北、蘇中經(jīng)濟開發(fā)帶的崛起,將推動蘇州市經(jīng)濟形成三個中心:機械制造中心、集散中心、休閑度假中心。 此外,為增強集團市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本,歐尚集團在中國專門設(shè)立了采購中心負責為商店組織貨源。根據(jù)消費者的期望,以競爭性的價格,把高 質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費者,而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費者。 我國超市始初于八十年代初,當時只是一些營業(yè)面積較小,經(jīng)營品種較少的商店,雖曾 產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng),但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。 1出資期限: 甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90 天內(nèi)各提交其出資總額的 15%,計 1200 萬元人民幣;其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢,計 6800萬元人民幣。 公司下屬企業(yè)和與他方合作項目情況:公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場的日常管理;公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司,主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營、批發(fā)等。 經(jīng)過 39 年的開拓發(fā)展,歐尚在世界各地的 12 個國家,擁有特大型超市 211 個,超市 300多家,以及 600 多家便民店。 法定代表人 : CHRISTOPHE DUBRULLE 職務(wù):總裁 注 冊 地 :法國 歐尚集團公司成立于 1961 年, 是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團,是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團,在 1999 年度財富雜志排名世界 500 強中列第 147 位。本項目外方合作者-歐尚集團 1997年銷售額為 233 億美元, 1998 年銷售額為 235億美元, 1999銷售額 255 億美元 , 1999 年資產(chǎn)額約為 130 多億美元,符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。其中,中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的,申請前三年年均自營進出口額應(yīng)在 5000 萬美元以上(其中出口額不低于 3000 萬美元)。清算后的財產(chǎn), 按合作公司的合同規(guī)定進行分配 。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài),在其他大、中城市異軍突起,發(fā)展迅猛,成為商業(yè)的重要組成部分。尊重消費者是歐尚一貫的經(jīng)營作風,每一個消費者在歐尚都會受到禮貌的接待。從歐尚集團中國采購中心的任務(wù)來看 ,該中心已不僅僅是負責商品的采購,同時更重要的根據(jù)市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析,并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模,從而有效地提高其市場競爭能力。新的國際、國內(nèi)環(huán)境的變化將促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。 蘇州現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標有關(guān)情況一覽表 序號 項目 單位 2020 2020 1 社會消費品零售額 億元 485 1258 年增長率 % 13 11 2 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè) 網(wǎng)點數(shù) 個 33200 54000 年增長率 % 5 5 3 千人擁有網(wǎng)點數(shù) 4 商業(yè)(零售、飲服業(yè))營業(yè)面積 個/千人 280 600 年增長率 % 10 8 5 批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè)人數(shù) 人 207600 338000 年增長率 % 5 5 6 千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數(shù) 人/千人 資料來源:《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020年 長期發(fā)展規(guī)劃》 利用外資促進蘇州商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 目前蘇州外向型經(jīng)濟發(fā)展十分迅速,全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、接近三分之一的財政收入來自于外商投資企業(yè)。集團的營業(yè)額達 20 億美元。 1992 年以來,先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的 5個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準設(shè)立。 自 94 年開發(fā)建設(shè)以來,在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下,經(jīng)過中新雙方的共同努力,園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。 199 199 1998 年蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后 5 年的預(yù)測。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責,因此歐尚超市的商品品種構(gòu)成符合消費者的消費與購物傾向。根據(jù)《中國 — 新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細規(guī)劃》,中新合作園區(qū)最終用地為 公頃,人口達 60 萬人。從遠期發(fā)展和當前狀況來看,蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心,是城市的象征,對外的窗口和最繁華地段,該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點集中,商店門類齊全,以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主,是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過歐尚集團在國外的配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國外,用好兩個市場,用足兩種資源,以增強合作企業(yè)發(fā)展后勁。出口代表處的任務(wù)是:尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家,要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品;協(xié)商出口產(chǎn)品的條件;給供應(yīng)商下定單;產(chǎn)品生產(chǎn) 質(zhì)量監(jiān)控;向供應(yīng)商解釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。 ( 5)市區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響 伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化,城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高,且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。蘇州目前處于工業(yè)化中期,蘇州市
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