【正文】 = 萬元，因此，選擇第二種方案。2清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。3統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務(wù)處理分析。4房地產(chǎn)項目公司注銷時的財稅風(fēng)險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅?？偨Y(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。（1+11%）3%（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模247。2“營改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形有哪些？房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營改增”后不能抵扣進(jìn)項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具具體《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項稅金。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。3在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立是否要征收增值稅？在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(三)項規(guī)定第(三)項規(guī)定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。營改增準(zhǔn)備工作完成80%，確保5月1日開票 向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時，對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款。(2)營改增納稅人使用百旺公司開票系統(tǒng)(即稅控盤)開票的，可以通過編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進(jìn)入開票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼。實務(wù)建議“已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”明細(xì)，防止?fàn)I改增后重復(fù)繳納增值稅，防止?fàn)I改增后開具增值稅專用發(fā)票。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期。同時在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“未開具發(fā)票”列，填報銷項(應(yīng)納)。(3)房地產(chǎn)開發(fā)已申報其他營業(yè)稅(除因銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款已申報營業(yè)稅外，如物業(yè)費、房租等項目產(chǎn)生的)未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，進(jìn)行增值稅發(fā)票開具和申報繳納稅款。“營改增”后如何開具發(fā)票【必讀】因此，建筑企業(yè)購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應(yīng)商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項稅金。規(guī)定在北京市、上海市、廣州市和深圳市四個城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。作為個人來說，營改增前后帶來的改變不會很大，不過對企業(yè)而言十分利好。試點納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）2由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦？土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者屬于免稅范圍。1房地產(chǎn)企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進(jìn)行抵扣？ 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。1房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進(jìn)行預(yù)繳增值稅？一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。4企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。3營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會更低。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務(wù)上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項稅額？股權(quán)收購是指一個公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。因此，實際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進(jìn)項稅能抵扣。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。4企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？物業(yè)服務(wù)費按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。上述進(jìn)項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。如企業(yè)間直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)按財稅[2016]36號文規(guī)定征收增值稅。特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。因為此前由于租賃繳納的都是營業(yè)稅，營業(yè)稅自然沒有辦法傳導(dǎo)到下游抵扣。個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。國務(wù)院回應(yīng)營改增改革 二手房交易稅負(fù)將小幅下降 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時存在兩種處理方式：向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。雖開具增值稅普通發(fā)票，由于“已申報營業(yè)稅”，則不需要繳納增值稅。小陳稅務(wù)特別提醒：如按照“對應(yīng)的稅率/征收率，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票時，價稅合計數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。小陳稅務(wù)建議：如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)無特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”。開票處理一、按照免稅操作(如安徽國稅、山東國稅)(僅供參考)：(1)營改增納稅人使用航信公司開票系統(tǒng)(即金稅盤)開票的，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，稅率欄填0，然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”。在申報當(dāng)期增值稅時，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進(jìn)行紅字沖回。“營改增” (四)發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(二)項規(guī)定，非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。而北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。因為目前來看，企業(yè)中很大一部分成本都是租賃產(chǎn)生的，租賃成本占成本支出的比例還是比較大，對企業(yè)就非常有利?；旌箱N售怎么處理？一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。2一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在營改增之前已經(jīng)申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后有什么處理辦法？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。1房地產(chǎn)兼有新老項目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項稅如何計算？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。1納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃營改增后如何進(jìn)行預(yù)繳？ 有以下幾種預(yù)繳稅款的計算情形：（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。4買房送家電，房開企業(yè)購家電