【正文】 變。 海景盤市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 本部分將主要選取與項(xiàng)目相關(guān)性較強(qiáng)的樓盤作分析對(duì)比，包括拱北、吉大、香洲 、唐家四個(gè)區(qū)各自較有代表性的樓盤，并將研究的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在的吉大區(qū)。 產(chǎn)品素質(zhì)及價(jià)格水平 在產(chǎn)品素質(zhì)方面，我們主要選取了戶型、外立面、內(nèi)部裝修、配套、園林和周邊環(huán)境六個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。 五、園林綠化 同樣是由于規(guī)模限制的問(wèn)題，單體型海景盤營(yíng)造園林環(huán)境的范圍亦較為有限，通常都是鋪上草皮再點(diǎn)綴兩個(gè)小品，缺乏實(shí)用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對(duì)充足，園林等內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達(dá) 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。 3）近期推出的海景盤，從揚(yáng)名如揚(yáng)名每年珠海都會(huì)舉辦兩次房展會(huì)，這也是開(kāi)發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺(tái)； 4）戶外廣告。 3）兩個(gè)樓盤的距離較接近，有條件營(yíng)造板塊效應(yīng)。 2）總體價(jià)格水平低于單體海景樓盤，且內(nèi)部 單元的資源差異較大，如有海景單元、半海景單元和非海景單元，形成豐富的價(jià)格層次，一方面拉寬客戶層面，另一方面有利于價(jià)格策略的運(yùn)用，尤其能通過(guò)一些吸引力較強(qiáng)的優(yōu)惠價(jià)格單元，有計(jì)劃、有節(jié)奏的刺激市場(chǎng)。 2）與海景豪宅相比，在住戶私隱性、獨(dú)占性方面的優(yōu)勢(shì)不及本項(xiàng)目。 對(duì)策 1）樓盤類型不同，可與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位拉開(kāi)差異； 2）著重強(qiáng)化本項(xiàng)目的主要資源優(yōu)勢(shì) —— 一線海景。但其中存在不少跟風(fēng)炒作等非理性消費(fèi)，購(gòu)買力的 過(guò)度透支勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展造成影響，故不排除在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)行業(yè)市場(chǎng)的上升勢(shì)頭會(huì)有所減緩，但對(duì)一直比較平淡海景板塊影響不大 。 三、對(duì)策 1）在兩地塊均沒(méi)有明確動(dòng)工時(shí)間的情況下，本項(xiàng)目有時(shí)間優(yōu)勢(shì)，可早于對(duì)手入市，有利于把握主動(dòng)，搶先建立市場(chǎng)形象； 2）如兩地塊入市，亦有機(jī)會(huì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引市場(chǎng)對(duì)海景盤的關(guān)注。樓盤戶型以舒適型的三、四房單位為主，定價(jià)不高，大概均價(jià)在 40005000 元 /平方米左右，工薪階層買家是他們的主要目標(biāo)客戶。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)優(yōu)勢(shì) 1）樓盤開(kāi)發(fā)品質(zhì)在市場(chǎng)已奠定堅(jiān)實(shí)的地位，華發(fā)地產(chǎn)品牌對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)號(hào)召力，整體實(shí)力拋離市場(chǎng)平均水平較遠(yuǎn)。 二、吉大樓盤 主要有海愉半島花園、龍洲灣 基本情況 以上兩盤均屬于規(guī)模較大的社區(qū)型海景盤，其中海愉半島已賣了 6 年時(shí)間，屬于積壓盤，龍洲灣也已賣了 3 年。 星海灣 樓盤規(guī)模：占地約 萬(wàn)平方米，估計(jì)最多三棟高層，迎海面窄 戶型面積：主力戶型在 160190 平方米左右，以大面積為主 均價(jià)： 7000 元 /平方米（發(fā)展商預(yù)期） 樓盤現(xiàn)狀：正打地基 海景單元：因地形原因，海景單元估計(jì)不超過(guò) 4050%，全海景單元較少 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)： 1）戶型設(shè)計(jì)較能配合海景高檔樓盤買家的要求，尤其是各個(gè)功能空間的布局和尺度的把握。 宣傳推廣 現(xiàn)時(shí)珠海樓盤的宣傳推廣途徑主要分為以下 5 種： 1）報(bào)紙。根據(jù)以往珠海海景盤的銷售情況來(lái)看，整個(gè)樓盤的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時(shí)間左右。； 外地人：珠海外向型經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，部分因工作需要經(jīng)常到珠海的內(nèi)地人士受此優(yōu)美環(huán)境的吸引在此置業(yè)，另外，港澳臺(tái)及外籍人士亦占一定的比例； 投資者：此類人群投資意識(shí)較強(qiáng)，且手中擁有相當(dāng)?shù)拈e散資金，少部分人購(gòu)買用于出租，大多數(shù)人是憑 對(duì)市場(chǎng)走向的判斷買進(jìn)，以期轉(zhuǎn)手賺取當(dāng)中的差價(jià)。另外 ，若帶裝修必然造成樓價(jià)的相應(yīng)上升，加上其本來(lái)較高的價(jià)格，容易給人與市場(chǎng)其他類型樓盤價(jià)格脫節(jié)太遠(yuǎn)的感覺(jué)。海邑正建至第二層，并已開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，星海灣仍處于打地基階段。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價(jià)格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長(zhǎng) % % 12% % 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬(wàn)平方米下降至不到 96 萬(wàn)平方米。 經(jīng)過(guò)篩選，本部分研究的項(xiàng)目有以下幾個(gè)： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚(yáng)名 一、產(chǎn)品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對(duì)較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)增多，如入室花園、退臺(tái)式設(shè)計(jì)、躍式、錯(cuò)層、大觀景陽(yáng)臺(tái)和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個(gè)入室花園，揚(yáng)名 本項(xiàng)目從規(guī)劃上來(lái)看園林設(shè)計(jì)較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺(jué)感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動(dòng)靜結(jié)合，有助于提升項(xiàng)目的整體形象。海邑來(lái)看，推出短期內(nèi)已 VIP 內(nèi)部認(rèn)籌 200多戶，市場(chǎng)反應(yīng)良好，但實(shí)際銷售情況如何，還有待市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。海邑在今年 9 月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)樓盤剛開(kāi)始做首層，售樓部只有不到 20 平方米，裝修簡(jiǎn)單，與其高檔海景盤的定位并不符合。除樓盤自身外圍的現(xiàn)場(chǎng)包裝外，戶外大型廣告牌在珠海相對(duì)應(yīng)用較少； 5）其他。 4）揚(yáng)名的發(fā)展商在名氣和資金實(shí)力方面都較充足。 3）現(xiàn)樓發(fā)售，能給買家以更強(qiáng)的信心。 3）并非所有的高端消費(fèi)者都認(rèn)可這種類型的高端物業(yè)。 三、其他區(qū)域樓盤 主要是五洲花城、海怡灣畔。 3）隨著明年新海景項(xiàng)目的不斷推出，海景盤的市場(chǎng)關(guān)注度將相應(yīng)提高，但迫于自身 綜合條件的限制及整體住宅市場(chǎng)的成熟，海景盤的價(jià)格水平在短期內(nèi)較難達(dá)到原有水平，估計(jì)均價(jià)將限制在 6300 元以內(nèi)。 拱北南岸地塊比本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地方 1）迎海面長(zhǎng)且拱北海景比吉大豐富 2）位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門，更有做成高檔海景盤的條件 3）拱北近幾年幾乎海景盤推出，該項(xiàng)目唯一性較強(qiáng)。 基本情況 同屬于吉大區(qū)，樓盤規(guī)模不大，普遍開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，有一定的積累，周邊環(huán)境亦較為成熟。在水一方配套會(huì)所 8800 平方米，商業(yè)街 萬(wàn)平方米。 4）可結(jié)合對(duì)手之宣傳營(yíng)造起海景盤熱點(diǎn)，吸引市場(chǎng)對(duì)海景盤的關(guān)注。 實(shí)用率： A 棟兩梯四戶 83%， B 棟兩梯三戶 78% 價(jià)格：最低 5000 元 /平方米，最高 8500 元 /平方米，均價(jià) 7000 元 /平方米 （資料來(lái)源為珠江恒昌 2020 年 9 月實(shí)地調(diào)查） 入住時(shí)間：明年 11 月 樓盤現(xiàn)狀：處于 VIP 認(rèn)籌階段，每籌 300 元，已認(rèn)購(gòu)