【正文】 變。 海景盤市場現(xiàn)狀分析 本部分將主要選取與項目相關性較強的樓盤作分析對比，包括拱北、吉大、香洲 、唐家四個區(qū)各自較有代表性的樓盤，并將研究的重點放在項目所在的吉大區(qū)。 產(chǎn)品素質(zhì)及價格水平 在產(chǎn)品素質(zhì)方面，我們主要選取了戶型、外立面、內(nèi)部裝修、配套、園林和周邊環(huán)境六個方面來評價。 五、園林綠化 同樣是由于規(guī)模限制的問題，單體型海景盤營造園林環(huán)境的范圍亦較為有限，通常都是鋪上草皮再點綴兩個小品，缺乏實用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對充足，園林等內(nèi)部環(huán)境的營造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。 3）近期推出的海景盤，從揚名如揚名每年珠海都會舉辦兩次房展會，這也是開發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺； 4）戶外廣告。 3）兩個樓盤的距離較接近，有條件營造板塊效應。 2）總體價格水平低于單體海景樓盤，且內(nèi)部 單元的資源差異較大，如有海景單元、半海景單元和非海景單元，形成豐富的價格層次，一方面拉寬客戶層面，另一方面有利于價格策略的運用，尤其能通過一些吸引力較強的優(yōu)惠價格單元，有計劃、有節(jié)奏的刺激市場。 2）與海景豪宅相比，在住戶私隱性、獨占性方面的優(yōu)勢不及本項目。 對策 1）樓盤類型不同，可與競爭對手定位拉開差異； 2）著重強化本項目的主要資源優(yōu)勢 —— 一線海景。但其中存在不少跟風炒作等非理性消費，購買力的 過度透支勢必對市場的健康發(fā)展造成影響，故不排除在項目的銷售期內(nèi)行業(yè)市場的上升勢頭會有所減緩，但對一直比較平淡海景板塊影響不大 。 三、對策 1）在兩地塊均沒有明確動工時間的情況下，本項目有時間優(yōu)勢，可早于對手入市，有利于把握主動，搶先建立市場形象； 2）如兩地塊入市，亦有機會制造市場熱點，吸引市場對海景盤的關注。樓盤戶型以舒適型的三、四房單位為主，定價不高，大概均價在 40005000 元 /平方米左右，工薪階層買家是他們的主要目標客戶。 競爭對手相對優(yōu)勢 1）樓盤開發(fā)品質(zhì)在市場已奠定堅實的地位，華發(fā)地產(chǎn)品牌對市場有很強號召力，整體實力拋離市場平均水平較遠。 二、吉大樓盤 主要有海愉半島花園、龍洲灣 基本情況 以上兩盤均屬于規(guī)模較大的社區(qū)型海景盤，其中海愉半島已賣了 6 年時間，屬于積壓盤，龍洲灣也已賣了 3 年。 星海灣 樓盤規(guī)模：占地約 萬平方米，估計最多三棟高層，迎海面窄 戶型面積：主力戶型在 160190 平方米左右，以大面積為主 均價： 7000 元 /平方米（發(fā)展商預期） 樓盤現(xiàn)狀：正打地基 海景單元：因地形原因，海景單元估計不超過 4050%，全海景單元較少 競爭對手的相對優(yōu)勢： 1）戶型設計較能配合海景高檔樓盤買家的要求，尤其是各個功能空間的布局和尺度的把握。 宣傳推廣 現(xiàn)時珠海樓盤的宣傳推廣途徑主要分為以下 5 種： 1）報紙。根據(jù)以往珠海海景盤的銷售情況來看，整個樓盤的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時間左右。； 外地人：珠海外向型經(jīng)濟越來越發(fā)達，部分因工作需要經(jīng)常到珠海的內(nèi)地人士受此優(yōu)美環(huán)境的吸引在此置業(yè)，另外，港澳臺及外籍人士亦占一定的比例； 投資者：此類人群投資意識較強，且手中擁有相當?shù)拈e散資金，少部分人購買用于出租，大多數(shù)人是憑 對市場走向的判斷買進，以期轉(zhuǎn)手賺取當中的差價。另外 ，若帶裝修必然造成樓價的相應上升，加上其本來較高的價格，容易給人與市場其他類型樓盤價格脫節(jié)太遠的感覺。海邑正建至第二層，并已開始內(nèi)部認購，星海灣仍處于打地基階段。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長 % % 12% % 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬平方米下降至不到 96 萬平方米。 經(jīng)過篩選，本部分研究的項目有以下幾個： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚名 一、產(chǎn)品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設計亮點增多，如入室花園、退臺式設計、躍式、錯層、大觀景陽臺和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個入室花園，揚名 本項目從規(guī)劃上來看園林設計較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動靜結(jié)合，有助于提升項目的整體形象。海邑來看，推出短期內(nèi)已 VIP 內(nèi)部認籌 200多戶，市場反應良好，但實際銷售情況如何，還有待市場來驗證。海邑在今年 9 月內(nèi)部認購時樓盤剛開始做首層，售樓部只有不到 20 平方米，裝修簡單，與其高檔海景盤的定位并不符合。除樓盤自身外圍的現(xiàn)場包裝外，戶外大型廣告牌在珠海相對應用較少； 5）其他。 4）揚名的發(fā)展商在名氣和資金實力方面都較充足。 3）現(xiàn)樓發(fā)售，能給買家以更強的信心。 3）并非所有的高端消費者都認可這種類型的高端物業(yè)。 三、其他區(qū)域樓盤 主要是五洲花城、海怡灣畔。 3）隨著明年新海景項目的不斷推出，海景盤的市場關注度將相應提高，但迫于自身 綜合條件的限制及整體住宅市場的成熟，海景盤的價格水平在短期內(nèi)較難達到原有水平，估計均價將限制在 6300 元以內(nèi)。 拱北南岸地塊比本項目優(yōu)越的地方 1）迎海面長且拱北海景比吉大豐富 2）位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門，更有做成高檔海景盤的條件 3）拱北近幾年幾乎海景盤推出，該項目唯一性較強。 基本情況 同屬于吉大區(qū)，樓盤規(guī)模不大，普遍開發(fā)時間較早，有一定的積累，周邊環(huán)境亦較為成熟。在水一方配套會所 8800 平方米，商業(yè)街 萬平方米。 4）可結(jié)合對手之宣傳營造起海景盤熱點，吸引市場對海景盤的關注。 實用率： A 棟兩梯四戶 83%， B 棟兩梯三戶 78% 價格：最低 5000 元 /平方米，最高 8500 元 /平方米，均價 7000 元 /平方米 （資料來源為珠江恒昌 2020 年 9 月實地調(diào)查） 入住時間：明年 11 月 樓盤現(xiàn)狀：處于 VIP 認籌階段，每籌 300 元，已認購